Mutui prima casa: cosa sono

Mutui prima casa: cosa sono

Avere una casa di proprietà è uno dei grandi sogni degli italiani. Lo rivelano tutti gli studi e i sondaggi che, di anno in anno, vengono effettuati per conoscere i gusti e le esigenze della popolazione che vive nella nostra penisola. 

Se molti riescono senza problemi a realizzare questo sogno in tempi relativamente brevi, c'è chi è costretto, per vari motivi, ad affidarsi a un mutuo per cercare di realizzare il proprio desiderio. Fortunatamente oggi esistono una serie di strumenti che rendono il prestito per l'acquisto di un immobile molto meno spaventoso rispetto al passato. Ad esempio, il cosiddetto mutuo prima casa.

Se sei interessato a “investire nel mattone”, probabilmente ne avrai sentito parlare. Per mutuo prima casa si intende un finanziamento ipotecario per coloro che acquistano una casa, intestandola a proprio nome, per la prima volta. Una tipologia di finanziamento piuttosto vantaggioso, che può arrivare a coprire fino a un massimo dell'80% dell'importo da sostenere, ma che può diventare anche più vantaggioso grazie alle agevolazioni destinate soprattutto ai più giovani. Andiamo a scoprire quali sono, come funzionano e le differenze tra le varie tipologie di mutuo.

Requisiti mutui prima casa: cosa serve per richiederlo

Per poter accedere a un mutuo per l'acquisto della propria prima casa sarà necessario, ovviamente, presentare all'istituto di credito scelto una serie di requisiti indispensabili, senza i quali è pressoché impossibile pensare di poter ottenere il prestito desiderato.

Cosa serve per richiedere un mutuo prima casa? Per prima cosa, e sembra anche scontato sottolinearlo, avere un reddito. O meglio, avere una fonte di reddito stabile. Il che non vuol dire per forza essere sotto contratto a tempo indeterminato. Esistono infatti diverse opzioni che un istituto di credito può valutare per concedere un mutuo anche a chi lavora con partita IVA o a chi ha un contratto di lavoro a scadenza o a progetto, specialmente se il lavoratore in questione è ancora in giovane età. La cosa fondamentale è che il reddito, in questo caso, anche se non certo, sia continuativo e non troppo basso.

Altro requisito fondamentale, o comunque molto importante, per poter ottenere un mutuo prima casa è la possibilità di versare un anticipo. Bisogna avere obbligatoriamente una certa somma di liquidità da parte prima di potersi presentare presso un istituto di credito. Il motivo? Anche se esistono agevolazioni per i più giovani, nelle condizioni normali questo tipo di mutuo non può superare l'80% dell'importo totale dell'investimento. Il resto deve essere dunque versato come anticipo dal compratore. In aggiunta a questo, bisogna calcolare che la rata mensile del mutuo non dovrebbe superare il 30/35% del proprio reddito mensile, altrimenti difficilmente una banca potrebbe pensare di concedere il prestito. Prima di presentarti presso un istituto, dunque, devi mettere in conto la possibilità di anticipo e calcolare quanto potrebbe venirti a costare l'importo del mutuo che vorresti richiedere.

Se queste condizioni ti sembrano già difficili da superare, forse dovresti considerare l'idea di rimandare l'investimento. Al contrario, se fin qui non hai trovato condizioni ostative, è bene sapere che esistono altri requisiti da dover soddisfare. Bisogna ad esempio avere una storia da “buon pagatore”. Fondamentale per una banca è verificare quale sia la condizione debitoria del futuro pagatore. Se infatti non ha ottemperato ai suoi precedenti obblighi, o se nasconde insoluti o ritardi nel pagamento, difficilmente potrà decidere di dargli fiducia. 

Esiste poi la possibilità che la banca chieda, soprattutto a fronte di una situazione non semplice, l'inserimento di un garante, ovvero di un terzo cui possa rivolgersi qualora il compratore non dovesse essere in grado di pagare il proprio debito. Tale garante dovrà, ovviamente, avere una certa affidabilità creditizia e non dovrà avere insoluti da altri finanziamenti.

Sono questi i requisiti principali che possono permettere di accedere o meno a un mutuo. Considerando che tutti gli istituti di credito effettueranno controlli molto approfonditi prima di accettare o meno la richiesta di mutuo, è sempre bene cercare di studiare nel dettaglio la propria situazione, per far sì che non esistano motivi per vedersi negare la richiesta del finanziamento per la prima casa.

I documenti necessari per il mutuo prima casa

Entrando nel dettaglio, per richiedere la stipula di un finanziamento per l'acquisto del primo immobile sarà necessario avere e portare con sé diversi documenti di tipo anagrafico e reddituale.

In particolare:

• copia di un documento di identità in corso di validità e del codice fiscale;
• certificato di residenza;
• permesso di soggiorno (per cittadini di paesi extraeuropei);
• stato di famiglia.

