Intesa Sanpaolo Casa e ASPESI: seminario sul mercato immobiliare di Milano

Presentato lo studio di Immobiliare.it sul mercato immobiliare di Milano in occasione del seminario di ASPESI Milano e Intesa Sanpaolo Casa, la società di mediazione e intermediazione immobiliare del Gruppo Intesa Sanpaolo.

Gli ultimi dieci anni hanno visto mutare il mercato immobiliare milanese, non solo per le oscillazioni dei prezzi a causa della crisi – alla quale, però, la città ha risposto meglio del resto d’Italia – ma anche per gli importanti cambiamenti relativi all’utenza incerca di casa.

Dal 2009 ad oggi si è ridotta del 12% la quota di chi cerca una prima casa a Milano e attualmente il 43% delle ricerche inizia mosso da esigenze di sostituzione dell’immobile di proprietà. Questi sono i dati principali che emergono dal rapporto di Immobiliare.it, presentato in occasione del seminario organizzato da ASPESI Milano e Intesa Sanpaolo Casa.

“Siamo nati come intermediari per portare consulenze a persone fisiche e professionisti - ha raccontato Anna Carbonelli, amministratore delegato e direttore generale Intesa Sanpaolo Casa. Oggi siamo presenti in 12 città con 44 agenzie, abbiamo 200 agenti che rappresentano il nostro asset. Il lavoro dell’intermediazione ha tre fattori importanti: tecnologia, persone e persone. La tecnologia è un fattore imprescindibile, detto questo il nostro valore è dato dalle persone. Le persone sono il nostro investimento. Abbiamo investito tantissimo in formazione e il cliente ci ha restituito commenti positivi sul servizio”.

Intesa Sanpaolo Casa dal 2019 si è specializzata nel settore Exclusive, dedicato al segmento degli immobili di presgio.

Anna Carbonelli (AD Intesa Sanpaolo Casa) ha detto ad Affaritaliani.it: "Noi siamo sul residenziale e per residenziale intendiamo tutto ciò che riguarda un letto. Al momento siamo presenti solo sulla compravendita dove curiamo diversi segmenti: il nuovo attraverso i costruttori, il lusso e quindi case con un valore superiore al milione di euro (non necessariamente collocate in centro), oppure il residenziale più tradizionale. Cerchiamo sempre di aiutare i proprietari a interpretare al meglio la domanda per difendere il prezzo di chiusura di transazione. È importante riqualificare gli ambienti e cercare di avere una grande attenzione non solo sulla casa ma anche sulle parti condominiali su cui l‘attenzione dell’utente è sempre più concentrata. Un condominio ben gestito è importante, così come è importante la qualità della zona. Gli utenti guardano alla connessione con scuole e parchi, e alla qualità dei materiali (quindi, ad esempio, le pareti ben insonorizzate sono molto importanti). Oggi 4 italiani su 10 lavorano da casa, non stabilmente ma qualche ora al giorno; quindi la casa diventa un posto dove non si torna come accadeva una volta a dormire, ma è presidiata tutto il giorno. Deve perciò essere modulare per poter accogliere gli amici, per lavorare e per rilassarsi. Il living integra la cucina, i bagni strizzano l’occhio alle spa, la distribuzione degli spazi è sempre più intelligente, con il grande ritorno degli sgabuzzini e un forte desiderio per la cabina armadio. Milano è meta ambita di investitori e persone che decidono di trasferirsi qui a vivere con la famiglia. Milano, città inclusiva, capitale del design e della cultura, da dieci anni a questa parte sta vivendo un vero e proprio risorgimento”.

Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it, ha detto ad Affaritaliani.it: "Milano è una città che nello scenario italiano sta diventando atipica da sempre si è pensato che Milano fosse un mercato brillante. Oggi Milano si sta riposizionando come prezzo legato a una domanda superiore all’offerta quindi oggi non direi che anticipa la tendenza ma ha sicuramente un mercato a sé confrontabile con le altre capitali europee (Madrid, Parigi, Berlino). Milano sostiene un’offerta di nuovo e la domanda è di qualità. Il patrimonio immobiliare italiano è vecchio, anni ’60-’70, e per questo necessita di una riqualificazione. Milano ha quella progettualità che permette di fare interventi strutturali: identificare un’area e costruire un contesto nuovo abitativo di qualità. Il tema del prezzo a volte è mal posto. Bisogna infatti guardare al progetto nel suo insieme. Se il progetto viene ben accolto dal mercato allora vuol dire che ha saputo cogliere una domanda presente. Ad esempio il Bosco verticale è stato un grande successo per Milano, dando visibilità internazionale a tutta la città. Uno dei migliori investimenti per il territorio. Immobiliare.it oggi è una società da oltre 2 milioni di visitatori al giorno, cosa che dimostra quanto sia forte l’interesse verso la casa e quanto sia importante avere una maggiore raccolta informativa. Nonostante la nostra sia una società che cambia ed evolve, ci sono elementi che permangono: come l’abitare”.

