Se l'immobiliarista è ottimista. Passioni e speranze del “mattone” milanese

di Francesco Floris per Affaritaliani.it Milano

Per Mario Abbadessa di Hines non è più il tempo di “grattacieli e cattedrali di vetro destinate a restare vuote”. Anche se non è chiaro chi le ha costruite le “cattedrali di vetro”. Prima. L'architetto Stefano Boeri immagina una città dei quartieri “organizzata in borghi urbani” per andare “verso una transizione ecologica” con “filari di alberi” e “piste ciclabili”. Tutto in orizzontale. Massimiliano Fuksas sogna una casa piena zeppa “di kit di pronto soccorso in ogni appartamento con un saturimetro, un termometro, un attacco per erogatore di ossigeno, una telecamera, uno smartphone o un computer”. E lo scrive al Presidente Mattarella. Chissà se alla più alta carica dello Stato hanno scritto anche i lavoratori in smartworking che durante la quarantena sono stati costretti a comprare un altro pc, per permettere ai figli di frequentare la scuola online. Chissà se gli hanno scritto i milioni di italiani privi di qualsivoglia competenza o infrastruttura digitale e che, con i Caf chiusi, possono sognarsi il sito dell'Inps, dell'Agenzia delle Entrale, le loro password, pin, spid, cns e via discorrendo. A Milano stava per partire una nuova moda: la coabitazione intergenerazionale. Made in Fondazione Cariplo nell'epoca post Guzzetti. Giovani e anziani che vivono insieme (senza essere parenti). I primi per risparmiare. I secondo per la compagnia e l'aiuto nelle mansioni domestiche. Dopo la pandemia ci sarà un po' da riflettere visto che, a quanto pare, fra le varie cause del disastro italiano c'è proprio la struttura familiare che ha messo a repentaglio i soggetti deboli.

Che dire di Kelly Russell, moglie di Manfredi Catella, dg della Fondazione Riccardo Catella, ma anche manager Marketing e Responsabilità sociale d'impresa in Coima, la creatura societaria che gestisce 22 fondi di investimento immobiliari, con oltre 5 miliardi di euro di investimenti a regime. La statunitense sancisce che “camminare e muoversi nella natura è importante”. Davvero. E allora spazio a BAM, la Biblioteca degli Alberi in Porta Nuova, orgoglio dell'americana adottata dall'Italia. Che ne è la principale responsabile pur affidandosi alle sapienti mani di Francesca Colombo: brillante manager nel settore cultura, con una carriera alla Scala di Milano come responsabile delle coproduzioni internazionali, la creazione del festival MITO, lo Stradivari Festival; il programma culturale di Expo 2015. È stata a 36 anni la più giovane Sovraintendente al Maggio Musicale Fiorentino, chiamata direttamente da Matteo Renzi. Ma anche ex compagna del finanziere Francesco Micheli e discendente di una dinastia imprenditoriale lombarda che non conosce tempo: i Colombo di Lecco, costruttori da cinque generazioni e 115 anni di storia nella grande edilizia. Con la loro Colombo Costruzioni Spa vantano in portfolio un elenco sterminato di opere e infrastrutture, progettate da architetti come Renzo Piano, Matteo Thun, Stefano Boeri, Arata Isozaky. Solo per citarne alcune: il Bosco Verticale, l'Unicredit Tower e Porta Nuova-Garibaldi, la Torre Alliaz a City Life (a cui è stato dedicato anche un libro con una prefazione di Giuseppe Sala) e Fondazione Prada a Milano; la sede di Lavazza a Torino; Philip Morris a Bologna; il Museo delle Scienze e il complesso residenziale “Le Albere” a Trento, oltre ad aver riconvertito per la Provincia autonoma la Manifattura Tabacchi abbandonata di Rovereto in un incubatore di start up che Wired ha definito il più grande d'Europa. Costruttori con parenti e amici ambientalisti.

