Immobiliare e locazioni commerciali, ecco come funziona il diritto di prelazione

Immobiliare, ecco come funziona il diritto di prelazione 

Nel settore delle locazioni commerciali, il diritto di prelazione gioca un ruolo centrale nei rapporti tra proprietario e conduttore. Per far chiarezza su questo tema, abbiamo intervistato l’Avv. Nicola Ferraro, founder partner di de Tilla Studio Legale.

Avvocato Ferraro, ci può spiegare in cosa consiste la prelazione nella locazione commerciale?

Nella locazione commerciale il conduttore, in caso di vendita dell’immobile da parte del proprietario, ha diritto a essere preferito nella vendita rispetto a un altro compratore individuato dal proprietario/locatore. Quindi, da una parte il locatore è libero di vendere l’immobile a terzi, ma deve previamente interpellare il conduttore per sapere se questi intende sostituirsi al terzo nell’acquisto. Dall’altra, però, il conduttore non può incidere sulle condizioni di vendita predeterminate dal locatore/proprietario. Il conduttore ha diritto a essere “preferito” rispetto al terzo Questo significa che è tenuto a stipulare il contratto di vendita alle medesime condizioni a cui lo stesso sarebbe stato stipulato dal compratore individuato dal locatore/proprietario.

Appare dunque evidente che, per esercitare appieno il proprio diritto, il conduttore deve essere messo nelle condizioni di valutare la convenienza economica della vendita e valutare la convenienza dell’esercizio della prelazione. Per queste ragioni, il legislatore impone che al conduttore siano comunicati il corrispettivo, il termine entro cui esercitare la prelazione e le condizioni di vendita (art. 38 Legge 392/78).
 

A chi spetta, in concreto, la prelazione nella locazione commerciale?

La prelazione spetta solo ai conduttori che esercitano sull’immobile un’attività commerciale, industriale o artigianale che comporti un contatto diretto con il pubblico. La ragione è semplice. Con la prelazione ciò che il legislatore intende tutelare (e salvaguardare) è l’avviamento commerciale del conduttore (la clientela e il rapporto che si è instaurato con questa negli anni). La prelazione presuppone l’esercizio effettivo di detta attività, a prescindere dal fatto che il contratto la vieti.

E invece, a chi non spetta la prelazione nella locazione commerciale?

Secondo quanto stabilito dall’art. 41 della Legge 392/78, il diritto di prelazione non spetta:
    • ai conduttori che non esercitano un’attività commerciale a contatto diretto con il pubblico;
    • ai conduttori che esercitano un’attività commerciale a contatto con il pubblico ma questa è solo sporadica;
    • ai conduttori di immobili a uso magazzino, neanche se in essi viene custodita merce venduta, in altro locale commerciale, oggetto del medesimo contratto di locazione (medesimo è il rapporto, diverso il luogo).

Parliamo ora delle condizioni di vendita. Ci sono situazioni particolari da considerare?

La sostituzione del conduttore nelle condizioni di vendita dell’immobile concordate dal proprietario con il compratore da lui prescelto deve essere totale. Questo è il principio che governa la prelazione. Proprio in ragione del fatto che essa si traduce nel diritto del conduttore a essere “preferito” rispetto a un terzo nel medesimo accordo raggiunto da terzo e proprietario.
C’è un caso frequente nella prassi che lo chiarisce: supponiamo che il locatore si sia accordato con il compratore da lui individuato affinché questo si accolli il pagamento della provvigione dovuta dal venditore al mediatore; ebbene l’accollo costituisce una condizione particolare della vendita che deve essere portata all’attenzione del conduttore. Il conduttore che intenda esercitare validamente la prelazione non potrà fare altro che aderirvi. La ragione è semplice: l’accollo costituisce una condizione contrattuale su cui si è formato il consenso del locatore/proprietario alla stipula del contratto di vendita a favore del compratore, il quale si è detto disponibile all’accollo. Il conduttore che intenda sostituire se stesso al compratore nel medesimo accordo non potrà che accettarne tutte le condizioni.

Come avviene, invece, la procedura di comunicazione per l’esercizio della prelazione?

L’esercizio della prelazione è soggetto a una procedura tipizzata (il legislatore ha stabilito modalità e tempistiche di esercizio della prelazione). Il primo step è rappresentato dalla comunicazione di vendita (al fine dell’esercizio della prelazione) che il proprietario/locatore è tenuto a eseguire in favore del proprio conduttore.
La comunicazione spetta al proprietario o a un suo delegato. Ciò perché, se il conduttore dovesse esercitare la prelazione, sorgerebbe ex lege l’obbligo per il proprietario/conduttore di concludere con questo il contratto di vendita al prezzo e alle condizioni comunicate.
La modalità della comunicazione deve essere tale da consentire di accertare (ex post) che la comunicazione:
    • è stata eseguita;
    • conteneva tutti gli elementi della vendita (prezzo, termine di esercizio della prelazione; condizioni di vendita);
    • è stata tempestiva.
È ammessa non solo la comunicazione a mezzo ufficiale giudiziario (sempre più desueta), ma anche quella effettuata a mezzo raccomandata a/r o anche a mezzo PEC (sempre che il conduttore sia dotato di un indirizzo PEC). Invece, la conoscenza dell’intenzione del locatore/proprietario di vendere l’immobile recepita dal conduttore in altro modo (diversa dalla comunicazione) non rileva ai fini dell’esercizio della prelazione e dell’obbligo che il conduttore ha di comunicarlo al proprietario nel termine di 60 giorni dal giorno in cui ha appreso della notizia.

E se la comunicazione risultasse incompleta o priva di elementi essenziali?

Se la comunicazione risponde alla finalità di mettere il conduttore nelle condizioni di valutare l’interesse all’esercizio della prelazione, occorre che al conduttore siano indicate le condizioni di vendita. La legge non prevede che una comunicazione che non contenga l’esplicitazione di quelle informazioni necessarie a tale scopo sia di per sé nulla. Spetta al giudice valutare se la comunicazione abbia comunque raggiunto lo scopo che con essa il legislatore ha inteso raggiungere.

Passiamo ora a un’altra questione frequente. Il diritto alla prelazione è rinunciabile?

No, non lo è o almeno non lo è preventivamente, al momento della stipula del contratto di locazione. Ciò in quanto la rinuncia avverrebbe nel momento di massima debolezza del conduttore (dettata dalla necessità di prendere in locazione i locali) e avrebbe l’effetto di attribuire al locatore/proprietario un vantaggio in contrasto con la norma di legge.
È però rinunciabile successivamente, quando la comunicazione dell’intenzione da parte del locatore di procedere alla vendita è avvenuta. Il motivo è giuridico: il diritto alla prelazione sorge solo nel momento in cui il locatore/proprietario ha comunicato la sua intenzione di vendere. Prima di tale momento il suddetto diritto non è sorto e, in quanto tale, non può essere rinunciato.

Avvocato Ferraro, la ringrazio per averci illustrato in dettaglio queste dinamiche. Vuole lasciare un ultimo suggerimento ai nostri lettori?

Conoscere le regole e le procedure relative alla prelazione nella locazione commerciale è fondamentale per entrambe le parti: i proprietari che intendono vendere e i conduttori che vogliono tutelare il proprio investimento. Una comunicazione tempestiva e completa, insieme alla trasparenza nel rapporto locatore-conduttore, è la chiave per evitare controversie e garantire il rispetto dei diritti e degli interessi di tutti.