"ASPESI, nata a Milano 25 anni fa, è l’associazione delle società immobiliari nazionali.  Quello che a noi interessa è il mercato immobiliare su andamento. Naturalmente il mercato immobiliare non può essere disgiunto dall’andamento della città. Quello di oggi, quindi, è un convegno congiunturale" ha detto ad Affaritaliani.it Federico Filippo Oriana, Presidente ASPESI.

"Il dato dei giovani sempre più orientati verso l’affitto della casa – ha commentato il Presidente di ASPESI, l’associazione milanese degli investitori immobiliari, Federico Filippo Oriana – a Milano non è indicativo solo della difficoltà economica epocale delle classi più giovani della popolazione italiana, ma anche di un cambiamento di mentalità orientato sempre più verso nuovi modi di vivere fondati su libertà e spazi comuni. Mentre il dato impressionante sulla dimensione potenziale degli acquisti “di sostituzione”, gli unici che potrebbero realmente rilanciare a breve il mercato della casa, conferma la validità della proposta ASPESI sulle permute, fondata sull’agevolazione dell’imposta di registro a costo zero per lo Stato".

Il cambio di paradigma, da ricerca di prima casa a ricerca per sostituzione, si riflette su diversi aspetti. In primo luogo, sull’età media degli utenti e su come si dividono fra locazione e acquisto.

Secondo l’analisi del portale, infatti, chi ha meno di 55 anni cerca prevalentemente immobili in affitto, in percentuali che superano addirittura il 70% nel caso degli under 35. La fascia d’età in cui si cerca per lo più con finalità d’acquisto, ben il 57%, è quella che va oltre i 55 anni, già proprietaria di immobili.

Le nuove esigenze cambiano anche lo stato abitativo degli immobili più cercati. Quasi uno su quattro degli utenti che cerca per sostituire il suo immobile guarda esclusivamente al mercato delle nuove costruzioni, più pronto a rispondere alle esigenze che lo portano a cambiare casa. Chi vuole invece acquistare la prima casa, nel 78% guarda solo all’usato in quanto fonte di possibile risparmio su una spesa che a Milano rimane importante, visti gli elevati costi al metro quadro che continuano a salire in tutti i quartieri. Anche chi è intenzionato a comprare come investimento (19% delle ricerche a Milano) predilige l’usato, cercando un’occasione con il massimo del rendimento.

Per inquadrare meglio le esigenze dell’utente tipo che cerca casa a Milano, il portale ha chiesto agli utilizzatori del sito quali sono i loro desiderata per quanto riguarda l’appartamento, lo stabile in cui è inserito e la classe energetica.

In merito a quest’ultima i risultati dimostrano come sia necessario lavorare ancora sulla sensibilità degli utenti rispetto al risparmio energetico. Solo il 29% di chi cerca casa a Milano dichiara di volere un immobile in classe A. Il resto del campione si divide fra chi si accontenta di una classe bassa pur di risparmiare (31%) e chi ammette di non aver valutato questo aspetto e di non esserne influenzato (40%).

Per quanto riguarda la conformazione dell’immobile, il desiderio che accomuna il 46% degli utenti è quello di avere cucina e soggiorno in un unico ambiente. Le altre due caratteristiche più ambite da chi cerca casa a Milano sono la presenza di un bagno per ogni camera da letto (43%) e della cabina armadio (38%). Resta ferma la necessità di un box auto, indicato dal 61% dei rispondenti come aspetto essenziale dell’immobile dei propri sogni.

La ricerca, infine, ha messo in luce le nuove esigenze legate agli stabili. Il 37% del campione intervistato dichiara di voler vivere in un palazzo che abbia la connessione internet centralizzata, ormai più importante della tv digitale comune, segnalata come benefit dal 26% degli utenti. Una persona su tre cerca uno stabile in cui si utilizzino app utili a gestire tutte le questioni comuni del condominio.