Immobiliare e affitti commerciali, dall'equo canone al rischio di clausole ambigue: che cosa sapere

Immobiliare, le grandi locazioni commerciali 

Proseguiamo il ciclo di articoli dedicati alle locazioni commerciali soffermandoci sulle cosiddette “grandi locazioni”, cioè i contratti con un canone annuo superiore a Euro 250.000,00. Come cambia la tutela del conduttore? Quali sono le clausole derogabili? Lo abbiamo chiesto all’Avv. Nicola Ferraro, founder partner di de Tilla Studio Legale, per fare chiarezza su una disciplina che si discosta dalla normativa ordinaria prevista dalla Legge 392/78.

Avvocato Ferraro, in cosa consistono le cosiddette “grandi locazioni commerciali”?

Quando il canone annuo di una locazione commerciale supera i 250.000,00 Euro si parla di “grandi locazioni commerciali”. In questi casi, a differenza di quanto previsto dalla Legge 392/1978 per gli importi più contenuti, il conduttore non viene più considerato automaticamente la parte debole del rapporto. La norma presume infatti che, disponendo di risorse economiche rilevanti, il conduttore abbia un adeguato potere negoziale e possa contrattare con il locatore su basi più equilibrate.

Qual è il quadro legislativo di riferimento per le “grandi locazioni”?

La disciplina base è contenuta nella Legge 392/1978 (detta anche “dell’equo canone”), in particolare all’art. 79. Tradizionalmente, questa disposizione tutela il conduttore considerato parte debole, dichiarando nulle tutte le clausole che limitino la durata legale del contratto, impongano un canone più alto di quello concordato o attribuiscano al locatore vantaggi ulteriori rispetto a quelli previsti dalla legge.Tuttavia, il Decreto “Sblocca Italia” (D.L. n. 133/2014, convertito in L. n. 164/2014) ha introdotto una deroga importante proprio per i contratti di importo annuo superiore a Euro 250.000,00 prevedendo che le parti possano liberamente modificare o escludere alcune tutele tipiche, purché il contratto sia redatto in forma scritta.

Qual è la ratio di questa deroga?

Il ragionamento del legislatore è che un soggetto in grado di sostenere un canone annuo di ammontare superiore a Euro 250.000,00 sia, di regola, dotato di effettiva forza contrattuale. Di conseguenza, non necessiterebbe delle stesse garanzie previste per chi si trova in una posizione di minore potere negoziale. In altre parole, la legge parte dal presupposto che un conduttore capace di pagare un canone così elevato possa negoziare da pari a pari con il locatore, senza bisogno delle protezioni tradizionali dell’art. 79.

Entriamo nel merito. Quali sono le principali clausole che nelle grandi locazioni possono essere derogate?

Sono diverse. Faccio alcuni esempi:
    1.    Durata minima del contratto. Si può prevedere una durata inferiore a quella stabilita dall’art. 27 della Legge 392/78 (normalmente 6+6 ovvero 9+9 per alberghieri e teatrali).
    2.    Indennità di avviamento. È possibile negoziare in modo diverso il riconoscimento di questa indennità o addirittura escluderlo.
    3.    Rinnovo automatico alla prima scadenza. In una locazione commerciale “ordinaria” il conduttore non può rinunciare preventivamente al rinnovo. Nelle grandi locazioni è invece consentito pattuire clausole in deroga.
    4.    Prelazione legale. In caso di vendita dell’immobile, la prelazione del conduttore può essere oggetto di un accordo che la escluda, mentre normalmente tale rinuncia preventiva è considerata nulla.
    5.    Ammontare del deposito cauzionale. La legge impone un limite di tre mensilità; nelle grandi locazioni, questo limite può essere superato.
    6.    Recesso per gravi motivi. L’art. 27 della Legge 392/78 lo prevede sempre a favore del conduttore; nelle grandi locazioni, le parti possono negoziare diversamente questo diritto.
    7.    Indicizzazione del canone e aumenti. Nel regime ordinario, l’adeguamento ISTAT è limitato al 75% nei contratti di durata legale. Nelle grandi locazioni, le parti possono stabilire diverse modalità di adeguamento.
    8.    Versamento di somme “extra”Nelle locazioni sotto la soglia dei 250.000,00 Euro, sono vietate clausole come la “buona entrata” o altri oneri aggiuntivi a vantaggio del locatore. In una grande locazione, tali previsioni possono essere pattuite liberamente.

Questa libertà contrattuale è assoluta o ci sono limiti?

Non è assoluta. Anzitutto, la deroga riguarda soltanto i contratti con canone annuo effettivo superiore a 250.000 euro e per immobili che non abbiano un interesse storico (vincolato da provvedimenti regionali o comunali). Inoltre, l’accordo va sempre stipulato per iscritto, pena l’invalidità delle clausole derogatorie. Infine, benché la legge lasci ampio spazio alla libera negoziazione, rimangono validi i principi generali di buona fede, equità e divieto di abuso del diritto.

Qual è il consiglio principale da dare a chi si trova a negoziare una grande locazione commerciale?

È essenziale essere consapevoli che si opera al di fuori delle tutele tradizionali. Di conseguenza, è consigliabile rivolgersi a professionisti esperti per valutare correttamente l’equilibrio contrattuale, stendere le clausole in forma scritta e comprendere a fondo tutte le implicazioni legali. Il rischio di clausole ambigue o non conformi potrebbe comportare incertezze e controversie future.