Il virus sgretola il mattone milanese. Rogiti rinviati. Parla l’ad di NOMISMA

Il virus sgretola il mattone milanese. Rogiti rinviati. Parla l’ad di NOMISMA

Cosa c'è di più solido del “mattone”? In un Paese con il 72 per cento di proprietari di prima casa la risposta sembrerebbe scontata. E nella città, Milano, che dell'investimento immobiliare ha fatto una delle frecce da scoccare per lo sviluppo dei prossimi dieci anni, con i famosi 13 miliardi di euro in investimenti entro il 2030 citati dal sindaco Beppe Sala in varie occasioni, dovrebbe esserlo ancora di più. Ma al tempo del Coronavirus nulla è scontato. Alcune istantanee ci spiegano perché: un architetto della zona Sempione-Cenisio, che lavora part time in uno studio e part time da libero professionista, da settimana scorsa è a casa. E con lui l'impresa edile di Muggiò specializzata in ristrutturazioni a cui era abituato ad affidarsi. Per ora il lavoro da casa è rimasto – piccole ristrutturazioni interne sul residenziale-abitativo –, ciò che è saltato sono le committenze dello studio di architettura: un ristorante e un albergo del centro città hanno ritirato la commessa. I flussi turistici sono momentaneamente spariti e con loro gli adeguamenti strutturali. Meglio rimandare.

“Ho un appartamento in locazione in zona Sarpi  e un accordo con il conduttore per il rinnovo di cucina e box doccia” racconta ad Affaritaliani.it Milano Andrea Bardi, titolare al 50 per cento assieme a Martina Stroppa della società immobiliare Skyline Arena di Piazza Lega Lombarda, specializzata in compravendita, locazione e investimento in fascia medio-alta. La cucina di un noto marchio emiliano doveva arrivare il 17 febbraio. È bloccata in un magazzino di Casalpusterlengo. Le ditte di trasporto si adeguano alle indicazioni della Regione e dei tempi di consegna non vi è, ovviamente, alcuna certezza. O ancora: “Abbiamo fatto la valutazione di un appartamento da 3.500 euro al mese a City Life, davanti alle tre torri. Ci ha accompagnato il portinaio e non capita mai per questo tipo di edifici” spiegano i due durante un sabato pomeriggio negli uffici della società. Questa settimana? “Un forte calo – dichiarano – e proprio per il momento di confusione è necessario il ruolo di figure preparate per guidare i clienti e persone in scelte giuste che non siano dettate dal panico”. Lo dicono perché addirittura clienti di lunga durata, che operano sul mercato milanese da trent'anni con operazioni da quattro rogiti al mese, comprando per mettere a reddito, si sono fatti sfuggire frasi come “Bisogna pensare se vendere tutto subito o tenere nell'incertezza”. Un altro rogito rinviato perché il notaio di fiducia del cliente, di Modena, non può spostarsi. Gli assegni dei contratti preliminari hanno una data di scadenza e chi lo ha emesso può chiedere alla banca di non liquidarlo. Ma le complicazioni operative riguardano sopratutto le more da pagare per le scadenze non rispettate: al mattino c'è da andare fisicamente in Agenzia delle Entrate in via della Moscova. Perché sui portali Entratel o Fisco Online, con le loro cinque password (una password, un pin che è un estratto della password, un pin di accesso, un pin di convalida e un altro per l'interfaccia del “desktop telematico”), sono ammesse circa il 30 per cento delle operazioni. Non tutte. Come ad esempio la registrazione dei preliminari di compravendita. Fuori dagli uffici dell'Agenzia le foto mostrano il codone classico di persone a cui ci stiamo abituando in queste settimane. Si entra 15 alla volta, a un metro di distanza.

