Immobiliare, mercato più prudente: aumentano gli acquisti per investimento

Mercato immobiliare: acquirenti più prudenti, si compra per investire

Secondo le analisi dell’Ufficio Studi Tecnocasa - afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa - il mercato immobiliare nel secondo semestre del 2023 è contrassegnato da stabilità, maggiore riflessione e prudenza rispetto all’acquisto, ma anche aspettative ottimistiche per l’atteso ribasso dei tassi di interesse. Gli investitori continuano a indirizzarsi sul mattone e le percentuali sono in crescita: i dati relativi alle compravendite gestite dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenziano, infatti, un aumento della percentuale di chi acquista per investimento: passa dal 18,2% del secondo semestre del 2022 al 19,5% dello stesso periodo del 2023. Riscontriamo, in alcune realtà e sebbene ancora marginalmente, una maggiore prudenza da parte degli investitori che desiderano praticare affitti brevi. 

Volumi di compravendita

I dati diramati dall’Agenzia delle Entrate, relativi alle compravendite immobiliari del 2023, registrano 709.591 transazioni con una decrescita del 9,7% rispetto all’anno precedente. 

Dopo il risultato brillante del 2022, si confermano dunque le aspettative di ridimensionamento dei volumi di compravendita che restano su numeri interessanti e ci restituiscono un mercato comunque dinamico. 

Prezzi 

I prezzi delle case sono stabili nella seconda parte del 2023, in particolare nelle grandi città che registrano un +0,1% con alcune realtà in controtendenza: Bari (-2,0%), Genova (-0,6%) e Palermo(-0,4%), Bologna (-0,1%). Milano mette a segno un +0,1%, Roma registra valori stabili. 

Anche nell’hinterland delle metropoli si segnala una crescita dello 0,1% con quello di Milano che mette a segno l’aumento più significativo (+2,2%) seguito da quello di Verona (+0,9%). 

+0,1% l’aumento dei prezzi nei capoluoghi di provincia con dinamiche diverse tra nord, centro e sud Italia: nella prima realtà si segnala un incremento dei valori dello 0,8%, mentre in centro e sud Italia i valori sono in ribasso rispettivamente dello 0,4% e dello 0,6%. 

I prezzi delle nuove costruzioni crescono con lo stesso ritmo del semestre precedente: (+0,6%), nell’hinterland delle grandi città l’aumento è dell’1,2%, nei capoluoghi di provincia dello 0,7%. Solo il 6,6% delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa ha interessato immobili di classe A e B.

Tempi di vendita 

I tempi di vendita, a gennaio 2024, si attestano intorno a 108 giorni nelle grandi città contro i 104 giorni di un anno fa. La città con tempi più brevi è Bologna (68 giorni), seguita da Milano (72 giorni) ma in entrambe si segnala un peggioramento rispetto a un anno fa. Tempi in leggera diminuzione a Torino, Napoli e Palermo. Quest’ultima si conferma come la città che ha i tempi di vendita più lunghi (132 giorni). 

Sostanzialmente invariati i tempi di vendita nell’hinterland delle grandi città, 137 giorni, contro i 138 giorni di un anno fa.  Analoga situazione nei capoluoghi di provincia dove i tempi di vendita sono di 131 giorni rispetto ai 130 giorni di un anno fa. 

Sconto medio 

Lo sconto medio praticato nel secondo semestre del 2023 è stato dell’8,3%, in aumento rispetto al secondo semestre dell’anno scorso che lo dava a -7,9%. 

Domanda, disponibilità di spesa e offerta

L’analisi della domanda evidenzia, ancora una volta, una maggiore concentrazione di richieste sui trilocali (40%), seguiti dai bilocali (25,3%). Questi ultimi mettono a segno un lieve incremento della percentuale (+0,2%), trend compatibile con l’aumento della percentuale degli investitori. 

La disponibilità di spesa prevale nella fascia di spesa fino a 250 mila €. La domanda si orienta sempre più verso tipologie in buono stato, che non necessitano di una ristrutturazione importante; resta, infatti, il timore di lavori costosi e di tempi lunghi di realizzazione.  

Nella seconda parte del 2023 la rete evidenzia ancora una carenza di offerta abitativa anche se, in alcune città, sembrano esserci i primi cambiamenti con una maggiore propensione dei venditori a cedere l’immobile.  Il trilocale è la tipologia più presente sul mercato rappresentando il 35,3% dell’offerta. 

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Mercato delle locazioni 

Il mercato delle locazioni continua la sua corsa: i canoni crescono anche in questa seconda parte del 2023 a causa della forte domanda di locazione e di una bassa offerta: +4,2% per i monolocali, +3,6% per i bilocali e +3,4% per i trilocali. Firenze è la città che ha messo a segno il rialzo dei canoni più significativo (+7,3%, +6,6%, +7,3%), seguita da Roma (5,4%, 4,3%, 5,3%). 

Milano si conferma la città con i canoni di locazione mensili più elevati 800 € per un monolocale, 1100 € per un bilocale e 1480 € per un trilocale. I tempi di locazione si sono portati a 35 giorni.  

Analisi sociodemografica

L’analisi sociodemografica evidenzia che il 73,5% delle compravendite ha interessato l’abitazione principale e il 19,5% l’investimento. Quest’ultima percentuale è in aumento rispetto a un anno fa, quando era pari al 18,2%. Cresce chi acquista nella fascia di età superiore a 45 anni. La tipologia più scambiata è il trilocale (33,4%).  

In aumento la percentuale di chi va in affitto per motivi di studio, passata da 11,2% a 12,8% e i contratti a canone transitorio che registrano un balzo da 28,6% a 32,7%. Questi ultimi sono sempre più praticati dai proprietari che li preferiscono ai contratti di lunga durata.   

Previsioni 

Le previsioni per il 2024 suggeriscono un’ulteriore contrazione dei volumi, che potranno scendere a 680 mila e prezzi che oscilleranno tra 0% e + 2%. Prevarrà un atteggiamento prudenziale e attento delle famiglie, nonostante il miglioramento previsto per il mercato creditizio e un costante interesse da parte degli investitori.