Rent to buy, conviene davvero? Ecco come funziona e perché non è "esploso" in Italia

Rent to buy, ecco come funziona

La formula della vendita immobiliare con riscatto, largamente impiegata nel secondo Dopoguerra per permettere a centinaia di migliaia di famiglie di diventare gradualmente proprietarie delle case di edilizia pubblica a loro assegnate, funziona in modo simile al leasing automobilistico.

Questo sistema prevedeva il pagamento di un canone mensile, al termine del quale scattava la possibilità per l'utilizzatore dell'immobile di diventarne proprietario, versando una somma finale. Con una rivisitazione moderna, il legislatore italiano ha introdotto il modello "rent to buy" (affitto per comprare), non solo come cambio di nome ma con l'introduzione di nuove garanzie, come stabilito dal decreto legge 133/2014 Sblocca Italia.

Come funziona il "rent to buy"

Immaginiamo una casa messa in vendita a 200mila euro. Il proprietario, non avendo urgenza di incassare immediatamente l'intero importo ma trovandosi in difficoltà a localizzare acquirenti, stipula un contratto di rent to buy con un interessato che, per vari motivi, non è al momento in grado di accedere a un mutuo.

Le condizioni del contratto prevedono un versamento mensile di 1.200 euro, diviso equamente in 600 euro di canone di locazione e 600 euro come acconto sul prezzo dell'immobile. Dopo un periodo massimo di 10 anni, l'acquirente avrà la possibilità di acquistare la casa, scontando dal prezzo totale gli 72mila euro già versati come acconto, mentre i restanti 72mila euro pagati come canone non saranno recuperabili.

Se l'acquirente decide di non procedere all'acquisto, può ottenere la restituzione dell'acconto versato e continuare a vivere nella casa come inquilino, senza che il proprietario possa procedere con lo sfratto, ma solo attraverso una procedura di rilascio del bene.

Durata e dettagli del contratto

Il contratto deve essere formalizzato tramite un notaio, che si occupa anche della sua trascrizione, una procedura che protegge l'acquirente nel caso l'immobile venga successivamente ipotecato. La suddivisione delle quote del versamento mensile tra canone e acconto sul prezzo deve essere chiaramente specificata.

La durata massima del contratto è di 10 anni, coincidente con il periodo di validità della trascrizione notarile. Prima dell'acquisto definitivo, le spese ordinarie e la Tari sono a carico dell'occupante, mentre spese straordinarie e Imu sono pagate dal proprietario.

Situazione attuale e considerazioni

Nonostante l'iniziale interesse per il rent to buy, specialmente quando nel 2015 il mercato immobiliare era in fase di stallo, la trasparenza e la diffusione di questa formula sono limitate. I costruttori, con il costo del denaro ancora elevato, incontrano difficoltà nel proporre questa formula e gli annunci che la esplicitano sono rari, solitamente emergendo solo durante le trattative.

Le statistiche ufficiali non aiutano a comprendere l'effettiva portata del mercato del rent to buy, poiché le fasi contrattuali iniziali vengono registrate come locazioni e solo dopo il pagamento finale l'immobile viene classificato come venduto.

Secondo il notaio milanese Filippo Salvo, è complicato allineare gli interessi di venditori e acquirenti. I venditori preferirebbero un periodo di pagamento dei canoni più breve, mentre gli acquirenti tendono a voler sfruttare al massimo i dieci anni permessi per dilazionare il pagamento, oltre a negoziare una maggiore quota dei canoni da imputare come parte del prezzo di acquisto rispetto alla locazione.