Coronavirus e affitti commerciali: cosa fare per rinegoziare il canone annuo

di Alan Baccini *

Coronavirus, le misure di contenimento imposte con i vari DPCM susseguitisi hanno comportato per gran parte delle attività di impresa una chiusura coercitiva tale da non permettere di poter esercitare all’interno dei locali oggetto di locazione la propria attività commerciale e di poter continuare ad adempiere alle obbligazioni contrattuali assunte. A sospendere le attività è stato il 47,3% delle imprese attive, circa 2,1 milioni di aziende.

In tema di locazioni commerciali, si pone il legittimo quesito di quali potrebbero essere le soluzioni percorribili dal conduttore per l’ottenimento di un alleggerimento dei costi di locazione.

Con il Decreto Legge 18/2020 c.d. “Cura Italia” il legislatore ha in minima parte tenuto conto delle prevedibili ed inevitabili conseguenze che le restrizioni avrebbe potuto arrecare anche per gli esercizi commerciali.

Oltre alla previsione di un credito di imposta pari al 60% del canone di locazione del mese di marzo 2020, si è teso integrare quanto già previsto dalle norme del Codice Civile statuendo il principio secondo cui il rispetto delle misure di contenimento da Covid-19 è sempre da valutarsi ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore e dell’applicazione di eventuali penali connesse a ritardati o omessi pagamenti.

Le misure coercitive emanate in tema di contenimento della pandemia attenuerebbero o escluderebbero eventuali responsabilità del debitore per il ritardato o mancato adempimento della obbligazione (es. pagamento canone locazione) senza che vi sia un rischio risarcimento del danno.

Si sono pertanto rafforzate una serie di facoltà che il conduttore - oggi a maggior ragione - potrebbe legittimamente considerare praticabili.

È comunque doveroso ed opportuno precisare che il conduttore che intendesse intraprendere percorsi finalizzati all’ottenimento di una sospensione del canone di locazione per il periodo di contenimento e di una successiva auspicabile riduzione dello stesso a causa dei cambiamenti che caratterizzeranno la fase 2 e le successive, debba necessariamente (tentare di) farlo di concerto con il locatore. Non vi è infatti alcun automatismo.

Il buon senso delle parti assume quindi carattere rilevante ai fini del buon esito della trattativa e della continuità dell’esercizio di impresa nei locali oggetto di locazione.

Certo è che, laddove non si verificassero le condizioni per un accordo bonario tra le parti, alcune delle soluzioni di seguito suggerite potrebbero trovare ottenimento in sede giudiziale.

A riguardo le soluzioni di carattere giuridico in capo al conduttore potrebbero essere diverse e diversi sono gli effetti, gran parte dei quali – in caso di mancato accordo tra le parti - potrebbero portare a situazioni di recesso o risoluzione del contratto e, quindi, alla probabile conseguente cessazione dell’attività.

Sarà pertanto discrezione dell’imprenditore valutare se e come procedere.

- Qualora sussistono gravi motivi – e quindi nel caso in cui si verifichino fatti estranei alla propria volontà ma anche imprevedibili e sopravvenuti alla data di costituzione del rapporto - il conduttore ai sensi dell’art. 27 della legge 392/78 può recedere dal contratto dandone un preavviso di sei mesi.

- Il Conduttore potrà avanzare una richiesta di riduzione del canone di locazione o addirittura di recesso anticipato dal contratto per impossibilità parziale sopravvenuta ai sensi dell’art. 1464 c.c. (“Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra ha diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”).

- Il Conduttore potrà invocare la risoluzione del contratto di locazione per eccessiva onerosità sopravvenuta ai sensi dell’art 1467 c.c. (“Nei contratti ad esecuzione continuata o periodica o differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto”).

- Il conduttore potrà altresì interrompere o sospendere il pagamento del canone di locazione per impossibilità temporanea di adempiere alla propria obbligazione ai sensi dell’art. 1256 c.c. (“L’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile”).

- Potrebbe rinvenirsi una facoltà del conduttore anche nei casi di impossibilità parziale a rendere la prestazione dovuta ai sensi dell’art. 1258 c.c. (“Se la prestazione è divenuta impossibile solo in parte, il debitore si libera dell’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile”).

Le restrizioni coercitive, per quanto non determinabili nel tempo, saranno certamente temporanee e pertanto potrebbe ritenersi più probabile per il conduttore l’ottenimento di soluzioni come ad esempio una sospensione dei canoni di locazione. La c.d. fase 2 cambierà i parametri economici precedenti alla pandemia riducendo notevolmente le potenzialità produttive delle attività di impresa, sia per motivi di necessaria riorganizzazione delle attività stesse che per minor capacità al consumo da parte della collettività.

Le restrizioni pertanto – seppur in altra veste – permarranno. Bisognerà quindi tener conto di quanto una causa di forza maggiore come il Covid-19 inciderà in maniera permanente a discapito del tessuto imprenditoriale del nostro Paese. Tale eventualità obbligherebbe le imprese - soprattutto le piccole - a nuovi modelli di organizzazione che non sempre garantiranno di mantenere la medesima capacità finanziaria di prima, anzi. Si rafforzerebbe, in tal caso, la forza contrattuale del conduttore nell’ottenimento anche di una possibile riduzione del canone di locazione.

Sventolare quindi un vero e proprio diritto del conduttore ad un’automatica possibilità di vedersi ridotto canone di locazione a causa delle misure di contenimento imposte sarebbe azzardato e fuorviante. Vi è però una facoltà ed una legittimità a che ciò sia richiesto, sia per i motivi di diritto accennati che – stante la probabile difficoltà per il locatore di ricollocare nel breve termine l’immobile sul mercato - per le probabili possibilità di vedersi accolta la richiesta.

Certo è che in tema di locazioni commerciali l’adozione di concrete e sostanziali misure finanziarie di sostegno diretto in favore dei conduttori da parte del governo o uno specifico intervento del legislatore che vada in questa direzione, oltre ad apparire necessaria, gioverebbe nel concreto sia ai conduttori che ai locatori.

* Alan Baccini – Avvocato, esperto in diritto societario