Immobili, prelazione volontaria-legale: diritto di acquisto spiegato su Affari

Diritto di prelazione su immobile, un manuale d'uso: in quali casi un inquilino o un erede hanno precedenza per l'acquisto? Le circostanze in cui si può esercitare tale diritto

In quali casi un inquilino (di un bene ad uso commerciale o residenziale) o un erede hanno precedenza su chiunque altro per l’acquisto? Le circostanze in cui si può esercitare tale diritto sono diverse. La prelazione garantisce un diritto e non stabilisce un obbligo. Il proprietario del bene non è obbligato a vendere e può decidere liberamente se alienare o meno la sua proprietà. Tuttavia, nel caso in cui decida di trasferirla, dovrà preferire i titolari del diritto di prelazione.

Per fare chiarezza sul diritto di prelazione di vendita o acquisto di un immobile ad uso abitativo o commerciale, vi proponiamo un’intervista all’avvocato Nicola Ferraro, equity partner di de Tilla Studio Legale.

Che cosa si intende per diritto di prelazione sugli immobili?

Il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferiti a un terzo nella stipula di un contratto, nello specifico nella vendita di un bene immobile. Tale preferenza viene accordata a patto di rispettare le medesime condizioni di vendita che sono state concordate dal proprietario con il terzo.

In sostanza, il prelazionario non ha la possibilità di rinegoziare le condizioni dell’accordo raggiunto dal proprietario con il terzo.

Esistono due categorie di prelazione:

1. la prelazione volontaria, che ha la propria fonte nell’accordo tra privati;

2. la prelazione legale, che è disciplinata da norme di legge.

La prelazione legale, diversamente da quella volontaria e salvo alcune eccezioni, ha efficacia reale. Essa è, quindi, opponibile al terzo cessionario e il prelazionario ha diritto di riscattare il bene rivolgendosi direttamente al terzo.

Cosa accade in caso di contratto tra privati?

Nella prelazione volontaria il diritto di prelazione viene riconosciuto a una parte mediante apposita clausola o mediante specifico accordo. Questo conferisce a una delle due parti il diritto di prelazione nel caso di vendita del bene a prescindere dalla sussistenza di obblighi di legge.

Ad esempio, per legge non esiste il diritto di prelazione sugli immobili residenziali confinanti. Tuttavia, i privati, nell’ambito della propria autonomia contrattuale, possono liberamente determinare il contenuto di un accordo e concordare che il primo tra i proprietari confinanti, che abbia intenzione di vendere il proprio immobile, dia la precedenza all’altro nell’acquisto. Le parti possono, nella sostanza, perfezionare quello che è comunemente noto come patto di prelazione.

È importante chiarire che il patto di prelazione non impegna il soggetto, che si è obbligato, alla vendita del bene; ma solamente a preferire il prelazionario nel caso in cui decida di vendere.

Quali sono i risvolti di quanto detto in merito al diritto di prelazione sulla vendita di un immobile tra privati?

La prima conseguenza rilevante è che, non sussistendo alcuna limitazione al potere di disporre del bene, il patto di prelazione è valido anche se a esso non è apposto alcun termine di durata.

La seconda è che la violazione dell’obbligo contrattuale comporta esclusivamente una responsabilità per danni (i.e., di natura risarcitoria). Il bene che è stato trasferito a terzi in violazione del patto di prelazione non potrà, quindi, essere ri-trasferito al prelazionario dal soggetto obbligato. Altresì non sarà possibile recuperarlo direttamente dal terzo acquirente in quanto questo ultimo non è soggetto al “riscatto”, proprio solamente di talune prelazioni legali.

Come chiarito dalla giurisprudenza, ha natura convenzionale e non legale anche la clausola di prelazione inserita in un regolamento condominiale. Se violata, questa dà diritto al solo risarcimento dei danni.

Qual è la normativa in merito all'inosservanza della prelazione sull'immobile?

