Affiti brevi, le nuove norme cambiano poco, "nessun riconoscimento ai gestori"

"Il decreto anticipi? Nessuna rivoluzione copernicana". Parla il presidente di CleanBnb, Francesco Zorgno

Nel solco lasciato dalle difficoltà della pandemia, il settore turistico italiano si sta elevando verso un periodo di rinnovato splendore. È un risveglio che abbraccia non solo le strutture alberghiere tradizionali, ma si estende vigorosamente agli immobili offerti per affitti brevi. Quest'ultimo, un segmento sempre più presente in Italia ma che non risponde a un'esigenza da tempo espressa dai gestori d'immobili, ovvero di "regolamentare e riconoscere la figura del property manager, che per la normativa italiana, non esiste", sottolinea Francesco Zorgno, presidente di CleanBnB, leader italiano degli affitti brevi, che ad oggi gestisce oltre 2.100 immobili in 70 località italiane, con più di 40 milioni di euro di incassi.

La ministra del turismo Daniela Santanchè, con il suo recente disegno di legge, ha riacceso i riflettori sui cosiddetti "affitti brevi", specialmente in seguito al maxi-sequestro di 779 milioni a "Airbnb" per evasione fiscale. La proposta inserita nella legge di Bilancio introduce nuove normative fiscali per le locazioni a breve termine e per le plusvalenze immobiliari. Si prevede un aumento dell'aliquota al 26% nel caso di locazioni multiple per ogni periodo d’imposta e si allinea la normativa italiana ai dettami europei riguardanti gli obblighi fiscali degli intermediari nel settore immobiliare. 

Inolte, con l'introduzione del recente decreto Anticipi sono state introdotte una serie di misure restrittive con l'obiettivo di contenere e regolamentare l'ampio proliferare degli appartamenti destinati ad affitti turistici brevi nelle città e nelle località più apprezzate. Tra questi, l'assegnazione di un Codice Identificativo Nazionale (Cin), e l'obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (Scia), che diventa vincolante per chi esercita l'attività di locazione turistica o brevi locazioni in forma imprenditoriale.

Tuttavia, queste novità non rappresentano una svolta significativa nel panorama degli affitti brevi, bensì una leggera modifica tesa a conferire maggiore omogeneità alla regolamentazione, a raccontarlo è Francesco Zorgno, interpellato da affaritaliani.

Come si posiziona l'Italia nel panorama internazionale degli affitti brevi rispetto ad altri Paesi? Siamo in linea, indietro o avanti rispetto a queste realtà estere?

Il settore degli affitti brevi in Italia è cresciuto sotto controllo e non come un Far West, evitando lo sviluppo incontrollato osservato in città come New York, Berlino, Parigi e Londra, dove sono state necessarie misure repressive (anche se nelle grandi città italiane in molti lamentano una situazione non più sostenibile, ndr). Gli altri paesi hanno da imparare da noi, abbiamo normative molto evolute che all’estero non hanno, per una volta siamo un passo avanti perchè la politica ne ha capito il valore. Il turismo, elemento vitale dell'economia italiana, rappresenta una delle principali voci di export del paese. Le notti vendute agli ospiti internazionali contribuiscono in modo significativo al PIL italiano.

Il decreto impone anche l'obbligo di CIN, SCIA e Sicurezza. Quali sono le implicazioni pratiche per gli operatori del settore come CleanBnB?

Il decreto anticipi estende cose che c’erano già, la legge di bilancio ribadisce gli obblighi di ritenuta che già c’erano, non c’è nessuna rivoluzione copernicana, c’è un giusto riassestamento e armonizzazione del settore. Apprezziamo il provvedimento del decreto anticipi, ma va notato che molte delle normative in esso contenute erano già in vigore in diverse regioni, come ad esempio il Codice Identificativo Nazionale (CIN) in Lombardia e altrove. Mentre gli obblighi riguardanti le comunicazioni d'iniziativa erano già previsti in molte regioni, così come i requisiti per gli estintori e simili. La vera innovazione consiste nell'estendere tali normative uniformemente a livello nazionale. 

