Comprare o affittare immobili. Le differenze tra acconto e caparra

Caparra confirmatoria e acconto non sono la stessa cosa. Assolvono funzioni diverse

Nella prassi al momento della conclusione di un contratto, ad esempio di acquisto di immobile, mobili, affitto residenziale e commerciale, acquisto di camere di albergo, prenotazioni di viaggi, cure mediche in regime di libera professione, appalto per la fornitura di beni o servizi, ecc. si prevede la dazione di una somma di denaro.

Diversi sono gli effetti che ne conseguono nel caso in cui la somma venga pagata a titolo di acconto, caparra confirmatoria o penale. Ne parliamo con l’avvocato Nicola Ferraro, founder partner di de Tilla Studio Legale.

Avvocato Ferraro, spesso si sente parlare di acconto e di caparra confirmatoria. Qual è la differenza?

Caparra confirmatoria e acconto non sono la stessa cosa. Assolvono funzioni diverse. Effetto comune a entrambe è quello di prenotare la conclusione del contratto voluto dalle parti. La differenza si coglie quando una delle due parti non intende procedervi. Nel caso in cui una somma sia stata pagata a titolo di acconto, va restituita alla parte, anche se inadempiente, e non può essere trattenuta.

La ragione è intuita: essendo un anticipo del corrispettivo per l’acquisto del bene, del servizio, della prestazione in assenza di questi viene meno la causa giuridica che ne ha comportato la dazione.

Diversa l’ipotesi in cui il pagamento sia avvenuto a titolo di caparra confirmatoria. In questo caso, la parte non inadempiente ha diritto di trattenerla (se a versarla è stata l’altra parte) oppure a esigerne il pagamento del doppio (se è stata lei a versarla all’altra parte che è risultata inadempiente).

Ci spieghi meglio il funzionamento della caparra confirmatoria

In prima battuta, la somma pagata (ma la prestazione può avere a oggetto anche cose fungibili) viene imputata dalle parti a titolo di acconto sul maggior dovuto quale corrispettivo per il bene o la prestazione acquistati.

Però, al verificarsi dell’inadempimento di una delle due parti, la caparra si tramuta in una anticipata liquidazione del danno, nell’ammontare che è stato determinato dalle parti, forfettariamente e in via preventiva.

Il funzionamento può essere schematizzato come segue: se è inadempiente la parte che ha versato la caparra, l’altra ha il diritto di recedere dal contratto e trattenere ciò che gli è stato consegnato.

Se è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, è l’altra parte che ha il diritto di recedere dal contratto e pretendere il doppio di quanto consegnato.

Oggetto di caparra è solamente una somma di denaro?

No, la caparra può avere a oggetto una somma di denaro, come nella prassi più soventemente avviene oppure anche altre cose fungibili.

Gli effetti della caparra, però, si producono solo con la consegna materiale delle somme o delle cose fungibili che ne costituiscono oggetto. Il rilievo non è di poco conto perché ha effetti pratici non indifferenti.

Prendiamo il caso dell’assegno bancario. L’assegno bancario è un titolo che legittima colui in favore del quale è emesso (beneficiario) a portarlo all’incasso (presentarsi alla banca per ricevere la somma in esso indicata).

Tuttavia, agli effetti propri della caparra, non è sufficiente la sola consegna dell’assegno; ma è necessaria la riscossione della somma da parte del beneficiario.

Nella sostanza il prenditore che, dopo averne accettato la consegna, non pone all’incasso l’assegno, in caso di inadempimento dell’altra parte, non può recedere dal contratto e trattenere la somma in esso indicata.

Esiste un'alternativa alla tutela offerta dalla caparra?

Certamente, ed è prevista dall’ordinamento giuridico. Solo che richiede una necessaria pronuncia del giudice. La caparra dà diritto alla parte che è adempiente di recedere dal contratto, cioè di svincolarsi da esso facendo valere un diritto previsto dalla legge senza adire il giudice.

In punto di danno, essa si risolve in una liquidazione forfettaria di esso (indennizzo), in quanto colui che l’ha ricevuta ha diritto di trattenerla, colui che l’ha data di pretendere la restituzione del doppio se inadempiente è l’altra parte.

