Case green? Solo per ricchi. Comprare costa il doppio di un immobile "vecchio"

Case green, solo i ricchi possono comprarle: prezzi raddoppiati rispetto agli immobili "vecchi"

Metri quadrati? Balconi? Zona? No, quello che conta per comprare una casa è la classe energetica. Cresce sempre di più la richiesta di immobili di classe elevata, sintomo della voglia degli acquirenti di voler risparmiare sulla gestione, scegliendo di andare incontro fin da subito a una spesa maggiore.

L’indice Istat dei prezzi delle abitazioni ci dice che nel 2023 si è allargato il divario di prezzo tra case vendute in cantiere e l’usato: gli alloggi nuovi hanno registrato un incremento di prezzo dell’8,9%, quelli esistenti si sono fermati allo 0,3%. Dal 2010 le case esistenti hanno perso l’8,8%, il nuovo ha visto aumentare i prezzi del 24,4%.

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Nel frattempo, sempre più banche stanno differenziando i tassi dei mutui in base alla presenza o meno di un'ipoteca su una casa ecologica. L'approvazione imminente della direttiva europea sulle emissioni degli edifici potrebbe accentuare questa distinzione.

Da un lato, ci sono le abitazioni nuove, quelle costruite negli ultimi vent'anni ma almeno in classe energetica D e quelle più vecchie ma riqualificate con il Superbonus. Dall'altro lato, c'è il rischio di svalutazione per tutto il resto del patrimonio residenziale. Quanto sarà necessario investire per acquistare un'abitazione con ottime prestazioni energetiche?

Provando a confrontare i prezzi delle case nuove (ovvero quelle costruite da meno di dieci anni) e di quelle ristrutturate a nuovo con quelle in buono stato, ma ancora con classe energetica bassa, la forbice varia molto da zona a zona e va nella maggior parte dei casi tra il 20 e il 40%.

A Roma, il divario medio nelle 40 aree selezionate si stabilisce a 131.000 euro, equivalente al 32% del prezzo medio. Tale differenza può essere coperta con un finanziamento di 553 euro al mese. Tuttavia, al Pincio, questo divario raggiunge quasi il 75%. Qui, una casa di 100 metri quadrati ad alta efficienza energetica costa 1,5 milioni di euro, mentre una con prestazioni medie si può acquistare per 850.000 euro. Per coprire la differenza di 650.000 euro, è necessario un mutuo di 2.740 euro al mese.

Il divario più contenuto, in termini percentuali, si osserva a Prati, con il 17%. A Milano, la differenza media si attesta a circa 233.000 euro, pari al 38% del prezzo medio, finanziabile con una rata mensile di 982 euro. Tuttavia, nella zona della Repubblica, il divario raggiunge il 70%, influenzato dalle quotazioni vicine a Porta Nuova.

Le zone con divario inferiore al 30% includono solo alcune aree periferiche come Lodi Brenta, e un'area più centrale e trendy come l'Isola (24%), dove i vecchi edifici esercitano chiaramente un fascino particolare sul target dei giovani professionisti che abitano il quartiere.

Anche in luoghi con inverni più miti, come Napoli, l'importanza della classificazione energetica delle abitazioni diminuisce. Qui, il divario si riduce al 27%, ovvero circa 80.000 euro in meno rispetto alle nuove abitazioni, finanziabili con 334 euro al mese. A Toledo, la differenza è minima, solo il 13%. A Torino, il divario medio tra le case nuove e quelle usate a bassa efficienza energetica è del 40%, corrispondente a 85.000 euro, richiedendo un mutuo di 360 euro al mese.

Tuttavia, nel Centro Storico di Torino, il divario raggiunge l'80%. A Bologna, acquistare una casa con una classe energetica inferiore alla D significa risparmiare circa 101.000 euro, pari al 43%. Per coprire il costo dell'acquisto di una nuova casa, è necessario un mutuo di 426 euro al mese. Infine, a Firenze, la differenza è di circa 131.000 euro (39% del prezzo), richiedendo un mutuo di 554 euro al mese.