Sono le periferie a trascinare il mercato immobiliare milanese

Sono le periferie a trascinare il mercato immobiliare milanese

A Milano il numero delle vendite di immobili rallenta, ma i prezzi salgono. Questo quanto si evince dai dati dell’ultimo listino elaborato da Fimaa e Camera di Commercio e aggiornato a fine 2024. Confrontando i numeri con quelli di cinque anni prima, periodo antecedente alla pandemia, si vede un sensibile incremento dei prezzi, aumentati maggiormente nelle zone periferiche e per le abitazioni datate con “impianti obsoleti”, secondo la classificazione del listino.

Le aree più e meno valutate della città

Esaminando la variazione mediana dei prezzi, l'area con la maggiore rivalutazione negli ultimi cinque anni è Brianza-Pasteur, conosciuta oggi con il nome di NoLo (North of Loreto), con un incremento del 64,7%. Sebbene sia situata oltre la Circonvallazione 90-91, definirla periferia potrebbe essere limitante. Il rialzo è stato trainato dalle abitazioni ristrutturate (ma non nuove né di alta classe energetica), che hanno registrato un aumento del 94%. Al secondo posto si trova Forlanini-Mecenate (+58,6%), grazie all'apertura della linea blu della metropolitana. Segue Lagosta-Garibaldi (+57,8%), dove il rialzo è stato favorito dal mercato del nuovo, con un aumento del 79%. Anche Padova-Palmanova e Argonne-Corsica superano il 57%, spinte dalla stessa infrastruttura della linea 4, mentre oltre il 50% di crescita si registra a Fulvio Testi-Ca’ Granda e Cermenate-Ortles, ribattezzata SouPra (South of Prada), un nuovo nome nato dalle strategie di marketing immobiliare.

"Milano continua a evolversi e alcune zone mostrano ancora margini di crescita molto interessanti. – spiega Fabrizio Stella, esperto immobiliare - NoLo, ad esempio, ha già visto una forte rivalutazione, ma resta una delle aree più richieste grazie alla vivacità culturale e alla posizione strategica. Forlanini-Mecenate beneficerà dell’apertura della nuova linea M4 della metropolitana, rendendo la zona più attrattiva per lavoratori e pendolari. Per chi cerca investimenti a lungo termine, Bovisa e Scalo Farini rappresentano ottime opportunità: il potenziamento del polo universitario e la riqualificazione dello scalo ferroviario porteranno inevitabilmente a un incremento dei valori immobiliari. Anche la zona di Lorenteggio, grazie alla nuova linea M4, sta attirando sempre più investitori. Questo quartiere, storicamente residenziale, sta vivendo una fase di trasformazione con nuove infrastrutture e riqualificazioni urbane, rendendolo un'ottima opzione per chi vuole acquistare a prezzi ancora competitivi prima che i valori aumentino ulteriormente." 

Le rivalutazioni più contenute, sempre secondo gli ultimi dati, si trovano a Ronchetto (+11%), che potrebbe però beneficiare nei prossimi mesi dell'apertura del collegamento pedonale con la stazione di San Cristoforo e la linea 4 della metropolitana. Poco sopra si collocano alcuni dei quartieri più esclusivi: nessuna area del centro storico ha superato il 20% di crescita. Ad esempio, Brera ha segnato +14,3%, Parco-Castello +14,9% e Duomo-Diaz +18,5%. Queste percentuali potrebbero sembrare alte, ma tenendo conto dell'inflazione del periodo (+17,3%), il valore reale della crescita risulta più contenuto.

Investire nel mercato immobiliare milanese: cosa sapere

Per quanto riguarda le tipologie di abitazioni, le nuove hanno registrato un incremento del 37,3%, le ristrutturate del 34,8% e quelle da riqualificare del 43%. Il prezzo medio attuale è di 5.450 euro al metro quadro per il nuovo, 4.450 per il ristrutturato e 3.575 per l’usato da ristrutturare. Milano continua a essere una città particolarmente attrattiva per gli investimenti immobiliari. Questo tipo di attrattività persisterà anche nei prossimi anni, ma servono alcune accortezze prima di fare degli investimenti. "Oltre alla posizione, è fondamentale analizzare il contesto urbanistico e infrastrutturale. Investire oggi in un'area dove sono previsti nuovi servizi o trasporti può garantire un apprezzamento sicuro dell’immobile. – continua a spiegare Fabrizio Stella - Inoltre, bisogna considerare i costi di ristrutturazione: spesso acquistare a un prezzo più basso non significa necessariamente fare un affare, se poi i lavori di adeguamento sono molto onerosi. Infine, l'andamento del mercato degli affitti e le eventuali restrizioni normative devono essere sempre monitorati. Il mio consiglio è quello di definire innanzitutto il proprio obiettivo: se si cerca un rendimento immediato, meglio puntare su immobili già pronti per la locazione in zone ad alta domanda. Se invece si vuole massimizzare la rivalutazione nel lungo periodo, bisogna guardare alle zone in trasformazione e avere pazienza.” Milano rimane un mercato dinamico e in continua crescita. Sapere dove e come investire può fare la differenza tra un acquisto vantaggioso e un’occasione mancata.