Mercato immobiliare milanese: forte domanda per le case di lusso, ma la fascia media stenta a decollare

Milano, il mercato immobiliare si divide tra compravendite da record e stagnazione nella fascia media

Nel secondo semestre del 2024 i segmenti Top e Lusso (rispettivamente oltre 3 e 6 milioni di euro) hanno brillato in termini di transazioni chiuse e prezzi raggiunti, trainati dagli UHNWI stranieri che arrivano a Milano per i benefici fiscali garantiti dalla residenza in Italia. In alcuni casi i proprietari hanno ceduto a offerte dirette a un livello di prezzo che “non si poteva rifiutare”. Ma questa nicchia è molto piccola e riguarda solo una manciata di case vendute. Al contrario nella fascia numericamente più rilevante, quella intermedia (1-3 milioni di euro), un mercato prevalentemente domestico e di sostituzione, succede molto poco.

Dove non guidano gli stranieri, c’è un problema: le case sul mercato fanno molta fatica a trovare compratori motivati e rapidi. Prevalgono tra questi - indecisi e disorientati - atteggiamenti procrastinatori: le “scuse” per ritardare l’acquisto possono riguardare di volta in volta alcune imperfezioni della casa, l’importo e i tempi previsti per i lavori di ristrutturazione, l’incertezza sul prezzo corretto da offrire. I proprietari che desiderano chiudere devono accettare sconti considerevoli per convincere gli acquirenti e velocizzare le decisioni.

Prezzi medi in leggera crescita, nuovi record per le case più belle

I prezzi medi richiesti continuano a salire, ma in modo contenuto (0,8%); l’ultimo aumento significativo dei prezzi di vendita risale al 2019 (+5,5%). Negli ultimi cinque anni la crescita è stata graduale e stabile. Sono invece cresciuti molto i prezzi massimi al metro quadro delle case più pregiate messe sul mercato: quasi il 50% dal 2020 nella media cittadina. In Quadrilatero, questo valore ha raggiunto quasi 39.000 euro, confermando la zona come la più esclusiva e cara della città.

Locazioni: domanda in forte crescita e canoni in aumento

La domanda è robusta in tutte le zone e segmenti. In quello Top (oltre 100.000 euro annui), l’offerta non riesce a soddisfare la richiesta, con un deficit ancora più marcato per gli affitti sopra i 200.000 euro (fascia Lusso). Le poche residenze di alto valore estetico sono già state assorbite dai nuovi residenti arrivati per usufruire dei vantaggi fiscali. Nelle fasce di prezzo inferiori, l’offerta è aumentata, ma resta insufficiente per coprire una domanda sempre elevata, mantenendo il mercato sotto pressione.

Domanda e offerta: nel secondo semestre del 2024, il mercato delle residenze esclusive di Milano ha confermato una tendenza ormai consolidata: una netta separazione tra le fasce più alte e quelle intermedie, con dinamiche di domanda e prezzi sempre più divergenti.  “Le fasce più alte proseguono in un trend molto positivo, trainato dalla forte domanda internazionale, spinta anche dall’imminente scadenza delle agevolazioni fiscali "non dom" nel Regno Unito (aprile 2025). Questa dinamica ha portato numerose famiglie internazionali a trasferirsi a Milano, con un 80% delle richieste immobiliari rivolte alla città. La fascia intermedia, composta prevalentemente da acquirenti italiani, resta invece caratterizzata da una grande prudenza negli acquisti, spesso in attesa di un’offerta migliore.” commenta Gabriele Torchiani, senior partner e responsabile dell’ORE.

A complicare ulteriormente il quadro è l’ampia variabilità dei prezzi al metro quadro, con abitazioni che superano i 25.000 euro/m² e altre che non raggiungono i 7.000 euro/m², rendendo difficile stabilire quale sia il valore corretto per formulare un’offerta. Questa disparità si spiega facilmente: le abitazioni più costose sono già ristrutturate, luminose, situate ai piani alti di edifici eleganti e ben mantenuti. Quelle a prezzi inferiori, invece, si trovano ai piani bassi, necessitano di lavori di ristrutturazione e presentano caratteristiche meno attraenti, come affacci penalizzanti o distribuzioni degli spazi poco razionali. Immobili con più criticità tendono a restare a lungo sul mercato o finiscono per essere trasformati in piccoli appartamenti destinati all’affitto a breve termine.

