Albanese (Fimaa): “Ecco dove comprare immobili per guadagnare”

di Fabio Massa

La ripresa? “Diciamo che c’è più dinamicità”. Vincenzo Albanese, presidente della Fimaa, l’associazione che riunisce gli agenti immobiliari di Milano Monza e Brianza, analizza con Affaritaliani.it un mercato che vorrebbe riprendersi ma che ancora non ci è riuscito… L’INTERVISTA DI AFFARITALIANI.IT

Presidente Albanese, partiamo dal fondo. Esiste una ripresa in atto oppure no, a livello immobiliare?
Parlare di ripresa in atto è troppo presto. C’è più dinamicità, rispetto alla discesa di qualche mese fa.

Che cosa vuol dire?
Vuol dire che ci stiamo stabilizzando. Tutto il 2015 andrà in questa direzione, prevediamo. Certo ci sono ancora un po’ di oscillazioni: un mese va in una direzione positiva, il mese dopo magari c’è una flessione. La piazza di Milano è però anticipatrice delle tendenze nazionali di almeno un anno.

Che cosa vuol dire?
Ad esempio, Milano è l’unica realtà che ha chiuso il 2014 in positivo. E i primi due trimestri del 2015 saranno anche migliori. Il primo trimestre è stato +2% rispetto al primo trimestre dell’anno scorso per numero di transazioni, e il secondo trimestre potrebbe essere anche meglio.

Questo per quanto riguarda gli acquisti e le vendite…
Certo, la dinamicità oggi si misura in numero di transazioni. La ripresa dei valori è ancora tutta a sconto. Tra l’offerto e il richiesto, l’offerta è al 10 per cento. Se offro 100 ottengo 90. Questo sconto si sta leggermente affievolendo nel 2015, e quindi si stabilizza il prezzo.

Chi sono gli investitori internazionali?
Ce ne sono molti che arrivano dall’estero perché vedono in Italia una situazione positiva. Siamo tornati centro di interesse, sia per gli speculatori che per chi cerca investimenti di lungo periodo. Nel 2014 ce ne sono stati diversi, da quello di Manfredi Catella all’Unicredit di Piazza Cordusio. Sono investimenti importanti, di lungo termine. In più altri investitori sul campo stanno valutando grandi pacchetti di immobili. In Italia in questo momento chi può fare queste operazioni sono gli investitori esteri. Gli operatori italiani sono davvero un numero ridotto e con le munizioni bagnate.

Dove sono finite le banche e le assicurazioni?
Le banche hanno tanti immobili perché erogando il credito, ed essendo questo legato alle garanzie, vista la crisi si sono trovate con molti edifici da vendere. Le assicurazioni hanno incrementato un patrimonio già importante, ma hanno cambiato un po’ spirito e anima. Prima avevano una grande parte di residenziale che ora stanno eliminando del tutto. Si stanno posizionando su immobili di più facili gestioni: uffici e centri commerciali.

Per l’investitore ordinario che momento é?
Sicuramente è il momento di comprare. Sulla vendita bisogna fare due ragionamenti. Se uno deve vendere si deve accontentare del mercato di questo periodo. Se ha comprato dal 2005 in avanti non porta a casa i soldi del suo investimento, se è un investimento più datato, che arriva dalla lira, ha ancora una discreta marginalità. Molto dipende da quando questo acquisto è stato fatto. Oggi non si deve guardare il bene che sto vendendo o che sto comprando, ma alla differenza tra le due compravendite.

Se potesse chiedere due cose alla politica che cosa chiederebbe?
Per rimettere il moto il mercato bisogna rimettere in moto il mercato di sostituzione: incentivare la vendita dell’usato per cercare di promuovere l’acquisto del nuovo. Il problema è che la permuta oggi è svantaggiata dalla fiscalità. Bisogna far partire il mercato dal basso. L’altra cosa la chiederei alle banche: molta strada si è fatta ma ancora la concessione del credito a chi compra casa purtroppo non è sempre così facile.

In che zone è meglio comprare oggi? Milano o periferia, Milano o i comuni limitrofi?
Oggi la dinamicità è maggiore nelle grandi città anche perché è in atto un cambiamento epocale. Fino a qualche anno fa le città alimentavano di abitanti i paesi intorno. Adesso non più: la gente vuol tornare a vivere in città perché in città si erogano più servizi rispetto all’hinterland. Dopo 20 anni di soluzioni promesse e mai mantenute, a livello di infrastrutture e investimenti sui servizi, la gente pensa che tornare in città sia la soluzione migliore.

Dove investire per guadagnare?
In città, con grande attenzione al luogo e al sito. L’immobile deve essere servito, con verde, scuole nelle vicinanze, metropolitane vicine.

@FabioAMassa