Senior living, logistica last mile. Il virus stravolge l'immobiliare

Senior living, logistica last mile. Il virus stravolge l'immobiliare

Il Coronavirus mette in ginocchio il sistema sanitario? E allora piede sull'acceleratore verso la costruzione e l'ammodernamento dei nuovi poli ospedalieri milanesi e lombardi. Gli studenti fuori sede e i lavoratori immigrati hanno paura di rimanere bloccati tre mesi in un trilocale costruito 50 anni fa e con un wi-fi che salta? Fuggono alla notte dalla Stazione Centrale di Milano verso le case d'origine prima che i confini regionali siano chiusi? Per forza, rispondono i grossi player delle costruzioni: la città ha bisogno di “Student Housing” e alloggi più consoni alle esigenze di coloro che gli operatori immobiliari già chiamano i “nomadi creativi”, “i professionisti digitali”. Ancora: gli anziani ammalati o con disabilità parziali sono bloccati in casa in solitudine per l'emergenza? E per fare la spesa al mini market possono contare solo sull'aiuto volontario di sconosciuti condomini? O peggio ancora diventare vittime delle più classiche truffe al citofono? Tranquilli: il futuro è del “Senior Living”. Interi quartieri pensati per loro e per avvicinarli a figli e nipoti che a Milano ci lavorano: residenze per un target anagrafico elevato, di tipo non medicale, ma dotate comunque di presidio sanitario e spostamenti facili all'interno. Quartieri-isola dove sperimentare su grande scala la “badante di quartiere”, “l'infermiere di distretto”, l'assistenza a domicilio gestita da strutture pubbliche ma sopratutto da cooperative, imprese sociali e terzo settore che ha bisogno di lavorare visto che l'ultima fotografia scattata dalla Camera di Commercio di Milano lo scorso agosto parla di 55mila non profit in Lombardia su 340mila in tutta Italia: il 16 per cento dell'intero settore con un +19,2 per cento negli ultimi cinque anni.

E infine: le code fuori dall'Esselunga che cominciano in viale Umbria, in viale Papiniano, in Certosa e finiscono a 300 metri di distanza? Mai più. Perché i soldi che contano nell'immobiliare ora vanno a puntare tutto sulla logistica “last mile”: l'ultimo miglio. Cioè il concetto che si riferisce alla consegna effettiva della merce al cliente che ha ordinato su piattaforme di e-commerce. Un ultimo miglio popolato di magazzinieri dentro gli “hub”, rider, fattorini, autotrasportatori sempre più spesso dotati di un mezzo di trasporto in proprio, compatibile con le esigenze di una Milano che estende le zone a traffico limitato e le restrizioni di accesso per i veicoli inquinanti. Quegli stessi fattorini la cui domanda nelle ultime settimane, in relazione al virus, è cresciuta in maniera esponenziale. Almeno a guardare le offerte di lavoro su città e provincia pubblicate da agenzie interinali come Adecco, Manpower, GiGroup o sui portali di ricerca lavoro come Indeed.

Sono solo spunti, è vero. Ma se ne parla parecchio nel mondo del “mattone” milanese. Non da oggi. La pandemia ha dato un'impennata a processi sotterranei già in corso sotto la Madonnina. Per certi versi li ha resi obbligatori. Dopo una “guerra” ci si riorganizza. Pensando a come non perdere la prossima. Così se Mario Breglia – Presidente e fondatore dell'Istituto di studi e ricerche “Scenari Immobiliari” – dice che “Non ci sono appuntamenti per vedere le case o gli uffici in vendita”, che “le locazioni brevi sono ferme e non si fanno prenotazioni per l’estate” e che ci sono “negozi chiusi e richieste di riduzione dei canoni di locazione” mentre “le banche non rispondono al telefono, così come gli investitori esteri”, allo stesso tempo il centro studi da lui fondato mette nero su bianco uno dei tanti hashtag di queste ore: #ILRENONSIFERMA. Dove “RE” sta per “Real Estate”.

Non si ferma per andare dove? È sempre Breglia a spiegarlo, dopo aver illustrato come le compravendite siano calate del 7 per cento in Lombardia nel primo bimestre del 2020, rispetto a un anno fa, e del 12 per cento sul capoluogo. “C’è stata un’accelerazione dello smartworking che porterà un cambiamento culturale e nel modo di lavorare nel terziario a più lungo termine – dice il Presidente di Scenari Immobiliari in una nota –. Si è avviato un processo di diversificazione e innovazione della catena logistica. Aumenterà la competizione nella grande distribuzione. Crescerà la domanda di immobili di alta qualità per offrire un ambiente di lavoro sicuro e salubre. Gli investimenti nella sanità e nelle cliniche diventeranno un asset class primario per gli investitori”.

Più smartworking vuol dire meno uffici: uno dei segmenti di questi anni che insieme al retail aveva trainato verso l'alto i valori immobiliari. Ma invece cosa significano “la sanità e le cliniche” che diverranno “asset class primario per gli investitori”? Significa una serie di progetti sulla città molti noti che ora assumono, nella testa degli investitori, carattere prioritario per il rilanciare il settore: a cominciare dal nuovo Policlinico da 201 milioni di euro. Con attività commerciali e parco sopraelevato firmato dall'architetto Stefano Boeri a fare da corredo, e finanziato per il 67 per cento dell'opera con 135 milioni ricavati dalla valorizzazione del patrimonio immobiliare della Fondazione IRCCS Ca' Granda-Ospedale Maggiore: 8.500 ettari di terreni e 1.300 unità immobiliari a prevalenza residenziale concentrate in stabili cielo-terra ubicati a Milano all’interno della cerchia dei Navigli. Tutto gestito attraverso un fondo d'investimento immobiliare appositamente costituito e dedicato al social housing. Ancora: il nuovo Ortopedico Galeazzi che sorgerà su Expo andando ad affiancare le altre infrastrutture dell'area Mind; la Città della Salute sull'ex area Falk di Sesto San Giovanni, progetto che fino ad oggi ha camminato a rilento fra intoppi vari, e punta a fondere l'Istituto Nazionale dei Tumori e il Neurologico “Carlo Besta”. Per un investimento complessivo da 450 milioni di euro. La nuova torre del San Raffaele da 20 sale operatorie e 300 posti letto già soprannominata “l’iceberg” per la massiccia presenza di vetro in facciata. L'idea, tutta da vagliare per creare condizioni di fattibilità, di creare un polo ospedaliero unico fra il San Paolo e il San Carlo. E infine il raddoppio del polo pediatrico di Milano “Vittore Buzzi”. La cui Fondazione ha lanciato un appello per raccogliere nuovi finanziamenti e realizzare un padiglione da 10mila metri quadrati sviluppato su 7 piani. Sarà un caso, ma proprio nel Comitato d'Onore della Fondazione Buzzi, affianco a nomi di peso come Urbano Cairo e la Presidente di Enel Patrizia Grieco, è stata nominata a metà febbraio anche Kelly Russel Catella: moglie dell'asso pigliatutto del mattone a Milano, Manfredi Catella, e Managing Director, Marketing, CSR & Investor Relations di Coima Sgr: la creatura societaria del marito che gestisce 22 fondi di investimento immobiliari, con oltre 5 miliardi di euro di investimenti a regime.