In che modo la rimodulazione della cedolare secca influenzerà il settore degli affitti brevi?

La normativa attuale consente di operare in cedolare secca o in modalità non imprenditoriale fino a un massimo di quattro immobili; superato questo numero, è necessario adottare una gestione imprenditoriale. Benché questa regolamentazione sia in linea di massima equa e impatti limitatamente i nostri clienti, che in genere possiedono un solo immobile, essa suggerisce un orientamento del governo verso una gestione più imprenditoriale del settore.

Riguardo l'obbligo per piattaforme come Airbnb e Booking di agire come sostituti d’imposta, siamo soddisfatti. Questo obbligo non era stato rispettato fino a interventi recenti delle Agenzie delle Entrate, nonostante CleanBnb abbia sempre assolto a questa responsabilità. L'adesione di Airbnb e Booking a questa normativa è un passo positivo verso un migliore controllo dell'evasione fiscale.

Quali miglioramenti avreste voluto vedere nel settore degli affitti brevi e che purtroppo non sono stati introdotti con le recenti normative?

Il gestore d’immobili è una figura consolidata, intermediaria, rappresenta almeno un ⅓ del mercato italiano eppure che lei ci creda o no, la figura del property manager non esiste per il sistema italiano, non è mai stato creato un codice Ateco per raggruppare questa categoria, non esiste una legge che lo citi. Siamo un soggetto che la normativa italiana non riconosce. Questo è grave. Noi soffriamo la mancanza di un riconoscimento giuridico, alcuni di noi devono operare come agenti immobiliari, altri come gestori di servizio di portierato, questa è la grandissima occasione, persa, e che tutti i gestori professionali chiedono.

CleanBnB si distingue come leader nel settore, semplificando la vita dei proprietari su piattaforme come Airbnb. Come si colloca la società nel contesto italiano degli affitti brevi, e qual è attualmente il suo stato di sviluppo nel mercato?

La nostra società è stata fondata nel 2016 e, dopo soli tre anni, era già quotata in borsa, diventando il maggior player in un settore che ha preso il via dopo l'Expo del 2015. L'Italia ha abbracciato tardi il concetto di affitti brevi rispetto ad altri paesi, ma ciò si è rivelato un vantaggio dal punto di vista normativo, consentendo una regolamentazione più attenta. Le leggi regionali in materia sono state tutte introdotte tra il 2015 e il 2016.

La nostra attività si concentra sugli immobili brevemente locati piuttosto che su quelli a lungo termine, rispondendo alla crescente tendenza dei proprietari di sfruttare le case vuote per affitti brevi. Questo perché mantenere un immobile vuoto è poco sostenibile e l'affitto a lungo termine comporta rischi di morosità. In Italia, con solo 600.000 immobili su 14 milioni di seconde case, pari a circa il 4-5%, non c'è un rischio di saturazione del mercato. Interceptare questo vasto patrimonio immobiliare, che altrimenti rimarrebbe inutilizzato, rappresenta la chiave del successo del settore degli affitti brevi. 

Come vede il futuro degli affitti brevi in Italia alla luce di queste nuove norme?

Il governo vede da una parte i proprietari e gli ospiti e dall'altra le piattaforme online, si dimentica del grande mondo dei gestori, o almeno sa benissimo che ci siamo, altrimenti non ci sarebbe stata quest’attenzione legislativa. Essere riconosciuti è il nostro obiettivo per il 2024.

D'altra parte, quest'anno ci saranno più ospiti e saranno sempre più esigenti. L'ospite non viaggia più solamente per risparmiare, ma si aspetta un livello di servizio elevatissimo e vuole pagarlo. Coloro che non forniscono questi servizi saranno tagliati fuori. Di conseguenza, ci aspettiamo un moderato aumento delle tariffe, semplicemente perché, se il mercato chiede qualità, dobbiamo adeguare le tariffe a questa richiesta.

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