Covid, la crisi tra proprietari e inquilini. Mente i prezzi delle case tengono

Covid, i rapporti tra proprietari e inquilini 

Dal pagamento dei canoni all’isolamento volontario, fino agli obblighi di quarantena, la crisi sanitaria e economica impatta anche sui contratti di locazione delle case. Ci sono due schieramenti protagonisti di questa ennesima crisi: gli inquilini alle prese con quarantene, nuovi lockdown, disagi economici e pagamenti da rispettare. E i proprietari degli immobili, esposti a una serie di rischi: ritardi o inadempimenti contrattuali che possono rivelarsi economicamente pesanti. 

Secondo quanto riportato dal Sole 24 Ore sono cinque i nodi più importanti e preoccupanti nel rapporto proprietari e inqulini: 

1. Canoni rinegoziabili solo su base volontaria: per le locazioni a uso abitativo non esiste alcun diritto alla rinegoziazione dei canoni (che invece è stato di recente affermato per gli affitti commerciali dall’ordinanza del tribunale di Roma 29683/2020). In linea di massima, quindi, anche in situazioni di difficoltà economiche, che di per sé non giustificano l’inadempimento, l’inquilino è tenuto a pagare il canone nella misura pattuita. E’ sempre possibile invece la rinegoziazione volontaria dei canoni: il locatore può venire incontro alla richiesta del conduttore a ribassare la mensilità il che comporta la cancellazione del vecchio contrattato, ma solo la sua revisione. 

2. La crisi non giustifica lo stop ai pagamenti: i problemi economici dell’inquilino non legittimano neanche un’interruzione dei pagamenti. Ma se la morosità si riferisce ai soli mesi del lockdown, lo sfratto non può essere convalidato, sospesa fino al 31 dicembre 2020. 

3. La pandemia non è motivo di recesso anticipato: nelle locazioni abitative libere o concordate l’inquilino può recedere dal contratto i qualsiasi momento per gravi motivi comunicando al locatore con lettera raccomandata il motivo e con un preavviso di sei mesi. Dei gravi motivi richiamati dalla legge, ad oggi, non rientrano la perdita di interesse a causa della mutata situazione lavorativa o di studio determinata dalla pandemia. Se l’inquilino abbandona in anticipo è quindi tenuto a pagare quanto pattuito. 

4. Autoisolamento a fine contatto, risarcimento danni al locatore: ci sono invece situazioni in cui, anche dopo la scadenza del contratto, l’inquilino ritienee corretto non abbandonare l’alloggio. Decide di isolarsi perché teme di aver avuto contatto con unpl positivo al virus, o ha sintomi compatibili oppure preferisce non torneare nella propria Regioen di residenza, o considerare pericoloso rientrare nella sua abitazione abituale per timore di riunirsi con i genitori anziani. Tale comportamento si prefigura come un inadempimento contrattuale. Il conduttore è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla ricinsegna. 

5. L’inquilino non è responsabile se obbligato alla quarantena: diverso è il caso in cui il conduttore sia costretto a permanere nell’immobile a causa di un ordine dell’autorità. 

Covid, fiducia per il futuro 

Un altro nodo da considerare in questo periodo di crisi è anche quello legato al settore immobiliare della vendita. Gli sconti per le case sono pochi e bassi, mentre i prezzi sembra che riescano a tenere bene di fronte alla crisi Covid-19. Secondo l’Osservatorio Gabetti, la domanda non si è contrattai: nei primi nove mesi del 2020 le quotazioni hanno ceduto solo dell’1,1% medio e a Milano sono addirittura in aumento con un +0,2%. Mentre Palermo, insieme a Torino, ha registrato il calo dei prezzi più elevato: -2,5% per la prima, -2,7% per la seconda. Secondo quanto fa sapere il Sole 24 Ore, il parziale lockdown di queste settimane è uno stop che il mercato non si attendeva, ma già nel medio termine, ci sono tutti gli elementi per essere fiduciosi sul residenziale. L’analisi condotta dal Gabetti Property Solutions, basata sui dati dell’Agenzia delle entrate aggiornati al primo semestre 2020 circa le compravendite, il periodo passato non è stato "nero". 

Covid, i prezzi delle case resistono 

Marco Speretta, direttore generale del gruppo Gabetti, precisa: “dopo le vacanze il settore aveva sperimentato una ripresa immediata, segno che la domanda è molto forte. Quindi c’è da essere positivi. Nei primi sei mesi si è registrato un -21%, dato atteso visto il periodo, ma la buona notizia arriva sul fronte dei prezzi: la crisi da Covid-19 non ha provocato uno scivolone". Come riportato dal Sole 24 Ore, Gabetti nei primi nove mesi registra una frenata media intorno all’1,1% su scala nazionale, con qualche decimale in positivo a Milano e con contrazioni modeste a Torino e Palermo. La previsione è di una chiusura 2020 con una flessione delle compravendite in Italia intorno al 15-20%, fermo restando che il calo è dovuto ai mesi di chiusura delle agenzie e non delle debolezze della richiesta. 

Il mercato immobiliare si rivolge oggi a una platea diversificata: “Gli interessati sono sicuramenti molti e diversi, sempre più informati su prezzi e pratiche. In primo luogo, ci sono le coppie e le famiglie in cerca della prima casa, che spesso va a sostituire quella attuale, ma poi non mancano anche gli investitori in cerca di affari e liquidità".