La Cdp, Grigioni e i vecchi Ds: le strane reti del social housing

La Cdp, Grigioni e i vecchi Ds: le strane reti del social housing

Il social housing a Milano è business. Un business nel quale gli immobiliaristi si stanno buttando a capofitto. Un business nel quale le relazioni sono reti complesse, dal caso Grigioni alla Fondazione Quercioli a Manfredi Catella, dalle cooperative a nuovi quartieri come Euromilano. Sullo sfondo, la polemica sul caro affitti, AirBnb e le parole di Pierfrancesco Maran, assessore all'Urbanistica del Comune di Milano.

IL CARO AFFITTI - Caro affitti a Milano? Puntare su canone concordato e social housing. Parola di Pierfrancesco Maran, assessore all'urbanistica. Che dopo i post su Facebook in cui ha accennato all'idea di regolamentare in città il modello Airbnb, scatenando bagarre fra i proprietari di appartamenti che arrotondano con le locazioni brevi, si è confrontato con i cittadini la sera del 18 febbraio all'Ostello Bello Grande, assieme alla Presidente della Fondazione Housing Sociale, Giordana Ferri.

Punta molto la giunta meneghina in vista delle elezioni 2021 sulla crescita degli contratti a canone concordato per offrire una boccata d'ossigeno a lavoratori strozzati dalla dinamica immobiliare rialzista milanese. Lo strumento, figlio dell'ultimo accordo territoriale siglato da associazioni dei proprietari e sindacati con l'esclusione di Sicet-Cisl e Unione Inquilini, prevede canoni d'affitto più bassi fino al 30 per cento rispetto al mercato per chi ha un Isee non superiore a 40.000, microcredito e detrazioni Irpef. I vantaggi per l'inquilino sono evidenti. Per i proprietari? Una serie di garanzie pubbliche offerte da “Milano Abitare”, l'Agenzia sociale per la locazione gestita da Fondazione Welfare Ambrosiano, che vanno dai contributi variabili in funzione della durata dei contratti, integrazioni fino a 4mila euro per ristrutturazioni, un fondo di garanzia contro la morosità per un importo massimo di 18 mensilità, la riduzione dell'Imu e la cedolare secca al 10 per cento che sostituisce quella al 21 del libero mercato o l'aliquota marginale Irpef per chi mette gli affitti a reddito.

“Uno strumento – ha scritto l'assessore invitando i proprietari milanesi a scoprirlo e aderire – ancora poco noto del Comune di Milano che però ha ormai superato le 1500 adesioni”. Nel 2015 “siamo partiti da zero – gli fa eco Simonetta D'Amico, Presidente della Commissione Casa di Palazzo Marino – e oggi ci sono migliaia di contratti siglati”.

MILANO ABITARE E GRIGIONI- Tutto oro quel che luccica? Vediamo. Partiamo da chi ha firmato questi 1500 contratti. Nonostante garanzie e vantaggi fiscali i proprietari privati ancora vedono il canone concordato come fumo negli occhi, su livelli troppo bassi per avere redditività.

Un esempio? La mappa di Milano Abitare suddivisa per aree omogenee e sub-fasce fissa per la zona intorno a Paolo Sarpi – ad elevata attrattività sia sul mercato classico che quello delle locazioni brevi – valori annui al metro quadrato che vanno dai 56,28 euro della sub-fascia 1 fino a 125 euro della sub-fascia 3. Per un appartamento da 70 metri quadrati significa nel primo caso meno di 4mila euro all'anno, 350 euro al mese. Nel secondo 8.750 euro all'anno, 725 euro al mese. Cifra con cui nella China Town milanese si affittano forse le stanze o i monolocali. E infatti delle “1.500 adesioni” citate da Maran, secondo quanto può riferire Affaritaliani.it Milano,  almeno 600 riguardano un'unica grande proprietà: il quartiere Grigioni al Lorenteggio, 37 edifici di 8 piani per 1850 alloggi, nato negli anni '50 e '60 per volontà della Grigioni Sas, immobiliaristi della vecchia Milano che si sono dedicati all'edilizia sociale privata in vari quartieri (Lucania e Medeghino oltre a Lorenteggio) tanto da meritarsi tesi di studenti del Politecnico dal titolo “La società immobiliare Grigioni: un caso di straordinaria imprenditoria milanese”.