A questi documenti anagrafici vanno aggiunti diversi documenti di natura reddituale. Per i lavoratori dipendenti:

• dichiarazione del proprio datore di lavoro relativa all'anzianità di servizio e alla modalità di assunzione;
• copia delle ultime due buste paga (o del cedolino della pensione);
• redditi risultanti dall'ultimo cud. 730 o modello unico;
• ultimo estratto del conto corrente.
• Per autonomi e liberi professionisti, invece:
• certificato di iscrizione all'albo o alla camera di commercio;
• ultime due dichiarazioni dei redditi e modello F24;
• bilancio parziale successivo all'ultima dichiarazione.

Dopo la presentazione di tali documenti, l'istituto deciderà se concedere o meno il finanziamento. In caso di esito positivo, l'erogazione avverrà in un tempo che va dai 30 ai 60 giorni dal momento della presentazione dell'intera documentazione.

Mutuo prima casa cointestato

Come ogni altro tipo di mutuo, anche quello per la prima casa può essere cointestato. In caso variano però alcune agevolazioni.

Tra i vantaggi principali di questo tipo di soluzione c'è la miglior propensione degli istituti di credito a concedere un mutuo, se intestato a più persone, in quanto cambiano le possibili garanzie. Il secondo vantaggio è che il richiedente può arrivare a ottenere una somma maggiore rispetto a quella garantita da un unico stipendio. Inoltre, anche il tasso di interesse può essere più favorevole.

L'unico vero svantaggio si ha quando uno dei due cointestatari risulta insolvente. Essendo ogni rata divisa per due, è infatti necessario che entrambi riescano a pagare la rispettiva parte entro i termini stabiliti.

Mutui prima casa agevolazioni

Tra i requisiti per poter accedere al mutuo per l'acquisto di un primo immobile è necessario essere maggiorenni, avere cittadinanza italiana e residenza o domicilio fiscale in Italia. Per poter ottenere alcune agevolazioni è poi obbligatorio:

• trovarsi nel Comune in cui chi sottoscrive il mutuo è residente (o in cui si trasferirà entro i 18 mesi successivi);
• non avere altri immobili di proprietà in quel determinato Comune;
• non avere altri immobili di proprietà per cui si beneficia di agevolazioni;
• aver sottoscritto il mutuo per un'abitazione che non rientra nella categoria degli immobili di lusso.

Quanto abbiamo detto fin qui vale in linea generale. Se ti stai chiedendo chi può chiedere un mutuo prima casa, la risposta è “tutti”. Per ottenere tale prestito è infatti necessario solo non essere già stati intestatari di altri immobili ad uso abitativo e avere raggiunto almeno i 18 anni di età. Il discorso cambia per quanto riguarda le agevolazioni relative ai mutui per la prima casa. Queste si rivolgono, infatti, solo a una platea ristretta di richiedenti che abbiano meno di 36 anni.

Sono due in particolari gli incentivi e le agevolazioni esistenti, se non si considerano le detrazioni fiscali, che invece riguardano richiedenti di qualunque età: il mutuo prima casa giovani e il mutuo prima casa 100%.

I mutui prima casa under 36, introdotti con il decreto legge Sostegni Bis e confermati fino al 31 dicembre 2023 con la manovra del Governo Meloni consistono nella possibilità di ottenimento dell'80% del finanziamento grazie al potenziamento del Fondo Garanzia Prima Casa e del Fondo Gasparini. Possono accedervi tutti coloro che non abbiano superato il limite d'età che dà il nome all'agevolazione e che abbiano un indicatore ISEE non superiore ai 40mila euro annui.

Diverso il discorso per il mutuo 100% prima casa. Anche questa agevolazione si rivolge a tutti gli under 36 con ISEE inferiore ai 40mila euro, ma in questo caso il finanziamento arriva a coprire l'intero costo dell'abitazione che si vuole acquistare. Per poterlo ottenere sono necessarie alcune garanzie accessorie, tra cui una stabilità reddituale che la singola banca o il singolo istituto di credito sarà tenuto a valutare, e la sottoscrizione di una polizza fideiussoria. 

Come confrontare i mutui per la prima casa 

Non tutti i mutui per l'acquisto di una prima casa sono uguali. Al di là delle singole tipologie e delle differenze esistenti, vanno tenute in considerazione alcune variabili fondamentali che potrebbero farci propendere per la scelta di un istituto di credito rispetto a un altro. Ad esempio, il tasso di interesse applicato.

Se la banca è tenuta infatti a valutare la situazione debitoria del richiedente, è altrettanto vero che, ancora prima di chiedere un mutuo, è giusto che chi voglia investire indaghi sulla storia, i costi e la convenienza di affidarsi a un istituto piuttosto che a un altro. Oggi esistono moltissimi siti e aggregatori che permettono in pochi minuti di effettuare un confronto tra le diverse tipologie di mutuo proposte dagli istituti bancari, considerando anche che possono esserci variazioni nei tassi da un giorno all'altro.