La prelazione legale ha la sua fonte in una norma di legge. Tra le ipotesi di prelazione legale ricordiamo:

1. la prelazione in favore del conduttore di immobile a uso commerciale (artt. 38 e 39. L. n. 392/1978). Questa non opera nel caso in cui la vendita abbia a oggetto solo una quota del bene;

2. la prelazione in favore del conduttore di immobile a uso residenziale, nel caso di diniego, da parte del locatore, del rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza contrattuale. (art. 3, comma 1, lett. g) L. n. 431/1998 che rinvia agli artt. 38 e 39 della L. n. 392/1978);

3. la prelazione in favore del coltivatore diretto confinante (c.d. prelazione agraria ex art. 8, L. n. 590/1965 e art. 7, Dlgs 228/2001). Come recentemente chiarito, affinché il retratto agrario operi, non è sufficiente la sola qualifica di coltivatore diretto. Occorre che l’interessato coltivi direttamente il fondo adiacente a quello condotto in fitto.

Approfondiamo il caso del diritto di prelazione sugli immobili in favore dello stato.

Nel caso di vendita di un bene avente interesse storico, artistico e archeologico (art. 60, Dlgs n. 42/2004) l’esercizio della prelazione è condizione sospensiva ex lege del trasferimento del bene. Se la prelazione viene esercitata, il contratto di vendita del bene, pur rimanendo valido, perde efficacia. Di conseguenza esso non produce i suoi effetti tra le parti.

Nel caso di prelazione di bene di proprietà privata in favore dello Stato o degli Enti pubblici territoriali, la previa esistenza di un vincolo efficace sul bene oggetto di alienazione è presupposto per l’operatività della prelazione.

Cosa avviene quando l’interesse artistico è limitato a una sola porzione dell’immobile gravato da vincolo?

Prendiamo come esempio la facciata o un particolare elemento decorativo di essa. In questo caso, il provvedimento impositivo copre l’intera unità immobiliare a cui la porzione di interesse artistico appartiene.

La prelazione opera solamente nel caso di vendita del bene gravato dal vincolo. Non sussiste, poi, nel caso in cui vengano trasferite le quote rappresentative dell’intero capitale sociale della società che ne è proprietaria.

Come funziona, invece, il diritto alla prelazione tra eredi?

La prelazione ereditaria (ex art. 732 c.c.) riconosce ai partecipanti a una comunione ereditaria il diritto a essere preferiti nel caso di alienazione della quota ereditaria a un terzo.

Di conseguenza, riconosce anche il diritto di riscatto esercitabile nei confronti del terzo acquirente se il diritto di prelazione è stato violato.

La prelazione e il riscatto operano solamente nel caso di vendita della quota ereditaria o di parte di essa a un estraneo. Viceversa, nel caso di vendita di singoli beni, l’alienazione ha effetti puramente obbligatori. Questa è subordinata alla divisione del bene o della sua quota al coerede che si è impegnato alla vendita nei confronti del terzo.

Parliamo del diritto di prelazione sugli immobili a uso commerciale?

Per quanto riguarda gli immobili ad uso commerciale, il diritto di prelazione è disciplinato dagli artt. 38 e 39 L. n. 392/1978.

Se il proprietario del bene intende procedere alla vendita dello stesso, è obbligato a darne comunicazione scritta all’inquilino, a mezzo ufficiale giudiziario.

Il conduttore può esercitare il diritto di prelazione entro i 60 giorni successivi al giorno in cui ha ricevuto la comunicazione e deve darne riscontro al proprietario con le medesime modalità. Se accetta le condizioni di acquisto, per finalizzare l’operazione, al conduttore non resta che pagare il prezzo. Dovrà farlo, salvo che nella comunicazione ricevuta non sia indicato diversamente, entro i 30 giorni successivi, decorrenti dal sessantesimo giorno in cui ha ricevuto la comunicazione dal locatore.

Cosa succede se questo tipo di prelazione viene violato?

Se il locatore non invia la comunicazione al conduttore oppure in essa indica un corrispettivo di vendita superiore a quello indicato nell’atto di vendita, la prelazione è violata. In questo, il conduttore ha il diritto di riscattare la proprietà dell’immobile direttamente dal terzo acquirente entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto.

Si aggiunge una responsabilità risarcitoria, che è posta a carico del locatore e eventualmente del terzo, nel caso in cui sia provata una loro condotta colposa volta a indurre il conduttore nel convincimento dell’insussistenza del trasferimento. Il conduttore (pretermesso) deve, quindi, provare la malafede del locatore e del terzo che consiste nell’intento di tenerlo all’oscuro dell’avvenuto trasferimento.

Il conduttore può rinunciare al diritto di prelazione?

