Giordano (Immobiliare.it): “Milano è per pochi, aumentano prezzi e richieste"

Giordano (Immobiliare.it) “Milano è una città per pochi. Aumentano prezzi e richieste di affitti”


“La domanda di abitare in città è alta ma l’offerta si riduce sempre di più. Inoltre, è maggiore il numero di affitti rispetto a quello di vendite Il futuro di Milano? È una città per pochi”. Carlo Giordano, Board Member di Immobiliare.it, raggiunto da Affaritaliani.it Milano, ne è certo. Una persona da sola con il suo reddito medio non può permettersi di vivere a Milano. Tra canoni di affitto che costano anche la metà di quanto si guadagna e inaccessibilità al mutuo, il mercato immobiliare della città è in continua evoluzione e anche zone considerate periferiche stanno diventando sempre più costose.

Secondo il report sulle retribuzioni e sul costo della vita di Tortuga e Adesso!, vivere a Milano costa il 37% in più rispetto alle altri grandi città. Una condizione che rende difficile la vita soprattutto per gli under29 e i single. Cosa ne pensa di questi dati? Rispecchiano la realtà di ricerca immobiliare?
Assolutamente sì. Secondo i nostri dati, aggiornati a gennaio 2024, la media del prezzo medio per l’affitto è arrivata al massimo storico di 23,23 euro al metro quadro, mentre quella di vendita a 5377 euro al metro quadro. In un anno, hanno subito un aumento rispettivamente dell’8,64 % e del 3,70%. È un aumento esponenziale: quello della vendita, ogni mese aumenta di 25/27 euro. Milano città fa 25 mila compravendite all’anno. Ha 1 milione 450 mila residenti più 420mila domiciliati, qui per studio e lavoro. Sono poche 25mila compravendita annuali. È maggiore il numero di affitti rispetto a quello di vendite. La domanda di abitare è alta e l’offerta si riduce sempre di più. Il futuro di Milano? Una città per pochi.

La situazione riguarda anche zone periferiche?
Riguarda tutta Milano anche le periferie. Prendiamo ad esempio un giovane che vuole comprare casa e punta a un bilocale. Se guardiamo alle condizioni di accessibilità al mutuo nelle banche, comprare ad esempio un bilocale a Porta Romana, implica un reddito di 5200 euro al mese. È inaccessibile. Questo numero nasce dall’ipotesi di un mutuo all’80% per 25 anni, con una rata da 1400 euro al mese. E non cambia per altri quartieri come Città Studi. Ma la situazione non è migliore per un quartiere prima considerato periferico, come Barona: per comprare un bilocale occorre un reddito mensile di 3350 euro al mese. Un giovane da solo non può riuscire.
 

Dunque all’aumento di attrattività della città, c’è anche la questione dell’accesso al mutuo?
Sì. Partiamo dal fatto che sul lungo periodo, si tende a investire in un mutuo piuttosto che in un affitto. Si tende a pensare che quello che verrebbe speso in una rata di affitto mensile diventa quella di un mutuo: è un investimento. La rata di mutuo ha un contenuto di risparmio che la rata di affitto non ha. Se penso agli ultimi 5 anni, l’82% di chi ha fatto un mutuo lo ha a tasso fisso. Quando è partita l’inflazione, questo ha protetto le rate, essendo a tasso fisso. Inoltre, chi si approccia al mercato immobiliare, capisce che l’offerta di affitto non è facile perché è prodotta e sostenuta da piccoli proprietari. Nel tempo la domanda di affitti è cresciuta. Sono aumentati il numero di studenti che vorrebbe studiare a Milano, si è sviluppato il mondo degli affitti brevi, è aumentata sempre di più la domanda ma non l’offerta. In un mercato del genere, il prezzo sale. Il canone di locazione continua a salire. Tra lo spendere per l’affitto di un bilocale 1800 euro al mese, è meglio comprare. Si passa dunque per logica a una domanda di acquisto e qui si è scatenato il mostro. Nel 2022 c’era un mercato costoso ma con una rata mutuo bassa, 1.2 massimo 1 e mezzo. Se confrontiamo con il 2023 è diventato sempre più costoso. Il tasso è passato da 1 e mezzo a 4, 4.2. Il problema non è tanto il costo della singola rata, ma l’accesso al mutuo. La banca predispone la condizione di investire un terzo del reddito personale come rata di mutuo. Di conseguenza, quando il mutuo sale di 100, il reddito deve salire di altrettanto.

