Il mercato immobiliare italiano nel mirino degli acquirenti americani: ecco su che cosa puntare

Il mercato immobiliare italiano nel mirino degli acquirenti americani: Antonello Pierro il punto di riferimento per gli investitori

Negli ultimi anni, l’Italia si è affermata come una delle mete più ambite dagli investitori immobiliari stranieri, con gli americani in testa. Secondo i dati del report annuale di Gate-away.com, nel 2024 il 29,92% delle richieste di acquisto immobiliare in Italia proviene dagli Stati Uniti, un dato che conferma la crescente attrattività del Belpaese per i cittadini d’oltreoceano. Nonostante il crescente interesse degli americani, acquistare un immobile in Italia presenta tuttora sfide e differenze sostanziali rispetto al mercato immobiliare statunitense.

Gli acquirenti aldilà dell’Atlantico che guardano all’Italia per l’acquisto di una casa, infatti, si troveranno a dover interagire con un ordinamento giuridico che presenta differenze sostanziali quali, ad esempio,  il funzionamento del mercato ed il ruolo dell’agente immobiliare. In Italia, il settore immobiliare è frammentato, con agenti che lavorano spesso in modo indipendente o all’interno di piccole agenzie.

Di converso, negli Stati Uniti il mercato è più strutturato e gli agenti immobiliari hanno a disposizione l’MLS. Gli agenti hanno anche ruoli più distinti: il Buyer’s agent rappresenta l’acquirente, mentre il Seller’s agent rappresenta il venditore e la commissione, generalmente pagata da quest’ultimo, viene divisa tra gli agenti coinvolti nella transazione. Queste e altre differenze rendono fondamentale il supporto di un esperto in diritto immobiliare per evitare rischi e assicurarsi che la transazione avvenga senza imprevisti così da poter abbattere i “muri” culturali che spesso frenano sul nascere le transazioni.

In questo scenario, l’avvocato Antonello Pierro si distingue come uno dei maggiori esperti nel settore degli investimenti immobiliari per clienti americani. Con anni di esperienza nel diritto immobiliare ed urbanistico e una profonda conoscenza della normativa, l’avvocato Pierro offre un approccio altamente specializzato che si adatta alle esigenze di una clientela internazionale abituata a standard legali differenti.

L’avvocato, con studio a Roma e a Milano, e professionista con 29 anni di esperienza nel settore, ha maturato una competenza specifica nell’assistere clienti americani in Italia. La sua approfondita conoscenza del diritto contrattuale, urbanistico e fiscale gli permette di destreggiarsi nella “giungla” dell’immobiliare italiano e di renderlo più decifrabile, e quindi accessibile, per gli acquirenti stranieri. 

Avvocato Pierro, qual è la principale differenza del processo di acquisto di un immobile in Italia rispetto al sistema americano? 

«Iniziamo col dire che in Italia non esiste un sistema centralizzato come il Multiple Listing Service, che consiste in una piattaforma centralizzata e condivisa da tutti gli agenti immobiliari che consente loro di accedere a tutte le proprietà in vendita. Sebbene in Italia siano stati fatti molti passi avanti nella creazione di una simile banca dati, nella pratica un sistema di questo tipo non ha ancora preso piede. Ma la differenza sostanziale che si registra in Italia è sicuramente il diverso ruolo che svolge l’agente immobiliare. Mi spiego meglio: negli Stati Uniti, nel processo di acquisizione di un immobile acquirente e venditore sono rappresentati ciascuno dal proprio agente immobiliare che negozierà ed effettuerà tutte quelle attività, anche di verifica e di controllo – sia sotto il profilo tecnico che legale – sulla proprietà per arrivare a concludere la vendita. Diversamente, in Italia l’agente immobiliare è uno soltanto il quale non deve avere – secondo le norme che disciplinano la professione del Mediatore - alcun rapporto o legame con una delle parti. In altre parole, nel sistema italiano l’agente immobiliare si caratterizza per la sua neutralità con il compito principale di facilitare la transazione immobiliare ma non rappresenta la parte. Tuttavia, questa caratteristica non esclude un obbligo di protezione della parte acquirente, che deve essere informata dall’agente immobiliare dello “stato di salute” dell’immobile». 

Quali sono gli errori più frequenti che gli investitori americani commettono quando acquistano casa in Italia?

