COIMA RES: nel 2018 risultati finanziari solidi

Return on equity del 12%, NAV per azione in crescita del 10%, 90% del portafoglio a Milano con rilevante componente di crescita, dividendo 2018 in aumento dell’11% rispetto al 2017 a euro 0,30 per azione.

Il Consiglio di Amministrazione di COIMA RES, riunitosi ieri sotto la presidenza di Massimo Capuano, ha approvato il progetto di Bilancio d’Esercizio e Consolidato al 31 dicembre 2018.

Manfredi Catella, Fondatore e Amministratore Delegato di COIMA RES, ha commentato: “Il nostro focus nel 2018 è stato l'acquisto di immobili con potenziale di crescita a Milano Porta Nuova e la vendita di asset maturi e non core cristallizzando la creazione di valore. L'acquisizione del Pavilion a Milano e la cessione dell’Eurcenter a Roma sono importanti elementi che rafforzano il nostro track record e la nostra proposta di creazione di valore. In prospettiva, continueremo a concentrarci sulla gestione immobiliare, sulla valutazione attenta e selettiva di nuove opportunità di investimento, sempre mantenendo un livello prudente di leva finanziaria.”

Risultati finanziari solidi nel 2018

Canoni lordi cresciuti del 5,9% ad Euro 36,3 milioni nel 2018 (da Euro 34,2 milioni nel 2017) principalmente per il contributo di Monte Rosa (acquisito nel Q4 2017) e di Tocqueville (acquisito nel Q3 2018), parzialmente compensati dalla cessione del portafoglio delle filiali Deutsche Bank situato nel Sud Italia completata nel gennaio 2018.

Il margine NOI è rimasto stabile all’89,1% nel 2018. Il Recurring FFO per azione è cresciuto del 5,0% a Euro 0,49. L’EPRA Earnings per azione è diminuito marginalmente del 1,3% ad Euro 0,42, principalmente per effetto della promote fee relativa all’anno 2018. Il costo del finanziamento è rimasto pari al 2,0% nel 2018 (in linea col 2017), con 70% del debito coperto rispetto alle fluttuazioni nei tassi di interesse al 31 dicembre 2018.

L’EPRA NAV al 31 dicembre 2018 era pari ad Euro 421,6 milioni (pari ad Euro 11,71 per azione), con un incremento nel 2018 pari al 9,6%. L'aumento è principalmente legato agli EPRA Earnings pari ad Euro 15,1 milioni, le rivalutazioni degli immobili e capital gain per Euro 35,7 milioni, parzialmente compensati dai dividendi pagati nel 2018 pari ad Euro 10,1 milioni e da altre poste per Euro 3,7 milioni (principalmente relative al patrimonio di terzi e allo strumento finanziario detenuto dai key manager di COIMA RES).

In base all'Asset Management Agreement tra COIMA RES e COIMA SGR e alla luce dei positivi risultati finanziari e industriali conseguiti da COIMA RES nel 2018, la società corrisponderà una promote fee complessiva di Euro 2,55 milioni a COIMA SGR ed ai suoi key manager.

LTV pari al 34,5% al 31 dicembre 2018, mantenuto un costo del debito vantaggioso

In un anno volatile per i mercati dei capitali e per l'Italia, e al fine di proteggere COIMA RES dagli andamenti macroeconomici al momento sfavorevoli per l’Italia, il management ha optato per una posizione più prudente sulla leva finanziaria, con l’obiettivo di mantenere un LTV al di sotto della soglia del 40%. Al 31 dicembre 2018, l’LTV era pari al 34,5% (consolidando Bonnet su base pro rata), la scadenza media ponderata del debito pari a 4,4 anni, il costo medio ponderato del debito "all-in" pari al 2,0% e il debito coperto al 70% rispetto alle fluttuazioni dei tassi di interesse.

Dividendo per l’anno 2018 pari ad Euro 0,30 per azione

Il Consiglio di Amministrazione di COIMA RES ha deliberato di distribuire agli azionisti un dividendo relativo all’esercizio 2018 pari ad Euro 10.802.100 (o Euro 0,30 per azione) previa approvazione dell’Assemblea degli Azionisti prevista per il 17 aprile 2019. Il dividendo proposto rappresenta un incremento pari all’11,1% rispetto al dividendo relativo all’esercizio 2017, pari ad Euro 0,27 per azione.

Guidance per il 2019

Sulla base dell'attuale perimetro del portafoglio, COIMA RES stima per il 2019 di raggiungere un livello di EPRA Earnings per azione pari a circa Euro 0,42. La guidance verrà aggiornata nel corso del 2019 per riflettere eventuali aggiornamenti significativi.

Panoramica e performance del portafoglio immobiliare

Al 31 dicembre 2018, il portafoglio COIMA RES consiste in 77 immobili (70 filiali bancarie nel Nord e Centro Italia e 7 complessi ad uso ufficio a Milano) per superfici commerciali pari a circa 189.000 mq. Il portafoglio ha un valore di Euro 665,0 milioni (di cui il 90% è a Milano, il 40% a Milano Porta Nuova e l’80% è ad uso uffici).

Il valore del portafoglio è aumentato di Euro 54,4 milioni rispetto al 31 dicembre 2017 per effetto delle acquisizioni di Pavilion e Tocqueville per Euro 103,7 milioni, rivalutazioni del portafoglio pari ad Euro 31,2 milioni e capex per Euro 4,6 milioni, parzialmente compensato dalle cessioni di filiali Deutsche Bank per Euro 1,5 milioni e per Euro 83,8 milioni relativi alla vendita dell’immobile Eurcenter. La crescita del capital value su base like for like è stata del 2,0% nel 2018 (2,7% se si escludono le filiali bancarie). Circa il 50% nostro portafoglio è caratterizzato da immobili con profilo di crescita in termini di potenziale incremento dei canoni. Circa il 54% del portafoglio è certificato LEED.