Dunque, un single o un giovane a Milano non può pensare di vivere da solo?
Esatto, perché deve affrontare anche un altro paradosso. Ossia che è costretto a puntare sull’affitto, spendendo anche metà di quanto guadagna, anche a causa dell’inaccessibilità al mutuo e delle retribuzioni medie individuali. Tornando alla periferia, se si pensa a un trilocale a Barona, il valore dell’immobile in 4 anni si è rivalutato del 34 %, Milano è una città che corre e sta prendendo valore nelle zone periferiche. Già il tempo di aver aspettato 4 anni, al giovane costa 70mila euro in più. Inoltre, il tasso del mutuo è aumentato di 2.7. La rata passa da 840 euro al mese a 1500. Avendo avuto 4 anni di indecisione si trova una situazione in cui Milano prende valore e il tasso del mutuo aumentato.

Come fare per vivere in città?
La soluzione è essere in due. Mettere insieme i redditi per permettersi una casa, pur facendo comunque delle rinunce. Ma è una soluzione per l’affitto, non risolve l’inaccessibilità al mutuo, perché la banca chiede un aumento del reddito fisso di 1800 euro in più. Ma già Milano nel 2019 non era una città per single.

Perché?
Nel 2019 solo il 13% degli immobili era comprabile da un single. Mentre il 67 % degli immobili in offerta se lo poteva comprare una coppia. Oggi la situazione è peggiore. Nel frattempo, l’hinterland sta accogliendo i nuovi giovani lavoratori e questo è un po’ un tradimento da parte della città. Per risolverlo bisognerebbe aumentare l’offerta ma per Milano è difficile.

In vista delle Olimpiadi 2026 nuove zone andranno ad aumentare di prezzo?
Aumenteranno sempre di più i prezzi e anche quelli di tutto l’asse della metro 4. Già il futuro capolinea di San Cristoforo è una zona che ha un valore alto. Oggi raccontiamo l’aumento di Barona, 2 anni fa parlavamo di Nolo, passato da zona non attraente a fulcro della movida. La spinta della città allarga e riordina quartieri che sembravano di poco valore.

Questo aumento dei prezzi degli immobili dunque è irrefrenabile?
È esponenziale. Non è una bolla perché 25 mila persone che riescono a comprarsi casa si trovano sempre. Anche persone disposte a pagare metà dello stipendio in affitto.

Qual è il futuro immobiliare della città?
Tra Olimpiadi e sempre nuovi eventi, inizierà il periodo in cu i proprietari punteranno meno nelle locazioni a famiglie per tempi lunghi e più nelle locazioni per brevi periodi, massimo per un anno, così da non avere i prezzi bloccati. Se prendo l’offerta e prendo il reddito medio del cittadino milanese secondo l’Istat e le regole della banca per accedere a un mutuo, esce fuori 8 su 100. Solo l’8% può permettersi una casa, spesso case non grandi, seminterrati, senza terrazzino. La verità è che senza l’aiuto di genitori o altre persone, non è una città accessibile per redditi medi. Per questo c’è la grande crescita dell’hinterland, connesso soprattutto con i treni. Il futuro prevede una crescita di smartworking e di lavoro ibrido. È un percorso necessario. Se paragoniamo a una capitale europea come Berlino, notiamo che ha saputo creare molte più soluzioni abitative stabili nella capitale perché gli stabili erano di proprietà di una società che ha concordato con la pubblica amministrazione di costruire in verticale, fare più piani, aumentare le soluzioni abitative nel rispetto degli standard di efficientamento energetico. Milano al contrario è tutta piccola proprietà: ogni condominio ha in media 14 condomini, svuotarlo e riqualificarlo è impossibile. Non è una strada facile. Il successo di Milano non è nella borghesia medio-alta che vive nel centro storico ma nei giovani lavoratori che vivono la città.