Giustappunto: che cosa dice Catella (Manfredi) invece? Che il futuro è delicato e “Serviranno capitali italiani e un profilo di investitori interessati alla ricostruzione per avere un ritorno strategico, non fondi stranieri senza interessi industriali per il Paese”. Bene. Obbiettivi chiari e trasparenza, quindi. Peccato che Coima sgr, tra i principali propulsori dello sviluppo urbano a Milano prima, durante e dopo il Covid, si rifiuti sistematicamente di comunicare all'amministrazione comunale (con cui sottoscrive le convenzioni urbanistiche) di chi siano i soldi gestiti. È legale. Ma come ha detto ad Affariitaliani.it Milano a gennaio il consigliere comunale David Gentili (Milano Progressista) “Al di là di Coima e di Manfredi Catella, la questione che mi pongo è: possibile che le pubbliche amministrazioni non possano obbligare le controparti a dichiarare di chi siano i fondi investiti? È una follia. Si tratta di un cono d’ombra legislativo che impedisce di escludere dalle gare, o dalle concessioni/convenzioni, chi non dichiara il proprio titolare effettivo”. Interrogata sul punto da questa testata la società ha precisato che “opera nel rispetto delle regole di riservatezza e trasparenza che tutti i gestori patrimoniali regolamentati (per qualunque asset class di riferimento) sono tenuti a rispettare. Nello specifico COIMA, nello svolgimento diligente del proprio ruolo di mandatario e fiduciario degli investitori dei fondi dalla stessa gestiti, è tenuta a preservare la riservatezza delle informazioni di cui è in possesso, tra cui anche le informazioni sulla persona dei partecipanti, conformando il proprio comportamento ad un generale dovere di riservatezza e di tutela dei dati personali degli stessi”.

Poi ci sono gli ottimisti per natura. Perché è vero che Nomisma stima scenari paurosi che vanno dal meno 278mila transazioni residenziali in un triennio, fino a un tracollo di 587mila unità con relativo impatto sui prezzi al metro quadro, e che la società di consulenza bolognese ha dovuto rivedere al ribasso le proprie stime nel corso della pandemia. È vero anche che i principali operatori del mercato sui crediti deteriorati e sofferenze bancarie (garantite anche dagli immobili), come DoValue parlano di un mercato in crescita (per loro) almeno dall'ultimo trimestre 2019 ed è una pessima notizia per l'Italia. Addirittura Cerved – altra azienda leader nel settore recupero crediti – si è messa in proprio nella gestione immobiliare a Milano con il portale “Bee the city”. Allora ci pensa il presidente e fondatore di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, tenere alto l'umore della ciurma. Scrive a marzo “Il Real Estate non si ferma” e “Non abbiate paura” perché “Il turismo sarà veloce a riprendersi e si cercheranno case e alberghi che rispondono ai nuovi requisiti di sicurezza e qualità”. Perché “La domanda residenziale, che è sempre di lunga durata, crescerà e avrà bisogno di prodotti (nuovi o di recupero) adatti ai tempi. Le residenze specializzate per anziani o studenti andranno ripensate rapidamente sulla base delle esperienze di queste settimane”. E infine perché “Il più coinvolto nelle trasformazioni sarà il settore residenziale. Aver vissuto per settimane in case vecchie o senza balconi, cambierà le prospettive di investimento della famiglia. Piuttosto che il nuovo modello di suv, meglio una casa con una stanza in più”. Difficile capire a quale modello di suv facesse riferimento Breglia. Più facile cpaire la sibillina risposta di Paolo Dezza su Il Sole 24 Ore: “Bisognerà vedere se ci saranno i soldi per cambiare casa”.

Tra gli ottimisti anche AbitareIn. “Cantieri più sicuri di fabbriche e uffici” dice l'amministratore delegato Marco Grillo a Repubblica. Si riferisce al coronavirus. Ma sono bastati due giorni di lavoro in città per veder volare da un cantiere qualunque milanese il primo operaio. La sicurezza è tante cose e tante persone. E ad AbitareIn, con i loro splendidi progetti e render in Maggiolina o “Milano City Village” a 5.500 euro al metro quadro, per esempio sono sicuri che “la casa ha riacquistato centralità nelle famiglie a causa dell’emergenza”. Tradotto: il mercato ripartirà. C'è da augurarselo per loro. Perché la società ha pompato la rendita fondiaria acquisendo aree a prezzi elevati, in piena dinamica rialzista milanese. Poi le ha valorizzate anche grazie al talento nel marketing. Un esempio? Lo “showroom” in viale Umbria angolo Tertulliano, dove invitare amici e studi legali per un aperitivo. A febbraio esce la notizia di interessi verso il gruppo immobiliare milanese da parte di investitori finanziari internazionali e di un mandato esplorativo a Mediobanca per vendere/valorizzare la società quotata. Il gruppo fa sapere di avero coinvolto Piazzetta Cuccia per “un mandato esplorativo finalizzato a sondare il mercato per una valutazione preliminare di quelle che potrebbero essere le sue potenzialità (della società, ndr), anche in considerazione di un potenziale di crescita ancora inespresso, a vantaggio di tutti i suoi azionisti”, ma smentisce che sussistano trattative di alcun tipo in merito a qualsivoglia operazione straordinaria su AbitareIn. Rimangono le chiacchiere. Che nel silenzio di una quarantena si sentono nitidamente.