Blackstone non fallirà, ma attenzione ai "Reit" che possono deflagrare

Blackstone non fallirà, ma attenzione ai Reit

L'asset manager Blackstone ha fatto “default” su un’obbligazione che aveva emesso. L’obbligazione (bond) aveva come sottostante un portfolio di uffici e negozi posseduto dalla azienda finlandese Sponda Oy. Ucraina e Covid sarebbero le cause del rallentamento del processo di vendita del portafoglio. Il gruppo ha cercato di estendere i termini di pagamento ai debitori ma non c’è stato modo di convincerli. C’è da considerare che Blackstone non è una banca di provincia e la sua attività immobiliare è una delle più grandi tra le banche occidentali. Gli investitori potrebbero pensare che altri prodotti finanziari immobiliari di Blackstone, o altri suoi competitor, siano a rischio. Facciamo due conti. 

Che cosa sono i Reit

Blackstone è divenuto il più grande proprietario immobiliare occidentale. La sua attività può essere tracciata agli inizi del 2000. Ai tempi l’unità immobiliare della banca comprava spazi commerciali principalmente uffici e hotel. Nel tempo l’attività immobiliare si è diversificata includendo centri commerciali e magazzini per e-commerce. Negli ultimi tempi, specialmente dopo il 2008, l’attenzione della banca si è rivolta al settore privato: acquistare edifici abitativi e affittarli ai privati. L’attività di Blackstone non si è limitata agli Stati Uniti. La sua penetrazione in Europa è rilevante, Sponda è solo uno dei tanti. Nella sola Spagna il gruppo possedeva, nel 2019, oltre 30.000 abitazioni affittate per lo più a cittadini della classe media. Per avere veicoli finanziari, che permettano agli investitori di beneficiare degli investimenti immobiliari di Blackstone (o altri istituti) vennero creati i REIT: Real Estate Investment Trust. 

Reit, ecco i sottostanti

Il sottostante dei REIT sono ovviamente pacchetti di proprietà immobiliari posseduti dall’emittente del REIT (in questo caso Blackstone). Il fallimento dell’obbligazione di Sponda, gruppo finlandese investito in spazi commerciali e acquisito da Blackstone, potrebbe essere considerato il classico “canarino nella miniera”? Certamente se i problemi di Blackstone si espandessero ad suoi prodotti finanziari gli investitori potrebbero cominciare a nutrire preoccupazione. Da marzo le performance del REIT di Blackstone hanno continuato a diminuire mese su mese. Lo stesso periodo in cui la FED ha cominciato ad alzare i tassi (in parallelo esplodeva la crisi ucraina). Per comprendere lo scenario dei REIT e la loro relazione coi tassi di interesse serve fare un passo indietro nella storia. 

L’economista Hyman Minsky sviluppò una teoria macro economica focalizzata sul credito nell’economia. La sua teoria, semplificando, suggeriva che un periodo di stabilità macro economica spingeva le persone a credere che fosse sicuro aumentare le leva finanziaria e aumentare il proprio debito. Un fenomeno già osservato negli anni precedenti alla crisi del 2008. Nella visione di Minsky l’economia non è veramente stabile, ma oscilla come un pendolo tra eccessivi investimenti e successivi disinvestimenti e crisi. Il punto culmine in questo scenario si raggiunge nel cosiddetto "Minsky Moment" quando l’intera percezione della realtà, delle persone comuni, si scontra contro i numeri effettivi e avviene un processo di risveglio, con crollo di schemi finanziari complessi e tanto artificiosi quanto irreali. Dal 2008 i tassi sono stati spesso favorevoli, diciamo piuttosto bassi. A questi si sono aggiunti negli ultimi anni la cura COVID da 5 trilioni di dollari praticata prima da Trump e poi da Biden. 

Questi soldi stampati dal nulla e i menzionati tassi di interesse sul denaro hanno surriscaldato tutti i settori dove la finanza poteva muoversi con agio. La finanza occidentale viziata da questi soldi facili ha generato valutazioni di ogni asset (immobili, aziende, startup, azioni etc..) illogici, in molti casi. Di qui la scelta della Fed di raffreddare i flussi di denaro alzando i tassi. Se in Occidente si piange in Oriente non si ride, specie in Cina. Le nuove strategie di moderazione del presidente cinese hanno avuto raffreddato il mondo della finanza orientale. Il mercato immobiliare e quello delle Big-Tech cinesi, considerati a rischio per l’eccessiva speculazione finanziaria, sono stati “moderati” dalla leadership politica. Questi due eventi, apparentemente distanti da noi occidentali, implicano che gli investitori cinesi, allarmati dalle basse performance dei loro mercati nazionali, hanno cercato di recuperare soldi freschi da altri investimenti in Occidente come, per esempio, i REIT. 

Reit, di che numeri parliamo

Già a dicembre un rapporto di Credit Suisse suggeriva che i REIT di Blackstone, nel 2023, potevano essere oggetto di richieste da parte degli investitori superiori al 5%. Come spiegato da Credit Suisse “a seguito dei limiti imposti da Blackstone a novembre e dicembre riteniamo che il limite da posto sul REIT rimarrà attivo per tutto il 2023, mentre le vendite di quote a nuovi investitori sarà molto modesto”. Il fenomeno osservato con il fondo finlandese sembra allinearsi con le criticità che Blackstone già registrava a fine 2022. Il problema di Blackstone sembra essere rilevante. Esiste una discrepanza tra asset pubblici e privati e la valutazione degli asset privati è peculiare. 

Consideriamo il Blackstone Mortgage Trust, Inc. (BXMT), un REIT pubblico, ha perso circa il 40% (marzo 2022-marzo 2023) in un anno, mentre il REIT private di Blackstone (quello di cui stiamo parlando per intenderci) chiamato BREIT ha riportato un ritorno positivo. La valutazione privata potrebbe non essere del tutto allineata alla realtà. Con questi presupposti e discrepanza gli investitori si sono messi, specialmente a partire dall’ultimo trimestre 2022, a cercare di uscire dal BREIT. Il fatto che Blackstone abbia messo dei limiti ovviamente non ha aiutato a calmare gli animi. 

E' ancora presto per comprendere se le richieste di uscita da Blackstone, da parte degli investitori, continueranno. A febbraio 2023 meno del 40% delle richieste di uscita sono state esaudite. Il blocco di Blackstone resta. Il problema che si palesa è se queste uscite continueranno anche a marzo. 

@enricoverga