Nel caso di prelazione legale, la rinuncia successiva alla comunicazione del locatore è legittima. Essa può essere esplicita oppure tacita se il conduttore fa scadere il termine per l’esercizio della prelazione.

La rinuncia preventiva è, invece, illegittima in quanto rientra nei divieti sanciti dall’art. 79 l. n. 392/1978. Nella sostanza è nulla ogni previsione contrattuale diretta ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni previste dalla legge.

Il diritto di prelazione si applica anche alle pertinenze?

Innanzitutto, dobbiamo ricordare cosa si intende per pertinenze di un immobile. Rispetto a un immobile sua pertinenza possono essere un box auto, un garage, una soffitta, una cantina. Da un punto civilistico la pertinenza è configurabile quando sussiste un nesso che non consenta altro che la destinazione della cosa a un uso servente e durevole rispetto al manufatto a cui inerisce (v. art. 817 c.c.).

Il diritto di prelazione che spetta al conduttore di immobile ad uso non abitativo e quello succedaneo di riscatto previsti dagli artt. 38 e 39 l. n. 392/1978 riguardano anche le unità immobiliari che hanno un rapporto di pertinenzialità con l’immobile locato.

Ci può fare degli esempi di casi in cui non sussiste il diritto di prelazione? 

Il diritto di prelazione di vendita di un immobile ad uso commerciale non opera nel caso:

1. in cui il locatore, avente veste di società commerciale, trasferisca a terzi la quota sociale oppure si fonda per incorporazione in un’altra società. La cessione delle quote, infatti, non costituisce un trasferimento in senso stretto in quanto non muta la titolarità del bene locato. Né l’art. 38, L. n. 392/1978 stabilisce il diritto di prelazione del conduttore nel caso di trasferimenti effettuati con negozi differenti dalla compravendita;

2. in cui l’oggetto di alienazione al terzo sia solamente una quota del bene oggetto del rapporto di locazione e non il bene nella sua interezza;

3. di vendita in blocco, ovvero quando con un atto o più atti collegati siano vendute a uno stesso soggetto diverse unità immobiliari, tra cui anche quella oggetto del contratto di locazione. Perché si configuri una vendita in blocco occorre che le unità immobiliari rappresentino un complesso unitario costituente un quid differente dalla semplice somma delle singole unità).

Analizziamo il diritto di prelazione sugli immobili in costruzione.

Una particolare ipotesi di prelazione legale è quella che è riconosciuta al promissario acquirente di un immobile ad uso abitativo in costruzione. Questa sussiste nel caso in cui il bene, di proprietà dell’impresa costruttrice, sia sottoposto a esecuzione forzata a seguito di una situazione di crisi del costruttore.

La fattispecie è disciplinata dall’art. 9, D.lgs n. 122/2005. I presupposti dell’operatività della prelazione sono i seguenti:

1. il promissario acquirente deve essere una persona fisica;

2. l’immobile deve essere “in costruzione”, ancora da ultimare. Si deve trovare in uno stadio che non è tale da consentire, ancora, il rilascio del certificato di agibilità (art. 1, lett. d) D.lgs n. 122/2005);

3. l’immobile deve essere sottoposto a esecuzione forzata;

4. l’immobile deve essere stato consegnato al promissario acquirente e da questi adibito ad abitazione principale sua o del proprio coniuge o di un parente in primo grado.

Quali sono le modalità per esercitare la suddetta prelazione?

Ai fini dell’esercizio della prelazione, è previsto che sia data notizia al promissario acquirente di tutte le condizioni di vendita e con invito a esercitare la prelazione. Ciò deve avvenire entro 10 giorni dal provvedimento di aggiudicazione, tramite atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario. Il promissario acquirente deve esercitare la prelazione, che altrimenti decadrà, entro 10 giorni dal ricevimento della comunicazione. A tale scopo dovrà offrire, a mezzo di ufficiale giudiziario, condizioni di acquisto uguali a quelle che gli sono state comunicate.

Quali sono le conseguenze in caso di sua violazione?

È sempre escluso il riscatto. Se la prelazione non viene esercitata per cause che non sono imputabili all’acquirente, nei confronti dell’aggiudicatario non può essere esperita alcuna azione volta a riscattare la proprietà del bene aggiudicato.