Ad ogni modo, vale la pena ricordare che il mutuo prima casa differisce per alcune caratteristiche rispetto a un mutuo di altro tipo. Non esiste in questo caso un importo massimo finanziabile fisso, che potrebbe quindi essere anche più basso rispetto all'80% cui abbiamo sopra fatto riferimento. Per questo motivo è sempre bene informarsi sull'istituto di credito cui si vuole richiedere il mutuo e presentarsi fin dall'inizio con i requisiti migliori per poter ottenere le migliori condizioni.

Mutui prima casa online: quanto conviene

In un'epoca digitale come quella che stiamo vivendo, sempre più persone, anche non per la prima casa, preferiscono affidarsi a un mutuo online piuttosto che alle soluzioni più tradizionali. Ma conviene davvero? E in tutti i casi?

La risposta è no. O meglio, non sempre. Bisogna infatti tenere in considerazione che ogni acquisto online, rispetto a uno fisico, presenterà degli inevitabili pro (su tutti un costo più basso), ma anche molteplici contro (dal punto di vista della sicurezza e dell'affidabilità). Se questo vale per cose dal valore relativo, come un paio di scarpe o un nuovo smartphone, figuriamoci quanto possa essere importante quando si tratta di sottoscrivere un mutuo.

In effetti l'online prevede dei tassi generalmente più bassi, ma anche dei tempi che possono diventare più lunghi. Da questo punto di vista la fattibilità non è sempre possibile, specialmente quando si ha una certa urgenza nel vedere erogato il proprio mutuo.

Oltre a questo aspetto, importante quasi quanto quello riguardante la sicurezza (spesso si rischia di incappare in offerte molto basse che celano costi nascosti), bisogna sottolineare che un mutuo online richiede una partecipazione piuttosto attiva da parte di chi vuole sottoscrivere il finanziamento, senza poter nemmeno fare affidamento sulla consulenza tipica di un istituto tradizionale. La comunicazione è ridotta al minimo indispensabile e le responsabilità del potenziale mutuatario saranno maggiori. Non è quindi la soluzione ideale per chi soffre d'ansia o prediliga iter più rasserenanti. 

Tipologie mutui prima casa: variabile e fisso

Fin qui ci siamo occupati di mutui prima casa giovani e abbiamo toccato in generale gli aspetti principali che riguardano una richiesta di mutuo, dai requisiti necessari alle condizioni fondamentali. Prima di chiedere un finanziamento per l'acquisto di un immobile è però necessario studiare le principali differenze tra le tipologie di mutuo esistenti. Non tutti sono uguali, e questo è bene saperlo dal principio. 

Ad esempio, una delle principali differenze riguarda il tasso di interesse, che può essere fisso o variabile. 

Un mutuo a tasso fisso prevede un tasso di interesse che corrisponde alla somma dell'Eurirs (Euro Interest Rate Swap) e allo spread, ossia il guadagno dell'istituto di credito. Questo tasso rimane costante per l'intera durata del piano di ammortamento del finanziamento, a prescindere dal cambiamento delle condizioni accessorie. Essendo una soluzione più “rassicurante”, ovviamente il tasso risulta in questi casi leggermente più alto rispetto al variabile.

Viceversa, quest'ultimo tipo di mutuo prevede che il tasso di interesse sia ottenuto sommando lo spread all'Euribor, l'indice di riferimento per i mutui a tasso variabile, che segue l'andamento dei mercati, e che quindi può aumentare o diminuire a seconda del cambiamento della situazione finanziaria internazionale. Per certi versi, è dunque un meccanismo che ha il leggero “sapore” della scommessa: in certi periodi può permettere di risparmiare, in altri può diventare più costoso rispetto a un mutuo a tasso fisso per un immobile equivalente.

Mutuo prima casa con cap, misto, costante

Tasso fisso e tasso variabile sono i due gruppi principali che distinguono le varie tipologie di mutuo. Esistono però anche altre possibili variabili che possono essere considerate, ad esempio:

