I limiti delle Autorità di Vigilanza: il dossier Signa Group (un esempio emblematico degli alti e bassi del mercato immobiliare)

I limiti delle Autorità di Vigilanza: il dossier Signa Group

Signa Holding GmbH, fondata dall'imprenditore austriaco René Benko, è stata una delle più grandi società immobiliari private in Europa. Con un portafoglio che comprendeva proprietà di lusso, grandi magazzini, centri commerciali e hotel in Austria, Germania, Italia e Svizzera, Signa Holding sembrava un gigante inarrestabile. Ma nel 2023, la società ha dovuto affrontare gravi difficoltà finanziarie che hanno portato alla richiesta di fallimento, segnando uno degli eventi più significativi nel mercato immobiliare europeo dell'anno.

L'ascesa di René Benko

René Benko, nato nel 1977 a Innsbruck, ha iniziato la sua carriera nel settore immobiliare in giovane età. Nel 2000, ha fondato Immofina, poi ribattezzata Signa Holding nel 2006. Benko si è rapidamente distinto per le sue ambiziose acquisizioni e per il suo stile di vita sfarzoso. Tra le sue operazioni più importanti, l'acquisizione della catena di grandi magazzini tedesca Galeria Karstadt Kaufhof, del KaDeWe Group e di quote in Eataly.

Signa Holding operava attraverso un modello di business complesso, basato su acquisizioni aggressive e finanziamenti tramite debito. La società si concentrava su immobili di alto profilo, spesso situati in zone centrali delle città, con l'obiettivo di aumentarne il valore attraverso ristrutturazioni e riposizionamenti. Questo approccio ha portato a una rapida crescita, ma ha anche esposto la società a un elevato livello di rischio finanziario.

Nel 2023, la combinazione di diversi fattori, tra cui l'aumento dei tassi di interesse, il rallentamento del mercato immobiliare e l'elevato indebitamento, ha portato Signa Holding a una crisi di liquidità. Nonostante i tentativi di ristrutturazione, la società non è riuscita a garantire la liquidità necessaria e ha presentato istanza di fallimento.

Il fallimento di Signa Holding ha avuto un impatto significativo sul mercato immobiliare europeo, con implicazioni per creditori e investitori. Le banche creditrici si sono trovate ad affrontare perdite significative, mentre gli investitori hanno dovuto rivalutare il rischio associato agli investimenti immobiliari. Inoltre, il fallimento ha sollevato interrogativi sulla sostenibilità del modello di business di Signa Holding e sulla gestione del rischio da parte della società.

La storia di Signa Holding è un esempio emblematico degli alti e bassi del mercato immobiliare. L'ascesa e la caduta dell'impero di René Benko offrono spunti di riflessione sulla complessità del settore immobiliare, sui rischi associati all'indebitamento e sull'importanza di una gestione prudente del rischio.

Il caso del fallimento di Signa Group ha fatto emergere diverse e chiare criticità in merito alle Autorità di Vigilanza. La struttura complessa e ramificata di gruppi come quello Signa, con società operative in diversi Paesi e settori, rende estremamente difficile per le autorità di vigilanza ottenere una visione completa e aggiornata della loro situazione finanziaria. Le relazioni intricate tra le diverse entità possono mascherare rischi e indebitamenti, rendendo difficoltosa l'individuazione di segnali di allarme.

Nonostante l'obbligo di fornire informazioni contabili e finanziarie, le aziende talvolta possono adottare strategie contabili aggressive o omettere informazioni cruciali, rendendo difficile per i vigilanti valutare la reale situazione patrimoniale e finanziaria.

