Immobiliare e affitti commerciali: quando una clausola è nulla (e perché)
Una clausola invalidata può comportare rilevanti ripercussioni legali ed economiche. L'intervista all'Avvocato Nicola Ferraro
Affitti commerciali: quando una clausola è nulla (e perché)
Quali clausole, nelle locazioni commerciali, possono essere considerate nulle ai sensi dell’art. 79 della Legge 392/78? La questione è cruciale per locatori e conduttori, poiché una clausola invalidata può comportare rilevanti ripercussioni legali ed economiche. Ne discutiamo con l’Avv. Nicola Ferraro, Founder Partner di de Tilla Studio Legale, specializzato in diritto immobiliare e nelle problematiche relative alle locazioni commerciali, con l’obiettivo di chiarire quali disposizioni contrattuali, pur concordate tra le parti, risultino in contrasto con la legge e, di conseguenza, da ritenersi nulle.
Avvocato Ferraro, in tema di locazioni “a uso diverso”, quale ruolo gioca l’art. 79 della Legge 392/78?
L’art. 79 della Legge 392/78 stabilisce la nullità di tutte le clausole che: riducono la durata minima del contratto prevista dalla legge, attribuiscono al locatore un canone maggiore rispetto a quello pattuito, conferiscono, più in generale, un vantaggio al locatore in contrasto con le norme sulla locazione commerciale. Sebbene possano essere concordate di comune accordo dalle parti, tali clausole restano comunque nulle proprio in virtù della necessità di tutelare il conduttore, ritenuto la parte debole della relazione contrattuale nel momento in cui il contratto viene stipulato.
Perché la legge interviene in modo così rigido sulla durata minima dei contratti?
Il legislatore ha previsto una durata minima fissa (6 anni per usi commerciali/industriali e 9 anni per usi alberghieri e teatrali) per garantire una certa stabilità al conduttore e, in definitiva, all’impresa. Qualsiasi clausola che preveda un periodo inferiore è nulla e si riporta automaticamente alla durata legale minima. Ciò previene il rischio che, per necessità o urgenza, il conduttore subisca pressioni dal locatore e accetti condizioni contrattuali eccessivamente brevi.
Come si applica il divieto di imporre un canone maggiore di quello concordato?
Nell’ambito delle locazioni commerciali il canone è liberamente determinato dalle parti, ma una volta stabilito, non può essere modificato in senso peggiorativo per il conduttore. È vietato, ad esempio, pattuire un “canone occulto” tramite accordi esterni al contratto, o prevedere aumenti che superino i limiti normativi. L’aggiornamento del canone, se la durata del contratto è pari a quella minima di legge, non può superare il 75% dell’incremento ISTAT.
Ci può fare qualche esempio di clausole contrattuali nulle perché in contrasto con le norme di legge?
Ce ne sono diverse. Ad esempio: Buona entrata: il locatore non può pretendere una somma aggiuntiva a fondo perduto come condizione per concedere l’immobile in locazione. Rinuncia anticipata all’indennità di avviamento: questa forma di tutela spetta di diritto al conduttore che eserciti un’attività a contatto con il pubblico.
Rinuncia anticipata al rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza: è anch’essa nulla se inserita contestualmente alla stipula. L’obiettivo della legge è garantire continuità all’impresa tutelando l’avviamento commerciale. Aggiornamenti automatici del canone: non sono ammessi se non previsti dal contratto e devono comunque rispettare i limiti imposti dalla legge.
Perché il conduttore viene considerato la parte “debole” nella locazione commerciale?
Perché il conduttore, al momento di stipulare il contratto, ha un’esigenza pressante: garantire un locale adeguato alla propria attività. Il locatore, al contrario, può giocare su questa necessità per imporre condizioni inique. La normativa, quindi, tutela il conduttore vietando e rendendo nulle eventuali rinunce o clausole che lo penalizzino eccessivamente rispetto alla situazione prevista dalla legge.
Ci sono altre clausole che potrebbero risultare nulle in base all’art. 79 Legge n. 392/78?
Sì, ve ne segnalo alcune particolarmente comuni: No al versamento di un deposito cauzionale superiore a tre mensilità: se si supera questa soglia, la clausola è nulla, e il conduttore ha diritto a un’eventuale restituzione dell’eccedenza. No alla rinuncia preventiva alla prelazione: la prelazione tutela l’avviamento commerciale, quindi non è possibile rinunciarvi contestualmente alla stipula del contratto. No alla rinuncia al recesso per gravi motivi: anche questa sarebbe una rinuncia a un diritto stabilito dalla legge.
Qual è dunque il messaggio principale per locatori e conduttori?
Il messaggio è che la legge predispone un sistema di tutele a favore del conduttore, giudicato “contraente debole”. Qualunque accordo che vada a violare tali tutele verrà giudicato nullo in sede legale, anche se firmato da entrambe le parti. È quindi essenziale valutare con attenzione ogni clausola, per evitare di incorrere in nullità che pregiudichino la validità complessiva del contratto.
Grazie, Avvocato Ferraro, per averci chiarito questi aspetti fondamentali.
È stato un piacere. Ricordo sempre che una consulenza preventiva con un professionista esperto può evitare lunghe e dispendiose controversie legali nel settore delle locazioni commerciali.