“Ben vengano le grandi proprietà che siglano accordi utili per la città – commenta ad Affaritaliani.it Milano Pierfrancesco Maran – anche perché lo strumento esiste da soli cinque anni e per farlo decollare è più complicato cercare di convincere ogni singolo piccolo proprietario con una seconda casa in affitto”.

SAN CARLO TRIESTE - C'è qualcosa di più però. Qualcosa di interessante. Il complesso Grigioni è oggi nelle mani della San Carlo Trieste spa che condivide con il centrosinistra meneghino ben più che una visione di futuro. Nel collegio dei sindaci di San Carlo Trieste siedono infatti i dottori Massimo Laconca e Emilio Aguzzi de Villeneuve.

Una storia da revisori contabili nei pezzi da novanta di immobiliare, finanza e settore bancario milanese. Laconca già sindaco di Coima Res – la creatura di Manfredi Catella, l'asso pigliatutto del mattone in città – e liquidatore di Hines Italia srl, come anche Aguzzi de Villeneuve designato nel 2015 dagli azionisti Qatar Holding, Coima e Manfredi Catella nella lista per la carica di sindaco di Coima Res spa, i due condividono anche un impegno nel sociale e terzo settore. Siedono da anni infatti nel collegio dei revisori della ViviDown onlus, in compagnia della collega Laura Adelia Pesaro, detentrice di una carica vitalizia nella Fondazione Elio Quercioli, di fatto la cassaforte di tutti i beni e di tutta la storia di quel partito che fu Pci, poi Pds, poi Ds e che oggi è il padrone di casa di gran parte dei circoli democratici di Milano e Monza. È il consiglio di indirizzo della Quercioli infatti a nominare il consiglio di amministrazione della Risorgimento srl, l'immobiliare che gestisce gran parte delle sezioni del Partito democratico, Rifondazione comunista, ex Sel, Arci, circoli d'area e attività commerciali a prezzi di mercato.

CARIPLO E CDP - La verità è che serve una comunità d'intenti e di visione per far decollare le politiche abitative a Milano, schiacciate dall'eccesso strutturale di domanda di alloggi che spinge i prezzi verso una corsa al rialzo quasi irrefrenabile. È il caso del canone concordato ma anche del social housing. Un'espressione inglese che racchiude in realtà una complessità di interventi. Lo strumento è atterrato a Milano nel 2004 con la nascita di Fondazione Housing Sociale di Cariplo e in Italia nel 2009 in seno a Cassa Depositi e Prestiti con un piano da 2,28 miliardi di euro per costruire 20mila alloggi sul territorio nazionale e la spinta agli investimenti pubblico-privati da parte del Sistema Integrato dei Fondi assieme a Investire sgr, società di gestione del risparmio di Banca Finnat.

Tutto ciò per realizzare un obiettivo: aiutare la cosiddetta “zona grigia” del mercato immobiliare, cioè chi è troppo benestante per accedere a case popolari ma non sufficientemente ricco per il mercato. Il segretario lombardo del Sicet,

Leo Spinelli, chiude la questione con una battuta: “Se avessero costruito un appartamento per ogni convegno sul social housing avremmo risolto il problema” e in parte ha ragione perché rispetto alle stime iniziali il numero di posti letto è largamente inferiore alle attese mentre Cdp si è trovata nelle condizioni di dover aumentare la propria quota-parte di investimenti perché non affluivano le risorse private. Nonostante ciò Milano è la capitale del social housing e proprio in Cdp Investimenti di recente è stato nominato l'ex assessore al bilancio Francesca Balzani. Sul social housing ora puntano diversi operatori: dagli sviluppatori immobiliari privati fino alle fondazioni ospedaliere che vogliono mettere a rendita il proprio patrimonio residenziale e con i ricavi costruire i nuovi ospedali, come sta facendo il Policlinico con il Fondo Ca' Granda destinato a questa operazione. Ben presto l'idea di Cdp è diventata oggetto del desiderio anche di banche e fondazioni bancarie perdendo però la propria funzione originaria. Lo hanno ammesso anche vari addetti ai lavori all'Ordine degli Architetti di via Solferino, durante una mea culpa collettivo, in occasione dell'ultima edizione di “Book City”.