• il mutuo a tasso variabile con CAP. Di cosa si tratta? Di un mutuo il cui tasso d'interesse è definito dall'andamento dell'Euribor, ma che non può superare una certa soglia (CAP). In altre parole, è un mutuo a tasso variabile che non può andare oltre un certo importo massimo da pagare, diventando in tal senso sicuro quanto un mutuo a tasso fisso.  In alcuni casi, è possibile stabilire anche una soglia minima sotto la quale non è possibile scendere (floor).
• Il mutuo a tasso misto (o bilanciato), è un’altra tipologia di mutuo, si tratta in questo caso di un finanziamento che combina il pagamento di una rata mensile con tasso di interesse fisso per un certo numero di anni (solitamente i primi), con un periodo con tasso di interesse variabile che verrà applicato ai restanti anni che separano l'acquirente dall'estinzione del debito.
• Il mutuo a rata costante, un'altra tipologia di mutuo variabile a medio-lungo termine. In questo caso non è l'importo a cambiare, bensì la scadenza del prestito, che viene collegata al rialzo o al ribasso dei tassi di interesse. Ciò vuol dire che pagherai per tutta la durata del prestito la stessa rata, ma che potresti estinguere il debito prima del tempo qualora l'andamento del mercato fosse a te favorevole, o potresti dover pagare più a lungo del previsto nel caso in cui le condizioni finanziarie dovessero subire un'oscillazione nell'altro verso.

Durata e ammortamento di un mutuo

Al di là della scelta di una determinata tipologia di mutuo, generalmente esiste una durata più o meno fissa offerta dagli istituti di credito principali, che va normalmente dai 5 ai 30 anni. Solo in alcuni casi si arriva a un'estinzione ancora più lunga (fino a 40 anni). La lunghezza probabilmente dipenderà dall'età di chi richiede il debito e da altri parametri legati alle sue condizioni finanziarie e redditizie.

Per quanto riguarda il rimborso, esistono differenti tipologie di piano di ammortamento. Le principali sono quella francese, quella italiana e quella tedesca. Ma cosa cambia tra le tre?

• AMMORTAMENTO MUTUO ALLA FRANCESE: è la tipologia più comune, normalmente utilizzata da tutte le banche e le società che finanziano i mutui. Si tratta di un piano costituito da rate costanti con una quota di interesse che inizialmente è molto alta, ma che va abbassandosi nel tempo, e al contrario una quota capitale inizialmente piuttosto bassa ma che aumenta in maniera progressiva.
• AMMORTAMENTO MUTUO ALL’ITALIANA: è caratterizzato invece da rate con quota capitale costante. Si tratta dunque di un piano di rientro con rate non uguali, in quanto alla quota del capitale va ad aggiungersi quella degli interessi sul capitale residuo, che decrescono nel corso del tempo.
• AMMORTAMENTO MUTUO ALLA TEDESCA: che prevede rate costanti per tutta la durata del mutuo, con eccezione della prima, in cui vengono pagati in anticipo tutti gli interessi. Le restanti rate sono quindi costituite solo dalla quota capitale (e sono quindi evidentemente più basse rispetto alla prima).

Mutuo prima casa: quanto si detrae

Tra le agevolazioni del mutuo prima casa non legate al fattore età esiste quella relativa alle detrazioni fiscali. Chi stipula infatti un finanziamento per l'acquisto del primo immobile ha diritto, in fase di dichiarazione dei redditi, a una detrazione dall'IRPEF degli interessi passivi, compresi gli oneri accessori pagati all'istituto di credito con cui è stato stipulato il mutuo. 

Questa detrazione viene calcolata nella misura del 19%, per un massimo di 4000 euro, e tocca l'anno in cui le spese sono state effettivamente sostenute.

Ci sono tuttavia delle condizioni che permettono di accedere a tale beneficio. L'immobile deve per prima cosa essere adibito ad abitazione principale, o deve diventarlo entro 18 mesi dall'acquisto (con eventuali deroghe applicabili solo per natura di lavoro). Chi godrà della detrazione deve poi essere anche titolare del contratto del mutuo, anche se la casa risulta adibita ad abitazione principale di un proprio parente. In caso di muto cointestato, la detrazione spetta a tutti i mutuatari in base alla quota di interessi. 

Con 1200 euro quanto posso chiedere di mutuo?

Poter fare dei calcoli precisi è ovviamente impossibile, dal momento che molte variabili dipendono dal singolo caso. Tuttavia, abbiamo già avuto modo di appurare, in un precedente paragrafo, che uno dei requisiti necessari per poter accedere a un mutuo, sottoposto peraltro ad accurate verifiche da parte dell'istituto di credito cui ci si rivolge, è il fattore relativo alla percentuale di reddito mensile che la rata del mutuo può coprire. Tale rata non deve essere superiore al 30/35%. Tenendo in considerazione questo aspetto, è possibile calcolare che, con uno stipendio di circa 1200 euro al mese, la rata massima di un mutuo potrebbe arrivare a 420 euro.

Bisogna però tenere in considerazione un altro fattore. Se si hanno altre rate mensili da pagare, la percentuale di rata del mutuo dovrà essere applicata al netto del proprio reddito mensile, escluse quindi le altre rate. Ciò vuol dire che, se ho già finanziato l'acquisto di un automobile per 200 euro al mese, il 30/35% della rata verrà calcolato non più su 1200 ma su 1000 euro, per un massimo dunque di 350 euro.