Casa, quali sono gli immobili più semplici e quelli più difficili da vendere. La situazione città per città e i consigli degli esperti

Venezia è la città con il Time on market peggiore: 7,3 mesi di media. Milano è l’unica città in cui l’invenduto costa meno rispetto al prezzo medio della città

Non sempre è facile vendere un immobile, perché a volte l’offerta non incontra le esigenze della domanda, o perché una difficile congiuntura socio-economica rende il mercato immobiliare poco performante. Ma ci sono degli elementi distintivi comuni alle case che rimangono più a lungo sul mercato? E qual è il Time on market – vale a dire l’età media dell’invenduto - nelle grandi città*? 

È questo l’oggetto dell’ultima analisi di Immobiliare.it Insights, proptech company del gruppo di Immobiliare.it, il portale immobiliare leader in Italia, specializzata in big data e market intelligence per il settore immobiliare, che ha scoperto che, in gran parte delle città esaminate, l’identikit della casa che fatica di più a uscire dal mercato è un trilocale, ubicato ai piani più bassi - pian terreno o primo piano - e in classe energetica G, la meno performante tra quelle disponibili. 

Tali caratteristiche dell’invenduto sono condivise da 6 grandi città italiane: si tratta di 3 centri del Meridione, ovvero Bari, Napoli e Catania, ai quali si aggiungono le due “big” per eccellenza della nostra Penisola, Milano e Roma, insieme a Genova.

Le città che si discostano dal trend

Ci sono però alcune città in cui l’invenduto ha peculiarità differenti rispetto alla tendenza generale italiana. A Firenze e Venezia, per esempio, gli immobili che mediamente trovano acquirenti con più difficoltà, pur appartenendo ancora una volta alla classe G ed essendo situati ai piani più bassi, hanno più di 5 locali. Anche a Verona e Palermo non è il trilocale, bensì il quadrilocale, la tipologia di abitazione più ardua da far uscire dal mercato.

Torino è invece l’unico tra i grandi centri presi in esame dove sono i bilocali in classe E gli immobili con il Time on market più elevato.

Anche Bologna, infine, rappresenta un unicum nel panorama immobiliare del Paese: qui, infatti, gli immobili meno vendibili sono sempre trilocali al primo piano, ma sono nuovi o in costruzione e dunque appartenenti alla classe A o superiori, le meno energivore.
   
Il Time on market nelle varie città

Guardando ai vari Time on market, Venezia, tra le città analizzate, è quella che attualmente mostra i tempi medi di uscita dal mercato degli immobili più lunghi, pari a 7,3 mesi.  Alle spalle del capoluogo veneto, si trovano tre grandi centri del Meridione: a Palermo, il Time on market ammonta a 6,9 mesi di media, a Bari a 6,8 mesi e a Catania a 6,7.   

A Roma gli immobili più difficili da vendere rimangono sul mercato mediamente poco oltre i 6 mesi e mezzo (6,6), mentre a Genova 6,4 mesi. Sia a Napoli che a Verona le tempistiche dell’invenduto si attestano mediamente poco sopra i 6 mesi (6,2), mentre i dati evidenziano 6 mesi esatti tanto a Firenze quanto a Torino.    

Solo in due città il Time on market si mantiene al di sotto dei 6 mesi: si tratta di Bologna (5,8 mesi medi) e Milano, che è dunque la città dove i tempi dell’invenduto sono più brevi, con immobili che rimangono sul mercato mediamente non oltre i 5,6 mesi. 

«Tra tutti questi dati ce ne sono due che più di tutti devono richiamare la nostra attenzione - afferma Antonio Intini, Chief Business Development Officer di Immobiliare.it – Il primo è che gli immobili che rimangono più a lungo sul mercato sono quasi ovunque quelli nelle classi energetiche più basse, pur essendo anche quelli meno costosi. Questo perché oggi l’utente medio è sempre più selettivo, e considera la classe energetica come una caratteristica sempre più importante quando è alla ricerca di una nuova casa. Il secondo aspetto che risalta è il dinamismo di Milano, che si conferma una volta di più la città italiana in cui la domanda incontra più facilmente l’offerta».

I prezzi medi dell’invenduto**

Quasi ovunque, i prezzi dell’invenduto sono più alti rispetto ai prezzi medi degli immobili della relativa città. Venezia mostra la differenza più rilevante, di oltre 600 euro/mq, seguita da Torino e Bologna, dove la discrepanza è in entrambi i casi, di media, di 275 euro/mq. A Firenze gli immobili che rimangono più a lungo in offerta costano circa 180 euro/mq in più della media cittadina, mentre si rimane attorno ai 150 euro/mq a Napoli, Verona e Bari. Palermo invece, presenta una differenza poco superiore ai 100 euro/mq.   

In tre grandi centri il costo delle case che trovano meno facilità a uscire dal mercato è molto simile a quello medio della città: è il caso di Genova - 33 euro/mq di differenza - Roma - 14 euro/mq tra le due tipologie – e Catania, dove la distanza è appena di 7 euro/mq.

Un caso a sé stante è rappresentato, come spesso accade, da Milano: il capoluogo meneghino è infatti l’unico tra i grandi centri dove i prezzi dell’invenduto sono più bassi rispetto a quelli medi della città: nello specifico, si evidenzia una differenza di 385 euro/mq. 

*Le città analizzate sono: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia e Verona. I dati sono aggiornati al primo semestre del 2024.
**I prezzi si riferiscono al primo semestre del 2024.

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