Cdp, blitz 5S sul mattone. Niet dei grillini al "leghista" Sarmi

di Luca Spoldi
e Andrea Deugeni

Cdp ha un patrimonio immobiliare “importante” da far rendere. “Che rendimenti ha dato Cdp Immobiliare?”, si chiede Stefano Buffagni, parlando a margine del Consob Day a Milano. Buffagni, “uomo ombra economico” di Luigi Di Maio, un passato da consigliere regionale in Lombardia ed oggi portavoce alla Camera del gruppo parlamentare 5S e da molti indicato come il “plenipotenziario” M5S sulla questione delle nomine pubbliche in scadenza.

Buffagni, laureato in Economia e Gestione Aziendale oltre che in Economia e Management presso l’Università Cattolica di Milano, dottore commercialista, è abituato a esaminare bilanci, effettuare valutazioni di aziende, di opere pluriennali e di start-up, a redarre business plan, ad affrontare temi di fiscalità nazionale ed internazionale.

L’appunto che Buffagni esprime a Cdp Immobiliare (l’ex Fintecna Immobiliare, ndr) riguarda i risultati fin qui ottenuti e che lasciano “basito” l’esponente pentastellato. “Possibile che fondi immobiliare fanno rendimenti straordinari ovunque” e Cdp Immobiliare con “un patrimonio immobiliare importante", non sia in grado di portare a casa risultati?”. Certo, ammette Buffagni, hanno pesato svalutazioni dovute al fatto che il patrimonio stesso era “sopravvalorizzato perché serviva a passare allo Stato una copertura più alta del valore degli immobili quando c’è stato il trasferimento”, alla luce di questo però “ora bisogna capire se rendono o no”.

 

Ancora, nel patrimonio ci sono “caserme che hanno un rendimento pari a zero” ma vi sono altri immobili che potrebbero essere valorizzati. Di più: “Cdp a Milano paga l’affitto per degli immobili, quando è proprietaria di una marea di palazzi, è un ragionamento che ha senso?”, si chiede Buffagni che sottolinea come si tratti per di più di “affitti crescenti”. Quindi M5S ritiene che “avendo un forte patrimonio immobiliare, è il caso che si valorizzi”.

Ma a quanto ammonta esattamente il patrimonio di CdP Immobiliare? La società, che accanto all’attività di gestione della vendita degli immobili di più immediata commercializzazione, “opera nel medio e lungo termine per l’attuazione degli interventi di riqualificazione e valorizzazione di quella parte del portafoglio che necessita di significative trasformazioni per essere immessa sul mercato”, vanta ad oggi un patrimonio di poco superiore a un miliardo di euro, di cui 225 milioni detenuti direttamente e altri 850 circa tramite 14 diverse società veicolo in partnership con operatori nazionali.

Rispetto a tale patrimonio, gli investimenti lo scorso anno sono risultati pari in tutto a 300 milioni di euro (+43% rispetto al 2016), in particolare per promuovere il social housing, lo smart housing, la valorizzazione degli immobili pubblici e il settore turistico, parallelamente a una strategia di interventi riorganizzativi mirati al risanamento e alle dismissioni (cui sono stati destinati due terzi dei fondi). Dal 2016, inoltre, il settore immobiliare di CdP ha subito una riorganizzazione che ha pesato non poco sui conti: Cdp ha infatti dovuto sostenere l’acquisto delle quote non detenute da Cdp Immobiliare in alcune joint venture finite in liquidazione come Cinque Cerchi (cui fa capo la riqualificazione del Parco Dora a Torino), per rilevare il 50% della quale la capogruppo ha dovuto ricapitalizzare lo scorso anno per 50 milioni Cdp Immobiliare, o Bonafous Spa (per la quale si dovrebbe arrivare entro il mese prossimo ad un esborso di equity a seguito di un accordo di ristrutturazione del debito bancario), o, ancora, Pentagramma Romagna in liquidazione, per la quale è previsto un intervento entro l’anno.