Un altro freno per gli acquirenti è il timore di un calo dei prezzi nel medio periodo. Tuttavia, questa preoccupazione appare infondata: il valore di una residenza di alta qualità nelle zone esclusive di Milano ha ormai superato stabilmente i 10.000 euro/m² e continuerà a crescere nel lungo periodo, complice la cronica scarsità di offerta in una città dalla superficie limitata. A confermare la solidità del mercato è anche il Global Real Estate Bubble Index di UBS, che nel suo rapporto del 23 settembre posiziona Milano tra le città con il mercato più equilibrato e con il minor rischio di bolla in Europa, seconda al mondo solo a San Paolo del Brasile.

L’indice di assorbimento ha registrato una leggera crescita dello 0,6%, attestandosi sopra il 20%, ma resta lontano dai livelli record del 2022 (27,5%). Sul mercato domestico, dominato dalla domanda di sostituzione, rimangono invenduti gli immobili con caratteristiche qualitative poco convincenti. I potenziali acquirenti, infatti, non sono disposti a scendere a compromessi sulla qualità e spesso sospendono la ricerca, scoraggiati dalla mancanza di soluzioni realmente valide. Un fattore determinante nella velocità di assorbimento è il prezzo iniziale di vendita: molte abitazioni entrano sul mercato con valutazioni eccessive rispetto alle loro caratteristiche reali.

Questo fenomeno dipende soprattutto da proprietari che, influenzati dai valori delle transazioni del segmento Top/Lusso o del nuovo, forzano la mano verso valutazioni poco realistiche. Il risultato? Questi immobili restano a lungo invenduti, accumulando una storia di insuccesso e subendo ripetuti ribassi, che finiscono per allungare ulteriormente i tempi decisionali dei compratori. In linea con le dinamiche osservate, i tempi medi di chiusura delle compravendite continuano ad allungarsi leggermente, raggiungendo quasi 7 mesi (6,8). Allo stesso tempo, lo sconto medio si amplia ulteriormente dello 0,5%, arrivando al 7,2%—un aumento di un punto percentuale su base annua. “Il mercato nel segmento Lusso rimane dinamico, talvolta con performance eccezionali in termini di prezzi e canoni al mq, ma si tratta di un mercato enormemente più piccolo di quanto il pubblico dei non esperti immagini. La incompleta digitalizzazione degli atti di compravendita non ci consente una visione panoramica del mercato, ma secondo le nostre analisi nel 2024 a Milano nelle 5 aree esclusive da noi analizzate si sono vendute non più di 100-150 case oltre i 250 mq, che diventano 60-70 oltre i 300 mq.

Per dare un metro di paragone basta dire che nella settimana tra il 24 febbraio e il 2 marzo a Manhattan sono state vendute 42 abitazioni sopra i 3 milioni di dollari nel solo quartiere a sud della 96° strada.” commenta Marco E. Tirelli. “Allo stesso tempo per la prima volta nella storia i canoni massimi al mq del residenziale di Lusso hanno superato quelli degli uffici nel CBD (Central Business District) della città. A fronte degli 800 euro al mq delle location più desiderate da aziende e grandi studi professionali, infatti le case in locazione superano ampiamente i 1.000 euro."

Il tempo medio di permanenza sul mercato delle residenze invendute è sceso di oltre un mese, ma questo è dovuto principalmente al ritiro delle proprietà "esauste", ovvero quelle rimaste a lungo senza acquirenti. Nonostante ciò, il valore assoluto rimane molto elevato, superando i due anni. II prezzi richiesti continuano a mostrare rialzi contenuti, con un aumento dello 0,8% per il prezzo medio e un +1% per il prezzo medio massimo. Tuttavia, dietro questo trend generale si cela, come indicato sopra, un fenomeno rilevante: nel segmento Lusso (oltre 6 milioni di euro), i prezzi massimi al metro quadro hanno subito un incremento marcato, guidato dall’elevata domanda proveniente da acquirenti internazionali, in particolare dagli UHNWI in uscita dal Regno Unito per motivi fiscali.

Il livello dei prezzi medi non desta particolari preoccupazioni. Questo perché la loro crescita segue una dinamica sana e sostenibile, senza segnali di eccessi di speculazione. Inoltre, Milano continua a rafforzare la propria attrattività, sia per chi sceglie di stabilirvisi, sia per gli investitori alla ricerca di asset solidi, capaci di garantire rendimenti adeguati e di mantenere il proprio valore nel medio-lungo periodo. Il problema sta invece nella circostanza che al livello medio di prezzi il mercato non dispone di uno stock sufficiente di case di buona qualità, circostanza che tende a spingere in alto i prezzi delle poche abitazioni buone.  Il volume delle tre vendite più rilevanti del semestre supera i 27 milioni di euro, con valori compresi tra 16.400 e 35.000 euro/m².