Stipula di nuovi contratti di locazione

Nel 2018, firmati nuovi contratti di locazione per un totale di Euro 4,3 milioni su base stabilizzata, con una reversion positiva del 18% e una crescita dei canoni su base “like-for-like” del 2,5% nel 2018 (o 2,6% escludendo le filiali bancarie).

• Pavilion: in agosto 2018, COIMA RES ha stipulato un accordo di locazione con IBM, per il 100% del Pavilion
• Gioiaotto: 1.400 mq complessivi nel 2018
• Monte Rosa: COIMA RES ha stipulato nel primo trimestre del 2018 un contratto di locazione addizionale con PwC per Euro 154.000 annui.
• Filiali bancarie: in febbraio 2019, COIMA RES ha firmato un contratto di locazione della durata di 9 anni per una filiale bancaria situata a Milano precedentemente sfitta. La filiale rappresenta 1.700 mq, vale a dire il 18% della superficie totale sfitta del portafoglio di filiali Deutsche Bank.

Acquisizioni

• Tocqueville: nel luglio 2018, COIMA RES ha concluso l’acquisizione del complesso Tocqueville per Euro 56,0 milioni ad un EPRA Net Initial Yield pari al 3,5%.
• Pavilion: nel maggio 2018, COIMA RES ha siglato con UniCredit un contratto preliminare di acquisto per l’immobile Pavilion a Milano Porta Nuova per Euro 45,0 milioni.

Cessioni

Dall'IPO, COIMA RES ha effettuato cessioni pari al 18% del portafoglio a un premio medio rispetto al prezzo di acquisto dell’8%. Le recenti acquisizioni e cessioni mostrano l'attrattività della strategia di investimento di COIMA RES: creare valore attraverso la gestione attiva di portafoglio di alta qualità, controllando attentamente i rischi.

• Eurcenter: a dicembre 2018, COIMA RES ha ceduto l’immobile Eurcenter ubicato a Roma a un prezzo di Euro 90,3 milioni a Zurich Italy Real Estate Fund.
• Filiali bancarie: A settembre 2018, COIMA RES ha chiuso, tramite il fondo COIMA CORE FUND IV, la vendita di 2 filiali Deutsche Bank per un prezzo di Euro 1,5 milioni, che rappresenta un premio del 6,2% sull’ultimo valore contabile. Le due filiali sono a Desio e Varenna (location secondarie in Lombardia, Nord Italia). Dall’IPO ad oggi, COIMA RES ha venduto 26 filiali Deutsche Bank per un valore complessivo di Euro 41,5 milioni che risulta in linea rispetto al valore di contribuzione all’IPO.

Progetti di ristrutturazione

• Bonnet: il progetto prosegue secondo i tempi pianificati con consegna prevista per il 2020 e su costi stimati complessivi di Euro 164 milioni, inclusivi del prezzo di acquisizione pari ad Euro 89 milioni e di capex e altri costi capitalizzati pari ad Euro 75 milioni.
• Gioiaotto: con l'obiettivo di aggiornare gli standard dell'hotel al livello NH Collection, NH Hotel Group ha eseguito lavori di ristrutturazione per Euro 4,0 milioni. Il fondo che possiede Gioiaotto, che è posseduto all'87% da COIMA RES, ha contribuito per Euro 1,4 milioni a questo importo.

Meccanismo di rinnovo del Consiglio di Amministrazione

Il 12 aprile 2018, l'Assemblea degli Azionisti ha approvato un nuovo meccanismo di nomina del Consiglio di Amministrazione che prevede un mandato per un periodo di un anno per tutti i membri del consiglio di amministrazione (rispetto al mandato triennale in essere precedentemente). L'attuale Consiglio di Amministrazione è operativo dal 12 aprile 2018 e fino all'approvazione dell'Assemblea degli Azionisti che approverà i risultati finanziari del 2018 attualmente prevista per il 17 aprile 2019.

Patto di sindacato rinnovato per ulteriori 3 anni

Con riferimento alla compagine azionaria di COIMA RES, il patto parasociale tra Qatar Holding LLC e gli azionisti fondatori Manfredi Catella, COIMA SGR S.p.A. e COIMA S.r.l. è stato rinnovato automaticamente per altri 3 anni fino al 30 novembre 2021.

Outlook

In questo momento di incertezza sia in Italia che in Europa, COIMA RES ha deciso di concentrarsi a Milano, il mercato degli uffici più grande, trasparente e liquido d'Italia. Milano ha rappresentato oltre il 60% del mercato degli uffici in Italia, sia per numero di transazioni e volumi di investimenti negli ultimi quattro anni. Milano è caratterizzata da solidi fondamentali tra domanda e offerta, in particolare a causa della scarsità di immobili di Grado A, che rappresentano solo il 10% del totale stock ad uso ufficio, ma rappresentano oltre il 70% della domanda da parte dei conduttori. Questo squilibrio suggerisce che la domanda potrebbe superare di 2-3 volte l'offerta nei prossimi anni, il che sosterrà la crescita dei canoni a breve e medio termine. Per quanto riguarda il portafoglio attuale, COIMA RES valuterà ulteriori attività di asset rotation per aumentare la propria esposizione a Milano e bilanciare la concentrazione dei conduttori.