Mercato immobiliare a Roma: il 77% guarda all'usato, solo il 29% al nuovo

Immobiliare.it ha presentato oggi al seminario di ASPESI Roma, organizzato con Intesa Sanpaolo Casa, l'analisi secondo cui il 44% di chi cerca casa a Roma lo fa per sostituire il suo immobile di proprietà; emerge inoltre che per il 56% degli utenti nella casa ideale non dovrebbe mancare un box auto.

Negli ultimi dieci anni il mercato immobiliare di Roma è stato scosso non solo dalle oscillazioni dei prezzi, dovute alla crisi economica, ma anche da un cambiamento di abitudini, intenzioni e interessi da parte dell’utenza che si approccia alla ricerca di una casa. Secondo un’analisi di Immobiliare.it, presentata oggi in occasione del seminario di ASPESI Roma organizzato con Intesa Sanpaolo Casa, la società di mediazione e intermediazione immobiliare del Gruppo Intesa Sanpaolo, dal 2008 si è ridotta di oltre dieci punti percentuali (11%) la quota di chi cerca una prima casa a Roma. Oggi infatti il 44% delle ricerche immobiliari viene mosso dal desiderio di sostituzione della casa di proprietà, per una soluzione abitativa più adatta alle nuove esigenze. 

"In questo segmento di mercato, quello della sostituzione, il target dell’utenza è molto più esigente di quello alla ricerca di una prima casa", dichiara Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it, "Il proprietario, infatti, essendo già in possesso di un immobile, valuta l’acquisto solo qualora la nuova abitazione possegga dei requisiti migliori rispetto alla casa in cui vive".

Ad aspettative più alte corrispondono immobili differenti nei desiderata dell’utenza. Il 29% di chi cerca per sostituzione guarda esclusivamente al mercato delle nuove costruzioni, che offre soluzioni abitative più affini alle rinnovate esigenze della società. Guardando, invece, a chi cerca la sua prima casa da acquistare si nota come il 77% cerchi soltanto immobili usati, visti come opportunità di risparmio a Roma, una delle città con i prezzi al metro quadro più alti d’Italia (3.121 euro/mq*). Chi cerca casa nella Capitale come investimento (18% delle ricerche in città) si dice ugualmente orientato al mondo dell’usato (78%), mosso dalla volontà di acquistare un immobile che offra il massimo del rendimento. 

Al fine di avere un ritratto dettagliato dell’utenza che oggi cerca un’abitazione a Roma, Immobiliare.it ha chiesto a chi utilizza il portale quali sono le caratteristiche fondamentali dell’appartamento ideale, dello stabile e della classe energetica dell’immobile che acquisterebbe. 

Sul tema del risparmio energetico, i risultati mostrano come ci sia ancora molto da fare per sensibilizzare gli utenti: si ferma ad appena il 24% il numero di coloro che, dovendo acquistare, sceglierebbero solo immobili in classe A. Il resto si divide tra chi non valuta neppure questo aspetto o dichiara di non essere abbastanza informato (42%) e chi, invece, cerca solo immobili in classi basse pur di risparmiare (34%). 

Ma come è fatta la casa dei sogni per chi è alla ricerca di un immobile a Roma? Al primo posto nelle caratteristiche più ambite c’è il box auto, indicato dal 56% del campione in cima alla lista dei desideri. Al secondo posto, con il 44% delle preferenze, si trova un ambiente aperto fra cucina e soggiorno. Segue, con il 29%, la presenza di un bagno per ogni camera da letto. 

A cambiare, con le esigenze degli utenti, non sono solo gli appartamenti ideali, ma anche gli stabili. Potendo scegliere i benefit presenti nel condominio, quasi il 40% indica come prioritaria la presenza di internet e tv digitale centralizzati. Più di un utente su cinque preferirebbe vivere in uno stabile con un grande androne, percentuale uguale a chi apprezzerebbe condomini con dei negozi al piano terra. 

Infine, l’analisi ha fatto emergere un ulteriore trend comune alla città di Milano: nelle due grandi metropoli la percentuale di chi cerca casa in affitto ha superato quella di chi cerca per comprare (rispettivamente 49% e 44% del campione), espressione non solo di nuove esigenze abitative ma anche di un nuovo modo di concepire l’immobile, più attento all’utilizzo che al possesso. 

Gualtiero Tamburini intervenendo come Senior Advisor di Nomisma, ha puntato l’attenzione sul mercato immobiliare romano corporate, quello degli investimenti dei grandi operatori immobiliari, osservando che Roma, le cui potenzialità di miglioramento sono indubbie, si collocherà a fine 2019, con oltre 3 miliardi di euro di investimenti immobiliari, al secondo posto in Italia dopo Milano che ne attirerà il doppio. Le due città sono di gran lunga in testa alla graduatoria, visto che nel resto del Paese andrà complessivamente solo un miliardo di euro di investimenti dei grandi operatori immobiliari. L’investimento corporate proviene prevalentemente, poco meno dell’80%, da investitori esteri e questi adottano decisioni razionali basate sulla valutazione di fattori locali. La domanda proveniente da fuori città è infatti funzione di una serie di variabili quali: mercato immobiliare, popolazione, economia e società, pubblica amministrazione. Migliorare e misurare queste variabili, come è possibile fare grazie alla piattaforma di Nomisma, Invest to Italy significa anche migliorare l’attrattività di una città e con essa le decisioni di investimento private e pubbliche. 

"La forte spinta verso l’acquisto di alloggi usati", ha commentato il Presidente di ASPESI, l’associazione italiana degli investitori immobiliari, Federico Filippo Oriana, "è indicativa dell’impoverimento del ceto medio della Capitale in termini di rapporto redditi/prezzi. E i prezzi del nuovo sono alti", ha proseguito Oriana, "per la legge della domanda e dell’offerta entrando sul mercato un numero insufficiente di alloggi nuovi rispetto alla forte domanda abitativa. Occorre risolvere a Roma i due gravi problemi della crisi dell’edilizia e della carenza di residenze incentivando un programma di rigenerazione urbana con recupero delle oltre cento strutture dismesse. Sia per la vendita", ha concluso Oriana, "sia per la locazione, sia per lo student e senior housing". 

Sulle caratteristiche del mercato immobiliare residenziale romano e sull’emergere di nuove esigenze da intercettare con velocità ha focalizzato l’attenzione Intesa Sanpaolo Casa, la società di mediazione e intermediazione immobiliare del Gruppo guidata da Anna Carbonelli, amministratore delegato e direttore generale. 

Anna Carbonelli, amministratore delegato e direttore generale Intesa Sanpaolo Casa: "Tecnologia e collaborazione devono essere le parole chiave dell’agente immobiliare 4.0. Proprio per questo, oltre alle 13 agenzie presenti a Roma e all’innovativa agenzia online, abbiamo messo a punto nuovi strumenti ad alto contenuto hi-tech come gli algoritmi di intelligenza artificiale per la stima del valore di un immobile e l’utilizzo di droni per i virtual tour. Tre le nostre priorità: interpretare i trend di mercato sviluppando soluzioni a supporto del settore per proporre la competenza e innovazione come punto di riferimento a supporto della clientela".