Le locazioni

Il mercato delle locazioni di residenze esclusive a Milano continua a registrare un forte aumento della domanda in tutte le zone e segmenti. I potenziali inquilini cercano esclusivamente immobili recentemente ristrutturati, arredati o semiarredati (con cucina e armadi). La richiesta è ancora dominata dalla domanda secondaria, ovvero da chi necessita di una soluzione temporanea, spesso in attesa di acquistare una casa ma senza riuscire a trovare subito l’opzione giusta. Questa fascia comprende sia residenti italiani sia stranieri ed expat che rientrano in Italia per motivi lavorativi o fiscali. Anche la domanda primaria, legata a esigenze di più lungo periodo, mantiene un trend stabile, ma con una caratteristica ormai consolidata: nonostante i contratti siano formalmente di 4 anni con opzione di rinnovo, la loro durata effettiva tende a essere molto più breve.

“Nel segmento Top (oltre 100.000 euro l’anno, escluse spese), la richiesta supera ampiamente l’offerta, con un deficit ancora più marcato per gli appartamenti con canoni superiori ai 200.000 euro annui (fascia Lusso). Le poche residenze perfette, con un alto valore estetico e scenografico, sono state assorbite dalla recente ondata di nuovi residenti trasferitisi a Milano per ragioni fiscali” aggiunge Torchiani. Nelle fasce di prezzo inferiori, l’offerta di appartamenti in locazione è aumentata, ma fatica comunque a soddisfare una domanda così elevata, mantenendo il mercato sotto pressione.

L’indice di assorbimento è in leggero aumento nel semestre, raggiungendo il 36,8%. Le zone di Brera, Magenta e le “Altre zone” superano il 40%, mentre in altre aree il tasso di assorbimento è inferiore, penalizzato dalla presenza di immobili non riqualificati o percepiti come inadeguati dagli inquilini più esigenti. Il tempo medio di locazione si riduce, tornando al record storico del primo semestre 2023 con 3,5 mesi. Le proprietà di pregio, ben ristrutturate, trovano rapidamente un inquilino e, in alcuni casi, vengono affittate prima ancora che i lavori di ristrutturazione siano terminati.

Lo sconto medio applicato ai canoni richiesti si attesta al 4,5%, con una netta differenziazione tra immobili di qualità diverse. Le residenze più esclusive, per cui i proprietari ricevono più di un’offerta, vengono affittate senza alcuna riduzione di prezzo, mentre per gli immobili di seconda fascia lo sconto può arrivare fino al 10%. Per le proprietà che restano sul mercato più a lungo, il tempo medio di giacenza è salito a 9,6 mesi.

I canoni di locazione proseguono la loro moderata crescita, con un aumento medio dello 0,32% nel secondo semestre del 2024. I Top rents—ovvero il canone massimo al metro quadro per singola residenza—raggiungono livelli straordinari, superando i 600 euro in tutta la città, con punte di 1.200 euro nel Quadrilatero. Questa crescita è alimentata dalla scarsità di offerta, dall’elevata qualità delle proprietà disponibili e dalla domanda di inquilini internazionali, abituati a pagare cifre simili nei loro Paesi di origine.

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Previsioni per il 2025

Nel segmento della fascia Media (da 1 a 3 milioni), la domanda e il numero di transazioni non fanno prevedere alcun miglioramento. La situazione politica internazionale e il clima economico generale non sono positivi e questo è da sempre un forte freno alle decisioni di investimento. La fascia Top (da 3 a 6 milioni) e il segmento Lusso (oltre i 6 milioni di euro), continueranno a essere caratterizzati da una buona domanda internazionale e da un’offerta estremamente limitata, per cui è plausibile prevedere ulteriori aumenti nei prezzi di vendita. Tuttavia, poiché le transazioni in questa fascia rappresentano una quota marginale del mercato complessivo, eventuali rialzi non avranno alcun impatto sulle medie generali dei prezzi.

Guardando al mercato nel suo insieme, la quantità e la qualità dell’offerta continueranno a essere i principali fattori determinanti. Per questo motivo, ci aspettiamo una sostanziale stabilità nel numero di transazioni nel breve periodo. La domanda di locazioni rimarrà elevata e crescerà ulteriormente anche per effetto della componente secondaria, ovvero da coloro che in attesa di acquistare la loro residenza in città, non riuscendo a trovarla si rivolgono al segmento dell’affitto. Tuttavia, la mancanza di offerta renderà impossibile un aumento del numero di contratti di locazione, soprattutto nella fascia Lusso. I canoni di affitto continueranno a crescere con un trend moderato nella media, mentre nel segmento Lusso sono in vista nuovi record.