Ex Mercati Generali a Ostiense, la base M5S: “Una maxi fregatura”

di Valentina Renzopaoli

Gli ex Mercati Generali a Ostiense, una “maxi fregatura”, una classica operazione di “furbanistica” e un “enorme regalo” al consorzio dei costruttori che diventerebbe concessionario per 60 anni di un'area dove potrebbe costruire un complesso  immobiliare da 400mila metri cubi da mettere a reddito e “con la possibilità di cessione ad altri “sub concessionari”, in realtà compratori”.

Ancora una volta, come accaduto per le Olimpiadi e per lo Stadio di Tor di Valle, è la base del Movimento5Stelle a mettersi di traverso ad un'altra grande opera urbanistica, la riqualificazione degli ex Mercati Generali, un'area gigantesca di circa otto ettari e mezzo in stato di completo abbandono in una parte strategica della città, sulla via Ostiense.

Al centro di polemiche e divergenze all'interno dello stesso municipio VIII a Cinque Stelle, il progetto proprio non piace ad un nutrito gruppo di consiglieri che si sono rivolti al Tavolo M5S dell'Urbanistica. Ed è proprio da qui che arriva la più netta bocciatura con l'irriducibile Francesco Sanvitto che bolla l'intervento come uno “scempio urbanistico” che risulterebbe “un'isola completamente avulsa dal contesto urbano”, innanzitutto perché  “rispetta le prescrizioni insite all’ interno del perimetro di PRG del Progetto Urbano “Ostiense-Marconi che prevede una progettazione “unitaria” dell’ intero quadrante e non uno “spezzatino” di lotti gestiti al di fuori del contesto urbano”, si legge nella relazione del Tavolo.

“Il progetto presentato presenta una illecita mancanza di standard pubblici di verde pubblico,  una carenza di parcheggi pubblici ed un impatto enorme sulla viabilità concentrando l’accessibilità sull’asse dell’Ostiense. Dal punto di vista prettamente urbanistico, l’impianto monolitico di una piastra completamente edificata ed “impermeabile” ad ogni attraversamento non tiene in alcun conto la possibilità di mettere in comunicazione tutte le aree sia pubbliche che private giacenti lungo l’asse che viaggia, seguendo la direzione della circonvallazione Ostiese, dal parco dell’ Appia Antica (Cristoforo Colombo) al Tevere. Asse questo su cui si incontrano le aree pubbliche del futuro “campidoglio 2”, aree di sedime feroviario dismissibile, l’ “Itagas” per finire sulla sponda del fiume dove insiste il nuovo ponte pedonale di collegamento con il futuro Parco Papareschi (ex Mira-Lanza) ed il teatro India”, spiega Sanvitto.

Insomma una vera e propria levata di scudi verso un progetto già in una fase molto avanzata e su cui il sindaco Virginia Raggi si sarebbe pronunciata positivamente anche perché l’area è in totale abbandono e non ci sarebbero soldi per bonificarla.

Ma il “mullah” Sanvitto mette in guardia pure sui rischi speculativi del “regalo” che l'amministrazione farebbe ai privati. “Punto uno: il “concessionario” entra in possesso per 60 anni di un area dove costruisce un compendio immobiliare che mette a reddito e con la possibilità di cessione ad altri “sub concessionari” in realtà compratori. Punto due: uno dei soci del consorzio per il 78% è un gestore di centri commerciali che si ritroverà a possedere nella città centrale, al mero costo di costruzione, una enorme superficie per la durata di 60 anni”, spiega Sanvitto. “Punto tre: il valore del bene ceduto dal Comune con questa concessione si aggira attorno ai 300.000.000 di €uro considerando un valore di mercato, per i 60 anni, di 700 €uro/mc”.

E poi commenta: “E’ divertente notare che gli edifici costruiti per un costo di circa 150 milioni, vengono fatti passare come se fossero il “beneficio” corrisposto  al Comune che diventa proprietario del bene (dimenticano di dire che ciò avverrà dopo 60 anni di sfruttamento da parte del consorzio) e non il normale costo che il costruttore affronta per mettere a reddito il bene (in questo caso il terreno comprato). Oltre alla “regalia” iniziale del valore del terreno c’è il maggior utile che nasce dopo la trasformazione del bene stesso. Immaginate la parte commerciale dell’ ipermercato 800€uro/Mq per costruirla, 2200 €uro/Mq (valore “regalato” dal comune per il terreno vuoto) abbiamo un costo di produzione di 3.000 €uro”.

Insomma “ad operazione finita le superfici commerciali verranno messe sul mercato per i successivi 60 anni ad almeno 6/7.000 €uro/Mq con un maggiore utile netto di altri 3/4.000 euro. Praticamente quando il “concessionario” passerà il cespite commerciale di 40.000 Mq al sub concessionario incassa un utile netto di 160.000.000 di €uro. Il Comune sta “regalando” 300 milioni per il valore dell’area e sta permettendo un “plus valore” di rendita fondiaria di altrettanti 300 milioni per un totale di 600 milioni. Ma dove sta l’equilibrio economico finanziario in questa operazione di finto project financing? Dove sta l’interesse pubblico a cui dovrebbe essere sottoposta la convenzione?”.

E conclude: “Gli ex mercati generali di Roma diventeranno per il concessionario il paese di Bengodi ed il costo vero che deve pagare è…. Udite udite di 160.000 €uro all’ anno per circa 10 miloni sui 60 anni senza neppure gli interessi e senza costi per gli oneri di urbanizzazione tranne 4 spicci per i collegamenti all’ esterno dell’ area ed il 3% di cubature pubbliche cedute”.

L'iter amministrativo

L’iter è stato lungo e complesso. “Il progetto preliminare ha avuto l’ok in conferenza dei servizi ed è poi approvato in giunta capitolina con la delibera 66 del 2015. Il progetto definitivo è stato redatto ed è andato in Conferenza dei servizi ad agosto 2015. Le sovrintendenze hanno poi esaminato il progetto e il parere favorevole definitivo è arrivato ad aprile 2016.  Infine è stata predisposta una proposta di deliberazione definitiva del progetto.