Mercato immobiliare pronto al botto. Ora serve soltanto più fiducia

Da qualche tempo si nota qualche segnale positivo dal settore immobiliare, che tra costruzioni e servizi rappresenta oltre il 17% del Pil italiano, ma in borsa i titoli del comparto continuano a presentare performance a 12 mesi ampiamente negative. Le condizioni per veder ripartire il mercato ci sono tutte dal lato dell’offerta, spiega Stefano Rossini, aministratore e fondatore di Mutuisupermarket.it, il prolema resta una fiducia ancora bassa da parte delle famiglie italiane, che con difficoltà stanno cercando di riavviare i progetti di acquisto casa.

L'ANALISI di Luca Spoldi

Prelios Sgr annuncia l’avvio dell’operatività del fondo alternativo di investimento immobiliare di nuova costituzione denominato Madison Imperiale, interamente sottoscritto da un investitore istituzionale estero, attraverso il quale sarà acquisito portafoglio di 57 immobili, principalmente centraline telefoniche locate a Telecom Italia, attualmente di proprietà di Meucci Srl in Liquidazione.  Beni Stabili segnala che nel primo trimestre i ricavi lordi da locazione su base omogenea e senza tener conto della rinegoziazione con Telecom Italia sono aumentati dell’1,3% (tenendo conto della rinegoziazione con Telecom Italia sono peraltro calati del 3,1%).

Sono segnali tali da indurre gli investitori a riconsiderare un investimento azionario in titoli del comparto immobiliare? La domanda ha una portata più ampia di una semplice ottica di portafoglio, perché secondo una ricerca di Scenari Immobiliari se il settore costruzioni ha un peso sul Pil ormai ridottosi al 4,4%, l’insieme delle attività di gestione di immobili rappresenta ormai il 12,7% del Pil con fatturato che ha raggiunto la soglia dei 68 miliardi di euro ed impiega 565mila addetti. Se ripartisse il “mattone2.0” ripartirebbe dunque l’economia italiana.

Peccato che al momento la fiducia sembri mancare ancora dal lato della domanda. Il “boom” registrato anche nel primo trimestre dell’anno dal mercato dei mutui (+31% di domande), ad esempio, ricorda Stefano Rossini, amministratore e fondatore di www.mutuisupermarket.it, è dovuto per il 35% dei volumi al successo delle surroghe(che nel 2015 hanno rappresentato il 25% del totale dei “nuovi” mutui), che però ha un indotto modesto per non dire nullo sull’economia reale rispetto ad un impatto ben più consistente che avrebbero i mutui per l’acquisto di un immobile, ristrutturato o di nuove costruzione che sia.

“E’ un peccato, perché dal lato dell’offerta le condizioni sembrano perfette, con tassi ai minimi storici, prezzi degli immobili che vengono da quattro anni di continui cali (a fine primo trimestre 2016 si è registrato un -3,6% su base annua, media di un -3,8% segnato dai prezzi degli immobili usati e di un -0,4% per i prezzi del nuovo), banche che mostrano di voler tornare a far crescere l’erogato se non altro per compensare con maggiori volumi la contrazione dei margini di profitto” sulle singole operazioni. Il problema è che “la domanda ancora non parte, essenzialmente per due motivi: anzitutto la difficoltà con cui in questi anni di crisi si è potuto accumulare nuovo risparmio.

Se per un immobile sono necessari, mediamente, 210 mila euro, questo significa che almeno 42 mila euro dovranno essere anticipati dai mutuatari”, o anche più considerando spese notarili e accessorie, visto che le banche non sono disposte a finanziare oltre l’80% del valore degli immobili. Inoltre, “la capacità di spesa privata è ancora modesta, anche perché in pochi si azzardano a comprare per una fiducia ancora debole nelle prospettive future del paese”. Insomma. “la long fat tail del mercato, rappresentata dagli acquisti delle famiglie italiane, è ancora immobile” e finché non si rianimerà singole operazioni di questo o quell’intermediario non costituiranno “la scintilla che fa mettere in moto il motore” ma solo deboli segnali della volontà di testare lo stato del mercato senza correre rischi eccessivi.

Pur tuttavia, qualcosa debolmente sembra iniziare a muoversi e la sensazione tra analisti e investitori è che ci si trovi vicino ai minimi. Condizioni in teoria perfette per iniziare ad accumulare per chi non sente l’esigenza assoluta di un risultato da portare a casa entro i prossimi 3 o 6 mesi e può sfruttare una fase di incertezza per iniziare a investire a livelli di quotazione oggettivamente interessanti. Se come probabile la ripresa italiana (e del comparto immobiliare) sarà molto graduale, alcune spinte come la crescita demografica e l’aspirazione a migliorare l’abitazione in cui ciascuno vive, continueranno a giocare a favore in particolare del comparto immobiliare residenziale.

Se volete cavalcare il futuro rimbalzo del settore, potete puntare su titoli come Prelios, che in borsa ha perso oltre il 79% negli ultimi 12 mesi mentre l’ex Pirelli Re operava un turno round per lasciarsi alle spalle una crisi da debito che ha richiesto la progressiva cessione del portafoglio immobiliare e, da ultimo, un aumento di capitale da 66,5 milioni di euro eseguito lo scorso febbraio, trasformandosi in una società di servizi pura, con clienti in Italia, Germania e Polonia. Oppure come Risanamento, attivo nella riqualificazione e nello sviluppo immobiliare, che nell’ultimo anno ha ceduto il 45% abbondante ma nel primo trimestre di quest’anno ha già visto i ricavi risalire a 2,7 milioni di euro contro i soli 700 mila euro del primo trimestre 2015, con una perdita operativa ridottasi da 5,2 a 3,9 milioni e una perdita netta migliorata del 41% a 6,8 milioni.

Più delicata resta la situazione di Bastogi (che come Brioschi fa capo alla famiglia Cabassi), che a fine 2015 ha visto l’utile operativo  salire a 6 milioni di euro dai 4,3 milioni del 2015 e la perdita netta ridursi a 7 milioni dai 12,7 milioni di rosso di un anno prima, ma che continuava ad avere un debito netto di 312 milioni di euro a fronte di un patrimonio  netto consolidato di 55,3 milioni. Anche nel caso di Bastogi gli ultimi 12 mesi sono da dimenticare, con il titolo calato in borsa del 35% circa. Risultati e prospettive in chiaroscuro, infine, per Beni Stabili: nel primo trimestre dell’anno i ricavi lordi si sono ridotti del 12,1% a 49,5 milioni mentre anche l’occupancy rate e o nuovi contratti hanno registrato cali rispettivamente del 1% e di oltre il 30%.

Segnali non propriamente esaltanti, ma la società controllata da Foncieres Des Regiones  con una quota del 50,1%, piace agli analisti di Kepler Cheuvreux, che il 28 aprile hanno avviato la copertura sul titolo con un “buy” indicando un target price di 80 centesimi. Sarà contento Leonardo Del Vecchio: l’ex azionista di riferimento di Beni Stabili che nel 2007 conferì il proprio 34,9% di capitale a Foncière des Régions divenendone il primo socio singolo col 28%, aveva appena comprato, tra il 25 e il 26 aprile scorso, 660 mila azioni Beni Stabili a prezzi a cavallo dei 65 centesimi per azione, investendo circa 430 mila euro. Al momento l’investimento non è stato molto redditizio visto che il titolo oscilla attorno ai 64 centesimi per azione accusando un calo di circa l’11% rispetto a 12 mesi or sono, ma se gli uomini di Kepler Cheuvreux avranno ragione, Del Vecchio avrà un motivo in più per sorridere.