Giuseppe Guzzetti

Difficile capire se i rendimenti fin qui ottenuti e quelli che prevedibilmente potranno essere realizzati dai fondi immobiliari di Cdp Investimenti Sgr (Fia - Fondo investimenti per l’abitare, Fiv - Fondo investimenti per la valorizzazione e Fit - Fondo investimenti per il turismo), di certo i fondi imobiliari retail in Italia non sembrano avere incontrato molta fortuna, complice anche una crisi del mercato legata, come sottolineato anche dalla Banca d’Italia, ai “problemi strutturali dell’economia italiana che ne ostacolano il potenziale di crescita”. Tanto che i rendimenti lordi medi annui composti ponderati (Irr) dei fondi nei migliori dei casi sono risultati attorno al 7% alla liquidazione (come nel caso dei fondi Tecla di Prelios e Beta di DeA Capital).

“Il punto è - mette le mani avanti Buffagni - vedere un’attenzione maggiore”: il Policlinico a Milano, conclude l’esperto pentastellato, “ha messo in moto una macchina pazzesca, perché non lo possiamo fare - non dico su tutti - ma su buona parte degli immobili?” Ci sono anche asset che non possonno essere valorizzati, ma porzione di patrimonio sì. Replicare dunque il “modello Policlinico di Milano” è l’indicazione che verrà da M5S ai vertici di CdP?  “Io guardo ai rendimenti, ai risultati, ai numeri. Sapete quanti Comuni hanno dei patrimoni che non vengono utilizzati?” Si potrebbe “fare matching per rivalorizzarli”. 

Intanto, mentre la nomina a presidente di Massimo Tononi (indicato per statuto dalle Fondazioni di origine bancaria) è ormai quasi certa, sul nome dell'amministratore delegato i giochi sono ancora da fare. Le forze politiche della maggioranza, secondo quanto si apprende da diverse fonti, stanno valutando altri nomi in alternativa a Massimo Sarmi, circolato con insistenza negli ultimi giorni, manager gradito al Carroccio di Giancarlo Giorgetti.

Le indicazioni definitive dovranno arrivare entro il 16 giugno per essere poi nominati in assemblea il 20 giugno, ma il confronto è ancora aperto. L'ex amministratore delegato di Poste è stato accolto con freddezza in casa M5S ("non mi sembra il cambiamento" ha detto Buffagni). Tempo per arrivare a una mediazione ancora ce n'è e non si esclude che alla fine la soluzione si possa pescare tra le candidature che starebbero arrivando sull'applicativo CROS del portale Tesoro, la piattaforma ad hoc dove presentarsi per la composizione degli organi delle societa' direttamente partecipate dal Mef.

Secondo lo statuto di Cdp nel cda 6 componenti su 9 (compreso il Ceo) sono indicati dall'azionista Tesoro mentre i restanti 3 (compreso il presidente) sono di competenza delle Fondazioni, socie di minoranza, che dovrebbero formalizzare le loro a stretto giro, forse già domani.

Nei giorni scorsi al congresso Acri il presidente dell'associazione Giuseppe Guzzetti dopo aver preso atto dell'indisponibilità di Costamagna a ricandidarsi ha messo alcuni paletti sul ruolo e il futuro sviluppo di Cdp che non dovranno 'mettere a rischio' il risparmio degli italiani e l'investimento degli Enti. Fra le fondazioni il nome che riscuote maggior consenso per la carica di Ceo, gli enti vedrebbero con favore anche il vicepresidente della Bei Dario Scannapieco.

"Scannapieco alla guida? Vediamo se si è candidato e faremo valutazioni. E' una persona molto preparata che sta lavorando alla Bei ma prima di tutto bisogna capire qual è l'obiettivo e quali sono i punti nevralgici della Cassa. Una volta definito di cosa si deve occupare, poi si fa un squadra che deve funzionare", ha spiegato infine Buffagni sempre sul tema dell'amministratore delegato. 

Quello di Scannapieco in effetti è tra i nomi oggetto di valutazione insieme a diversi altri. Non disponibile l'a.d. di BancoBpm Giuseppe Castagna, un nome che circola insieme a quello dell'a.d. di Fincantieri Giuseppe Bono. Resta sempre possibile poi, anche se in ribasso in queste ore, una soluzione interna come il direttore finanziario Fabrizio Palermo. Ma c'è anche chi avrebbe fatto il nome del Ceo di Cdp Immobiliare, Salvatore Sardo.