Immobiliare e case al mare, a Portofino fino a 20mila euro al metro quadro: "Chi può permetterselo non bada a spese"

Case al mare, boom di compravendite: fino a 20mila euro al metro quadro

Gli italiani continuano a comprare case al mare, e lo fanno persino nelle località turistiche più prestigiose. Un dato sorprendente, soprattutto considerando che nelle cinque maggiori metropoli del Paese, nel 2023, si è registrata una contrazione di quasi il 12%, mentre, nello stesso anno, le compravendite di immobili residenziali nelle principali località marittime (comprese molte seconde case) sono aumentate in media del 26,3% rispetto al 2019.

Quindi negli ultimi quattro anni, rispetto al periodo pre-Covid, le transazioni e le quotazioni sono cresciute di oltre un quarto, con le regioni meridionali come Basilicata (+59,2%) e Puglia (+30,3%) e le isole come la Sardegna (+64,5%) in testa. E non si bada a spese: per un’abitazione a Portofino o Porto Cervo, i prezzi possono arrivare addirittura a 20.000 euro al metro quadro.

Questo è quanto emerge dall'analisi condotta da Abitare Co, e per delineare un quadro più chiaro, Affaritaliani.it ha interpellato Alessandro Ghisolfi, responsabile del Centro Studi di Abitare Co.

La crescita nelle compravendite immobiliari delle località marittime italiane è segno di una ripresa economica post-pandemia o è solo un effetto speculativo temporaneo?

Nell'analisi di Abitare Co., abbiamo confrontato i dati delle compravendite immobiliari prima e dopo la pandemia, esaminando ogni singolo comune nelle località turistiche. È emerso che, nel 2023, le compravendite di immobili residenziali, incluse molte seconde case, sono aumentate in media del +26,3% rispetto al 2019. È quindi chiaro che il mercato delle seconde case ha beneficiato positivamente della pandemia.

Qual è il fattore principale che spinge gli italiani a preferire le località marittime rispetto alle città metropolitane per l'acquisto di immobili?

Questo è ovviamente un dato che riassume l'andamento medio in tutte le località monitorate. Facendo un confronto tra le 8 città metropolitane italiane, si vede che l'andamento è stato differente. Mentre nelle grandi città si è sofferto ancora, soprattutto nel 2023, da Milano a Roma e Napoli, nei comuni di mare la domanda ha tenuto di più. Il dato medio tiene conto anche del fatto che c'è stato un boom di transazioni in alcune località; tuttavia, abbiamo anche segnalato che in alcune aree, come la Liguria, questa spinta non c'è stata.

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È sorprendente notare che i prezzi elevati influenzano le metropoli, mentre nelle località marittime non intaccano la domanda. A Portofino o a Porto Cervo, ad esempio, si è arrivati quasi a 20.000 euro al metro quadro. Come si spiega questo fenomeno?

In riferimento a Portofino, parliamo di un comune molto piccolo, dove il numero di transazioni è limitato a poche decine all'anno. In ogni caso, il segmento di fascia altissima è quello che ha risentito meno della crisi di domanda che c'è stata durante il 2023, perché chi può permettersi di acquistare immobili a oltre 20.000 o anche 10.000 euro al metro quadro non è sicuramente influenzato dall'andamento dei tassi d'interesse. Insomma, se può permetterselo, non è condizionato da questi fattori.

Inoltre, località come Portofino o Porto Cervo hanno generalmente un'offerta molto bassa, il che significa che c'è una forte competizione per quello che è disponibile. Di conseguenza, il prezzo aumenta perché la domanda supera l'offerta.

Prezzi così alti non vanno a discapito dei residenti di tali località marittime?

L'offerta di nuovi immobili è molto limitata sia nelle località di mare che nelle grandi città, e questo porta a una domanda potenziale sempre più alta rispetto all'offerta disponibile. 

Al di là dell'impatto della pandemia, il mercato delle seconde case è tornato a essere vivace da oltre un decennio. Dopo una crisi significativa all'inizio degli anni 2000, l'arrivo di portali immobiliari come Airbnb ha rivoluzionato il settore. In passato, le case al mare erano spesso affittate per tutta la stagione estiva, mentre oggi la domanda è cambiata, con affitti brevi anche solo per un weekend lungo che sono diventati molto popolari.

Oppure viene sfruttato per gli affitti brevi...

Negli ultimi anni, il mercato degli immobili 'usati' o da ristrutturare nelle località turistiche (comprese quelle di montagna e dei laghi) ha visto un aumento della domanda da parte di investitori che acquistano per poi affittare a breve termine. 

Chi investe in questo tipo di immobili tende ad affittare per tutto l'anno, approfittando di un turismo che può essere sfruttato anche al di fuori dell'alta stagione. Per esempio, nelle località di mare c'è una significativa domanda estera anche durante l'inverno. In questo modo, gli investitori possono coprire i costi di manutenzione ordinaria dell'immobile, oltre a IMU e altre tasse, e possono anche ricavare un guadagno aggiuntivo da mettere da parte.

Il dato peggiore riguarda due perle della Costiera Amalfitana, Positano (-32,0%) e Sorrento (-28,6%). Come mai? 

In questo caso, si tratta più di un aspetto tecnico che di mercato. Ci sono state meno case messe in vendita rispetto al passato, quindi meno compravendite. Non c'è stato un crollo della domanda; parliamo di due località molto particolari dove l'offerta è sempre stata piuttosto bassa. Negli ultimi cinque anni, da dicembre 2019 a fine 2023, il calo è dovuto principalmente a una mancanza di offerta sul mercato. Inoltre, il rialzo dei valori ha pure influito.

Rispetto a Capri o Ischia, gli acquirenti stranieri potrebbero preferire le isole per la loro maggiore accessibilità e minori difficoltà logistiche e di trasporto rispetto alla Costiera Amalfitana.