Mercato immobiliare nel caos: come schivare la bolla del 2008

Mercato immobiliare nel caos: come schivare la bolla del 2008. L'analisi 

Del mercato immobiliare mi sono già occupato a marzo di quest'anno (leggi qui l'articolo: Blackstone senza più liquidità, come salvare i risparmiatori dal default). Oggi rileviamo che il colosso immobiliare SIGNA è in gravi difficoltà e con esposizioni rilevanti. A questa società si devono aggiungere anche il recente buco da 33 miliardi di dollari della cinese ZHONGZHI e della EVERGRANDE che non si è ancora ben capito se il Governo cinese interverrà nel salvataggio e come. Giusto per non farci mancare niente i Fondi Immobiliari a livello mondiale hanno un patrimonio attualmente stimato in 4.350 miliardi di euro, per la sola Europa sono 1.520 miliardi e in Italia il patrimonio è di 120 miliardi.

Come sappiano nel 2008 il settore immobiliare crollò, portandosi dietro anche un bel po' di economia reale, la motivazione è stata quella di avere immesso nel mercato finanziario ed in quello retail i CDO (Collateralized Debt Obbligation) ed i CDS (Credit Defaul Swap) vere “porcherie finanziarie” che hanno procurato alle economie mondiali ferite che tutt'oggi non si sono ancora rimarginate.

Ora il problema immobiliare tocca principalmente non solo le banche finanziatrici delle società immobiliari, ma anche i Fondi Immobiliari posseduti in quote da risparmiatori retail e high net worth (persone con alto patrimonio netto) e la preoccupazione è che potrebbe esserci una corsa al riscatto delle quote mentre il cash disponibile nei fondi immobiliari generalmente varia dal 10 al 20% del patrimonio ergo una eventuale massiccia richiesta di riscatti porterebbe ad un ulteriore deprezzamento del valore delle quote e alla quasi impossibilità di far fronte ai rimborsi con il contante.

Dobbiamo sottolineare un'ultima cosa: i tassi d'interesse attualmente sono veramente alti e ciò si aggiunge a tutte le altre magagne. Domanda: potrebbe esserci una soluzione? Forse sì. In Italia i fondi immobiliari sono di tipo chiuso ossia a capitale fisso cioè il suo capitale non cambia fino alla sua data di liquidazione ergo questa regola potrebbe essere applicata immediatamente a tutti i fondi immobiliari sparsi nel mondo, mentre per le banche, che quest'anno hanno avuto degli utili mai registrati prima, potrebbero accantonare le loro esposizioni con fondi a bilancio non tassati per tutto il tempo necessario, anche se tutti sappiamo che i loro prestiti, tutto o in parte, sono “coperti” dagli immobili ipotecati. Se ciò non fosse sufficiente sarebbe interessante un intervento delle Banche Centrali per soddisfare eventuali altre esposizioni. Mi rimane ancora un dubbio e lo esprimo con questo grafico.

Letto questo grafico continuo a chiedermi, ma gli organi che dovrebbero legiferare in materia e soprattutto “controllare” dove sono? Capisco che con il piccolo imprenditore le banche possono portarlo sul lastrico in qualsiasi momento, ma perché si ostinano a dare finanziamenti a 4 o 5 zeri conoscendo i rischi del mercato immobiliare? E alle famiglie di chi lavora nel settore immobiliare non ci pensano? Lo sanno le banche che sono di proprietà degli azionisti e che questi sono in larga parte sono piccoli risparmiatori ai quali prima o poi dovranno rispondere? Sempre se avranno il buon senso di farsi rappresentare in massa. Un'ultima domanda: non basta mai?