Il social housing si è trasformato da strategia sociale e infrastrutturale in meccanismo di ingegneria finanziaria per rivalutare il patrimonio invenduto, case e appartamenti figli di pignoramenti e procedure esecutive per debiti o le iniziative immobiliari in fase di stallo che hanno determinato il tritacarne da 300 miliardi di euro di sofferenze bancarie, crediti deteriorati, npl, utp e past due, in gran parte “garantiti” dal “mattone”.

CASCINA MERLATA - Oggi per capire che risponde solo in minima parte alla “zona grigia” degli inquilini basta leggere i bandi per accedere ai progetti milanesi. Quelli completati come via Cenni diventata “Cenni di Cambiamento” con il suo centro di produzione artistica “Mare Culturale Urbano” oppure Borgo Figino rinominato “Borgo Sostenibile”. E quelli in fase di completamento o selezione inquilini come “Redo Milano – connessioni abitative” (Rogoredo, Merezzate), “Moneta Milano” (Affori), “Quid” (Quintilliano) fino a “Cascina Merlata Social Village” (accanto all'area Expo) e molti altri: in alcuni casi si arriva a porre dei tetti alti di reddito stabiliti da Regione Lombardia fino a 94.213 euro annui, abbattibili per ogni figlio a carico, che anche a Milano è difficile considerare povertà o “zona grigia” ma, al contrario, nuclei perfettamente solvibili sul mercato cittadino.

Chi vuole accedere non può aver subito sfratti, decreti ingiuntivi negli ultimi cinque anni o assegnazioni di alloggi di edilizia pubblica, convenzionata o agevolata. Ed è così che un bilocale da 70 mq può arrivare a costare fino 181mila euro con un patto di locazione e futura vendita entro l'ottavo. Essendo il social housing collocato nelle periferie milanesi. Si tratta di cifre perfettamente compatibili con il mercato, addirittura più elevate per via di innovative tecniche di costruzione, le classi energetiche. Questo almeno sulla carta e in punto di legge ma la Presidente di Fondazione Housing Sociale garantisce che il problema attuale è opposto, fra entrare chi ha redditi più bassi per realizzare il mix sociale nei complessi, anche perché il reddito dichiarato deve superare di tre volte le spese per l'affitto. Fra i nuovi ruoli previsti dalla strategia del privato sociale abitativo anche la presenza di “gestori sociali” nei quartieri che promuovono iniziative culturali e di economia partecipativa. È il caso del nuovo complesso realizzato accanto ad Expo e a quella che sarà l'area “Mind”, in parte con edilizia a libero mercato e in parte convenzionata-agevolata, con il cuore nelle torri che hanno ospitato le delegazioni straniere dell'Esposizione Universale 2015: Cascina Merlata e Uptown Milano. Il primo “smart&green district d'Italia”, “a 20 minuti dal Duomo e a 20 minuti da Malpensa” dicono i promotori di EuroMilano, il cui capitale sociale è detenuto da Intesa San Paolo, Unipol, Corcab e Brioschi, società controllata da Bastogi, la cassaforte finanziaria della famiglia di immobiliaristi e filantropi milanesi Cabassi. Qui i promotori dell'iniziativa hanno selezionato come “gestore sociale” Uniabita, la più importante cooperativa abitativa di proprietà indivisa del territorio che affonda la propria storia del nord est Milanese tra Cinisello Balsamo e Sesto San Giovanni, dove molti soci hanno svolto attività politica e nel mondo cooperativo. Uniabita è stata scelta come capofila del consorzio QLS (Quality Living Service, che vale 30mila soci, 8mila appartamenti per un valore di 680 milioni di euro) per gestire il nuovo quartiere.