Cina, cifre del crollo immobiliare. Ombre sulla crescita nell'anno di Xi III

Cina, l'immobiliare da spinta a ostacolo della crescita

C'era un tempo in cui l'immobiliare cinese era il motore propulsore della crescita economica cinese. Una crescita che pareva inarrestabile, che accompagnava in modo fragoroso una più ammaestrata ascesa geopolitica e diplomatica. Tutti i rischi che Pechino non si è (o forse era) mai presa sotto il profilo diplomatico oppure sotto quello militare, se li prendeva quel motore propulsore che ha continuato a crescere, ma troppo spesso giocando con la sottile linea rossa tra strategia e scommessa. Accumulando debiti su debiti. 

Il 2021 è stato l'anno della società moderatamente prospera e della terza risoluzione storica. Il 2021 è stato l'anno del centenario del Partito comunista cinese e delle tensioni con gli Stati Uniti di Joe Biden. Ma il 2021 è stato anche l'anno in cui il motore propulsore si è inceppato. Oggi il settore immobiliare rischia di essere diventato un ostacolo, una zavorra alla prodigiosa crescita economica cinese. La storia di Evergrande ha attirato l'attenzione di tutto il mondo ed è sintomatica di un fenomeno ben più vasto del quale non rappresenta altro che la punta dell'iceberg.

Immobiliare cinese, tutti i dati del 2021

Dopo mesi di speculazioni e previsioni, Caixin ha infatti svelato i dati ufficiali relativi al settore immobiliare cinese del 2021, tratteggiando poi uno scenario a dir poco preoccupante per il 2022. Un anno fondamentale per la Cina, che tra poche settimane ospita i Giochi Olimpici Invernali di Pechino e a ottobre attende il ventesimo congresso del Partito che dovrebbe incoronare Xi Jinping per un terzo mandato presidenziale, in discontinuità con la prassi dei due mandati avviata da Deng Xiaoping.

Secondo i dati di Caixin, nel 2021 le vendite di nuove case da parte dei 100 principali sviluppatori immobiliari della Cina sono scese del 3,5% a 11,1 trilioni di yuan (1,8 trilioni di dollari) nel 2021. Si tratta del primo calo annuale in più di un decennio. Quasi il 40% degli sviluppatori della lista ha visto un deterioramento delle prestazioni, e 36 hanno registrato una crescita negativa rispetto ai 16 del 2020, come svelato dal report di China Real Estate Information.

Le perdite dei colossi del settore sono davvero esponenziali. Evergrande ha un'esposizione debitoria di poco inferiore ai 300 miliardi di dollari ed è già finita ufficialmente in default su diversi bond offshore. Per la prima volta la compagnia di Xu Jiayin, ex uomo più ricco di Cina, è uscita dai primi tre nella lista del settore per la prima volta dal 2014 a causa del crollo delle vendite. Anche se l'azienda è ancora al quinto posto, le sue vendite contrattuali sono scese del 38,7% dal 2020.

Evergrande? Solo la punta dell'iceberg

Ma attenzione, i nomi dei gruppi in difficoltà sono tantissimi. Kaisa Group Holdings Ltd., Modern Land (China) Co. Ltd., e Fantasia Holdings Group Co. Ltd. sono tra le società immobiliari che hanno mancato i pagamenti delle obbligazioni negli ultimi mesi. Guangzhou R&F Properties Co. Ltd. ha chiesto agli obbligazionisti di accettare un ritardo di sei mesi alla scadenza di rimborso per 725 milioni di dollari di obbligazioni in dollari in scadenza a gennaio, nel tentativo di evitare un default. Gli analisti di S&P Global Ratings hanno scritto in un rapporto di novembre che le inadempienze degli sviluppatori cinesi sono destinate ad aumentare nei prossimi sei o dodici mesi. 

Già, perché il punto più basso potrebbe non essere ancora stato toccato. La China Index Academy Ltd. si aspetta che le vendite di proprietà misurate per superficie calino tra il 6,8% e l'8,3% nel 2022. Quanto è cambiato rispetto al boom storico del 2020 quando, come sottolinea Caixin, le vendite di proprietà di nuova costruzione misurate per superficie sono salite del 2,6% a 1,76 miliardi di metri quadrati, mentre per valore sono aumentate dell'8,7% a 17,4 trilioni di yuan. I dati più alti da quando sono cominciate le rilevazioni in materia, nel 1991.

Crisi immobiliare e stretta regolatoria: la prosperità comune di Xi

Ma nel 2021 è successo qualcosa. L'80% degli sviluppatori non ha raggiunto i propri target ed è calato. Le misure introdotte dalla Banca centrale cinese, insieme alla politica delle "tre linee rosse" indicate dal Partito hanno ridotto lo spazio di manovra del settore immobiliare, al quale è stato richiesto di cambiare paradigma d'azione. E le ciambelle di salvataggio che erano state gettate più volte nel passato, anche recente, stavolta non sono arrivate. Xi Jinping sta insistendo sulla retorica della prosperità comune, nella quale non c'è spazio per lo sviluppo incontrollato e il rischio debitorio e finanziario col quale ha convissuto per decenni il settore immobiliare.

Il calo delle vendite metterà più pressione finanziaria sugli sviluppatori immobiliari quest'anno, perché tradizionalmente hanno fatto molto affidamento sul reddito delle prevendite e dei completamenti per finanziare nuovi progetti, pagare gli interessi sui loro debiti e rimborsare le obbligazioni in scadenza. Il calo di questa fonte chiave di finanziamento e i limiti normativi sui prestiti hanno già causato crolli di liquidità in molti sviluppatori.

Immobiliare cinese, l'outlook sul 2022: rallenta la crescita di Pechino

E attenzione, perché nel 2022 Caixin si aspetta molti più default di gruppi immobiliari cinesi, con un ulteriore calo del 10% delle vendite di case residenziali. Tutto questo può avere un impatto più vasto, insieme a un'altra serie di fattori che potrebbe causare un rallentamento della crescita cinese. La Banca Mondiale ha appena rivisto al ribasso le stime di crescita di Pechino per il 2022, abbassandole appena sopra il 5%.

Non è un caso che l'ultimo piano quinquennale non abbia fissato un target preciso di crescita, ma non ci si può scordate che il patto sociale siglato implicitamente tra Partito e cittadini si basa sulla crescita. Per questo ci si aspetta che il governo rilassi un pochino la stretta nei prossimi mesi. Il 2022, tra Olimpiadi e terzo mandato di Xi, deve per forza di cose filare liscio sul piano interno. Non solo zero Covid, ma anche zero scossoni.