Nel mondo affitti cosa accade? Sui gruppi social che trattano camere e stanze – i meno controllati, spesso senza intermediazione, dove abbonda il “nero” ma allo stesso tempo sono lo specchio più “primitivo” di domanda e offerta di alloggi in città – si possono vedere dei crolli verticali: stanze a 370 euro per “subentro temporaneo”, lì dove un mese fa venivano richiesti 570 euro e un contratto a tempo indeterminato come garanzia. Dalla zona Bocconi a Lima a Lambrate, solo per rimanere alle zone “bene” o studentesche della città. Un monolocale in Paolo Sarpi a 560 euro, spese condominiali incluse. I sindacati inquilini Unione Inquilini, Sicet, Sunia e Asia, dopo una lunga protesta hanno strappato il blocco degli sfratti alla prefettura di Milano, causa Coronavirus e l'impossibilità di garantire il cosiddetto passaggio “da casa a casa” delle famiglie sfrattate. Il Prefetto Renato Saccone non concede più l'uso della forza pubblica per eseguirli – sono stati 2.845 nel 2018, ultimo dato disponibile, in aumento del 593 per cento sull'anno precedente – ma non significa che di fronte a una richiesta esecutiva firmata dal tribunale l'ufficiale giudiziario non si possa presentare a casa. A oggi solo Milano e Mantova, in tutta Italia, hanno preso questa decisione. Secondo Andrea Bardi ciò che sta crollando al momento “è il mondo legato ad Airbnb e alle locazioni brevi – tra i 10mila e i 20mila appartamenti in città, stando ai dati presentati dall'assessore all'urbanistica Maran prima della crisi sanitaria –. Gli ultimi 15 giorni parlano di un trend tutto basato sui 'subentri temporanei', due- tre mesi”. Ma potrebbero esserci effetti economici e psicologici di lungo periodo anche molto diversi fra loro: la perdita del turismo non si recupera per intero spostando le fiere a metà luglio e “chi ha 4-5 appartamenti vuoti adesso vorrà rifarsi delle perdite. Assisteremo per certo a un indurimento dei rapporti tra conduttori e proprietari”. Mentre sulle compravendite, se la situazione perdura, ipotizza che “chi ha liquidità disponibile farà incetta di immobili da rimettere sul mercato a crisi finita a prezzi più alti, vedremo un rimbalzo”.

Sembra passato un secolo dal report di Scenari Immobiliari, l'istituto di studi e ricerche sui mercati immobiliari fondato da Mario Breglia, intitolato “A star is born. Milano guarda oltre”. È il rapporto del marzo 2019. “Non abbiamo ancora dei numeri aggregati – dice ad Affaritaliani.it Milano, Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, società di consulenza e ricerche di mercato vicina al settore bancario – ma ciò che ci viene riportato parla di visite rinviate, categorie di clienti sull'investimento e le località turistiche che sono venute meno, difficoltà alla conclusione tramite mutuo perché ci sono oggettivi problemi logistici e il timore dell'impatto in termini economici sulla sostenibilità delle rate”. Per Dondi non si tratta di “differimento di alcune scelte d'acquisto ma in molti casi il venir meno di queste scelte. Non tanto perché cade l'interesse ma perché cambiano le condizioni di finanziamento delle operazioni. L'immobiliare aveva resistito a lungo alla congiuntura ma già nel quarto trimestre del 2019 le difficoltà dell'economia cominciavano a impattare sul settore”. Tanto che, per fare un esempio legato al settore bancario, nell'autunno 2019 nei documenti sui risultati e aggiornamenti finanziari di DoValue – società leader nella gestione di crediti deteriorati e sofferenze bancarie, in particolare per conto di Unicredit, e guidata dal Presidente Giovanni Castellaneta, ex ambasciatore italiano in Usa e Iran ed ex vicepresidente di Finmeccanica-Leonardo – si può leggere che l'adeguamento a regole comuni europee per le banche sugli Npl, “la crescita dell'attività di recupero incentivata da modifiche normative e fiscali” e i “segnali di ciclo negativo in Italia” possono portare “a un ulteriore vento in poppa” (“tailwind”, ndr) alle attività di DoValue nella penisola.