Invece, in caso di mancata previsione della caparra, la parte adempiente non potrà liberamente svincolarsi dal contratto ma dovrà agire in giudizio per sentire pronunciare la sua risoluzione da parte del giudice.

Nel caso poi in cui lamenti di avere subito un danno, potrà pretenderne il ristoro integrale – e non in misura forfettaria - ma dovrà fornirne in giudizio la relativa prova.

Naturalmente può verificarsi il caso, diverso e opposto, in cui dinanzi all’inadempimento della controparte la parte che è adempiente abbia interesse a che il contratto si concluda ugualmente.

Il che può verificarsi, ritornando a esempi diffusi nella pratica, nel caso di stipula di un contratto preliminare di acquisto di un bene immobile oppure con effetti prenotativi di una futura locazione, allorquando l’interesse all’acquisto e alla locazione siano superiori rispetto a quello di recederne ricevendo, come indennizzo, il pagamento di una somma limitata e forfettaria.

In questo caso la parte che è pronta a stipulare il contratto ma subisce l’inadempimento dell’altra può rivolgersi algiudice per chiedergli di pronunciare una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso (ad esempio quelli della compravendita o della locazione che l’altra parte si è rifiutato di stipulare).

In pratica, il giudice si sostituisce alle parti provocando gli stessi effetti del contratto che queste si erano impegnate a concludere.

Se allora il rischio è che una delle due parti possa essere inadempiente a un contratto perché non stipularlo subito? Perché si è radicato l’uso del contratto preliminare?

La stipula del contratto preliminare può dipendere da molteplici esigenze: ad esempio, perché l’acquirente intende acquistare il bene facendo ricorso, per il pagamento del prezzo, a un finanziamento bancario con istruttoria successiva da parte dell’ente creditizio, perché il venditore ha necessità di effettuare aggiornamenti urbanistici o catastali, oppure anche per sue esigenze abitative, perché l’acquirente intende farne produrre gli effetti in capo a un soggetto terzo, perché le parti vogliono vincolarsi definitivamente solo al verificarsi di determinate condizioni.

Nella sostanza, il preliminare ha l’effetto di prenotare gli effetti del contratto che le parti intendono sottoscrivere tenendole vincolate alla sua conclusione. In tutte queste ipotesi il pagamento della caparra vale a rafforzare l’impegno delle parti.

Quando poi interverrà la stipula del contratto definitivo le previsioni di questo si sostituiranno a quelle contenute nel contratto preliminare e il contratto definitivo costituirà l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto.

Salvo però che il contratto definitivo non esaurisca gli obblighi a contrarre previsti nel preliminare e che le parti abbiano previsto il perdurarne degli effetti anche dopo la stipula del definitivo.

È quindi molto importante che al momento della stipula del contratto definitivo le parti stiano attente nel trasferire in questo tutte le obbligazioni previste nel preliminare oppure nel fare salvi gli effetti di esso non esauriti nel definitivo.

Invece, quando si parla di penale a cosa ci si deve riferire?

La penale ha l’effetto di limitare il danno conseguente all’inadempimento di una delle parti nell’ammontare da esse prestabilito. Potrebbe quindi apparire, a prima vista, che penale e caparra confirmatoria siano la stessa cosa. Nonè così.

Hanno ambiti applicativi diversi: la prima trova applicazione nel caso in cui la parte non inadempiente, dinanzi all’inadempimento dell’altra, non intenda recedere dal contratto, ma domandarne l’esecuzione oppure la risoluzione e, nel contempo, chiedere la liquidazione del danno nella misura prestabilita.

La caparra confirmatoria, invece, trova applicazione nel caso in cui, a fronte dell’inadempimento di una parte, l’altra perda interesse alla conclusione del contratto ed eserciti il diritto di recesso previsto dalla legge. In questo caso, si applica il meccanismo liquidatorio indicato precedentemente. Quindi, penale e caparra confirmatoria possono convivere in uno stesso contratto.