Le autorità di vigilanza si concentrano spesso sull'analisi dei rischi sistemici, ovvero quei rischi che possono innescare una crisi finanziaria su larga scala, tuttavia, possono trascurare i rischi specifici di singoli gruppi, come Signa, che pur non essendo sistemici possono avere un impatto significativo sull'economia. Le procedure di vigilanza, pur essendo rigorose, possono essere lente e burocratiche. Ciò può comportare un ritardo nell'individuazione dei segnali di allarme e nel prendere le misure correttive necessarie. In un contesto sempre più globalizzato, proprio la mancanza di un coordinamento efficace tra le autorità di vigilanza dei diversi Paesi può costituire un limite letale nella capacità tempestiva di monitoraggio e gestione dei rischi connessi alle attività transfrontaliere.

La domanda ovvia che ci si pone è se le Autorità di Vigilanza avrebbero potuto o dovuto accorgersi del caso Signa. È difficile stabilire con certezza se le autorità di vigilanza avrebbero potuto prevenire l'insolvenza di Signa, tuttavia alcuni elementi suggeriscono che le stesse sarebbero potute essere più attente.

Dei segnali di allarme ci sono stati, come l'aumento del debito, il rallentamento della crescita, lo stop di numerosi cantieri, la diminuzione della liquidità, che avrebbero dovuto “naturalmente” suscitare preoccupazione. La complessità della struttura del gruppo e la mancanza di trasparenza nelle relazioni intra-gruppo potrebbero aver ostacolato la capacità delle autorità di vigilanza di individuare i problemi.

L'insolvenza di Signa offre l'opportunità di riflettere sui limiti dei sistemi di vigilanza esistenti e di individuare le azioni necessarie per rafforzarli. Sicuramente appare necessario rafforzare la vigilanza prudenziale, introducendo nuovi strumenti e metodologie per valutare la solidità delle istituzioni finanziarie e identificare i rischi emergenti. Serve dunque una maggiore attenzione globale ai gruppi complessi, laddove le autorità di vigilanza dovrebbero sviluppare approcci specifici per la supervisione, con particolare attenzione alle relazioni intra-gruppo e ai rischi di contagio. Lo strumento dell’intelligenza artificiale, in questo contesto, tramite l'utilizzo di strumenti analitici avanzati, avrebbe potuto aiutare a identificare i segnali di allarme in modo più tempestivo ed efficace.

Soprattutto è emersa una chiara, chiarissima mancanza di cooperazione internazionale. È fondamentale rafforzare la cooperazione tra le autorità di vigilanza dei diversi Paesi per condividere informazioni e coordinare le azioni di vigilanza. Tuttavia, talvolta, può campeggiare per un’istante anche il dubbio che forse non si sia “voluto vedere”, quantomeno tempestivamente, perché è ovvio che trattandosi di gruppi economicamente immensi, gli stessi siano in grado di condizionare molteplici aspetti della vita economica di uno o più Paesi, del sistema bancario, degli investitori e via di seguito.

Le autorità di vigilanza devono essere più trasparenti nei confronti del pubblico e dei mercati, rendendo pubbliche le informazioni rilevanti sulle loro attività e assumendosi la responsabilità delle loro decisioni.

In conclusione, l'insolvenza del Gruppo Signa rappresenta un campanello d'allarme che non può essere ignorato, perché è chiaro che il crac di un gruppo di queste dimensioni abbia risvolti concreti anche nel Nostro Paese, in termini di occupazione, di esposizione bancaria. Un colosso come Unicredit versa in una situazione di rischio finanziario, con un’esposizione di 600 milioni di Euro a seguito dell’insolvenza di Signa, la Raiffeisenkasse di Bolzano di circa 300.000 Euro, la Raiffeisen Landesbank Alto Afdige di circa 6 milioni di Euro e così via altre banche minori, per cui il caso Signa non è un problema da poco.

Per prevenire crisi future, è necessario dunque un profondo rinnovamento del quadro normativo in prima battuta, nonchè dei sistemi di vigilanza, che devono diventare più proattivi, flessibili e in grado di adattarsi a un contesto economico in continua evoluzione.

*Sostituto procuratore della Repubblica e consulente giuridico per la formazione del Ministero della Difesa