A Milano e nelle grandi città dieci milioni di famiglie non possono permettersi una casa

A Milano e nelle grandi città dieci milioni di famiglie non possono permettersi una casa

Il 2024 si sta delineando come un anno di transizione per il mercato immobiliare residenziale, ma i segnali di ripresa restano incerti. Secondo l'Osservatorio congiunturale sull'industria delle costruzioni 2025 dell’Ance, sarà necessario attendere i dati del quarto trimestre per capire se il calo delle compravendite, che ha caratterizzato tutto il 2023, si sia effettivamente arrestato. Nel secondo e terzo trimestre del 2024 le transazioni immobiliari hanno registrato un lieve aumento, rispettivamente dell’1,2% e del 2,7% su base annua, ma questo miglioramento non è stato sufficiente a compensare il calo dei primi mesi dell’anno. Nei primi nove mesi del 2024 il mercato ha infatti registrato una contrazione complessiva dell’1,1% rispetto allo stesso periodo del 2023. SCARICA QUI IL REPORT.

Uno dei fattori determinanti di questa timida ripresa è stata la riduzione dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea, che tra giugno e dicembre 2024 ha abbassato di un punto percentuale i principali tassi di riferimento. Questo intervento ha contribuito a rendere i mutui leggermente più accessibili, facilitando l’acquisto di abitazioni, un aspetto rilevante considerando che i mutui rappresentano il 41% delle transazioni immobiliari. A questa tendenza si è affiancato un calo dell’inflazione, in particolare per i beni energetici, che ha permesso a molte famiglie di ricostituire parte dei propri risparmi e prendere nuovamente in considerazione l’investimento in un immobile.

Casa irraggiungibile: i dati dell'Osservatorio Ance

Nonostante questi segnali, l’accesso alla proprietà rimane estremamente complesso, soprattutto nelle grandi città dove il costo delle abitazioni continua a salire a livelli insostenibili. Secondo l'Osservatorio dell'Ance, a Milano e nelle altre principali aree metropolitane italiane sono oltre 10 milioni le famiglie con un reddito annuo fino a 24mila euro che non possono permettersi di acquistare una casa. Il divario tra redditi e prezzi degli immobili è diventato così ampio da rendere irraggiungibile l’accesso alla proprietà per una parte sempre più consistente della popolazione.

L'analisi del Centro Studi dell’Ance attraverso l’indice di accessibilità mette in luce quanto questa crisi abitativa sia radicata nelle maggiori città italiane. Per le famiglie con i redditi più bassi, l’acquisto di un’abitazione è ormai economicamente insostenibile. In media, a livello nazionale, il rapporto tra la rata del mutuo e il reddito disponibile supera il 38,8%, ben al di sopra della soglia di sostenibilità del 30%. Nelle grandi città questa percentuale cresce in maniera preoccupante. Milano si conferma la città meno accessibile, con un indice che raggiunge l’82,9%, seguita da Roma e Firenze, dove acquistare casa richiede oltre il 61% del reddito disponibile. Anche per le famiglie della cosiddetta "fascia grigia", ovvero quelle con un reddito superiore ai limiti dell’edilizia popolare ma insufficiente per il mercato libero, la situazione resta critica. Per questi nuclei, che in media destinano il 24,9% del reddito al mutuo, vivere nelle città metropolitane è sempre più difficile. A Milano, per esempio, questa percentuale sale al 54%, mentre a Napoli e Firenze supera il 40%.

Affitti: dalla padella alla brace... I dati a Milano, Roma e Firenze

Di fronte all'impossibilità di acquistare casa, l’unica alternativa per molte famiglie è il mercato degli affitti. Tuttavia, anche qui le condizioni sono sempre più proibitive. Secondo l’Osservatorio, l’incidenza del canone di locazione sul reddito raggiunge livelli allarmanti. A Milano, una famiglia a basso reddito deve destinare in media il 70% del proprio reddito per pagare l’affitto di un’abitazione tipo da 80 metri quadrati. Situazione non molto diversa si registra a Roma e Firenze, dove il costo dell'affitto incide per il 60% sul reddito familiare. Per le famiglie della fascia grigia, la situazione rimane particolarmente critica nelle grandi città, dove il fenomeno degli affitti brevi ha contribuito a ridurre l’offerta di abitazioni in locazione tradizionale, spingendo ulteriormente in alto i prezzi. A Napoli, Roma, Firenze e Milano, il peso dell’affitto sul reddito disponibile oscilla tra il 34% e il 46%, confermando che le principali città italiane sono ormai fuori portata per chi non dispone di un reddito elevato.

Casa, quali contromisure? Rigenerazione urbana e intervento della politica

L’Osservatorio dell’Ance sottolinea come questa situazione renda ormai indispensabile un piano di rigenerazione urbana su larga scala, in grado di rispondere alle nuove esigenze abitative delle città moderne. Un rinnovamento profondo dovrebbe basarsi su tre elementi chiave: la sostenibilità ambientale, attraverso la riduzione del consumo di suolo e la riqualificazione degli edifici esistenti secondo gli standard della direttiva europea "Casa Green"; la coesione sociale, con la creazione di spazi comuni e servizi di prossimità che favoriscano il senso di comunità; e un trasporto pubblico efficiente, con mezzi moderni e a basse emissioni in grado di garantire collegamenti capillari tra i quartieri periferici e i principali centri urbani.

Parallelamente, il problema dell’accesso alla casa richiede un’azione mirata da parte delle istituzioni. A livello europeo, la questione è stata presa in carico con la nomina di Dan Jørgensen a Commissario per l’energia e l’edilizia abitativa, segnale di un’intenzione politica di affrontare la crisi abitativa con misure strutturali. Sul fronte finanziario, la Commissione Europea ha affidato alla Banca Europea per gli Investimenti (BEI) il compito di sviluppare strumenti finanziari per aumentare l’offerta di abitazioni a canoni accessibili. Il vicepresidente della Commissione, Raffaele Fitto, ha inoltre avanzato la proposta di raddoppiare le risorse destinate al settore abitativo, riconoscendo l’impatto negativo che la crisi degli alloggi ha sulla mobilità dei lavoratori e sulla crescita economica.

L’emergenza abitativa non è più un problema limitato ai redditi più bassi, ma coinvolge anche i ceti medi che non riescono più a sostenere i costi delle abitazioni nelle grandi città. Milano, Roma e Firenze sono diventate sempre più esclusive, rendendo impossibile l’acquisto di una casa o il pagamento di un affitto per milioni di famiglie. Senza un intervento deciso e tempestivo, il rischio è che questa tendenza continui a escludere un numero sempre maggiore di persone dal diritto fondamentale a una casa adeguata.