«Direi che il rischio più comune e più frequentemente riscontrato è che un acquirente americano, non conoscendo i meccanismi di funzionamento del sistema italiano ed il ruolo svolto dall’agente immobiliare, assume che quest’ultimo svolga un’attività di rappresentanza in suo favore trascurando proprio ciò che ho sopra evidenziato, vale a dire che l’agente immobiliare si pone nel mezzo della transazione immobiliare cercando di facilitare e mettere d’accordo acquirente e venditore. In tal modo un acquirente straniero, ignaro dell’effettivo ruolo svolto dall’agente immobiliare, può avere la falsa aspettativa di ricevere un servizio che invece l’agente immobiliare non potrà fornirgli poiché non può agire nell’esclusivo interesse dell’acquirente o del venditore dovendo, invece, fare l’interesse di entrambe le parti». 
Come cambia la tutela legale per un acquirente straniero rispetto a un cittadino italiano?
«Direi che nel processo di acquisto di un immobile non fa differenza se l’acquirente sia italiano o americano, in quanto entrambi necessitano di un’assistenza professionale per effettuare tutte le necessarie verifiche tanto di natura tecnica quanto legale dell’immobile. Proprio recentemente, mi sono trovato ad assistere un professionista italiano che intendeva acquistare un immobile a Roma per adibirlo a studio professionale ed abbiamo riscontrato che aveva sottoscritto una proposta di acquisto avente ad oggetto un immobile che - sebbene dichiarato con destinazione ad uso ufficio - in realtà, sulla base della documentazione urbanistica ottenuta dalla venditrice, non poteva considerarsi destinato ad uso ufficio. Le insidie ci sono, vanno ricercate con una accurata due diligence e vanno gestite». 

Quali sono i rischi più comuni che un investitore americano può incontrare acquistando un immobile in Italia?

«L’acquirente americano che si trova a gestire la trattativa e la compravendita senza l’assistenza di un professionista è completamente ignaro di cosa sta acquistando e delle caratteristiche urbanistiche dell’immobile, per il quale si potrebbero presentare sorprese negative dopo l’acquisto ed in occasione della presentazione delle necessarie autorizzazioni per effettuare opere di ristrutturazione al Comune. Mi è capitato, ad esempio, il caso di una signora di New York che, avendo gestito direttamente e senza assistenza l’acquisto di un immobile in Abruzzo, era convinta di aver acquistato una proprietà destinata ad uso abitativo; salvo scoprire in seguito che l’immobile era classificato come magazzino agricolo». 

Qual è il ruolo del notaio in una compravendita italiana e in che modo differisce dall’Escrow Agent negli USA?

«Come sappiamo in Italia il notaio è prima di tutto un pubblico ufficiale con elevate competenze in materia giuridica, che viene coinvolto nella transazione immobiliare solo nell’ultima fase del processo, ovvero in occasione della stipula della compravendita. Il notaio effettua anch’esso diversi controlli sull’immobile: se chi vende sia divenuto legittimo proprietario del bene oggetto di vendita; che sul bene stesso non gravino formalità pregiudizievoli (ipoteche, sequestri, pignoramenti, ecc.) e se il bene è regolare sotto il profilo urbanistico, edilizio e catastale. Spetta, infine, al notaio la verifica dei poteri di firma, la capacità dei soggetti che stipulano il contratto e il regime tributario cui il contratto è assoggettato. Tutte queste elencate sono verifiche molto importanti soprattutto per l’acquirente. Tuttavia, queste verifiche vengono purtroppo svolte solamente in una fase finale quando le parti sono vicine alla conclusione del contratto mentre detti controlli andrebbero effettuati nella fase iniziale delle trattative proprio per evitare di imbattersi in brutte sorprese o, eventualmente, per gestirle in anticipo; avere contezza della effettiva situazione in cui si trova l’immobile prima di iniziare una trattativa potrebbe agevolare l’acquirente anche a spuntare migliori condizioni economiche. Diversamente dal notaio italiano, l’Escrow agent statunitense svolge una funzione di garante nei confronti delle due parti agendo come depositario del prezzo di acquisto da svincolare al verificarsi di determinate condizioni; direi che svolge un ruolo essenzialmente diverso. Comunque, è possibile anche in Italia mettere a punto meccanismi volti ad un maggiore coinvolgimento della figura del notaio che si pone come soggetto neutrale e di garanzia tra le parti per garantire una transazione immobiliare».

Quanto tempo è necessario generalmente per concludere una transazione immobiliare in Italia?

«I tempi possono variare in ragione della proprietà, considerando che a volte ci sono immobili molto datati se non antichi i quali richiedono il reperimento della documentazione urbanistica presso l’ufficio tecnico del Comune competente e ciò può far inevitabilmente dilatare i tempi. Potremmo dire che i tempi per concludere una compravendita immobiliare di media vanno dai due ai tre mesi, se l’immobile non presenta criticità da gestire e se l’acquirente non deve chiedere un mutuo. Ma se vengono rilevate problematiche urbanistiche – come spesso accade – i tempi possono allungarsi fino a sei-otto mesi».

Ci sono strumenti legali idonei a garantire la sicurezza dell’investimento immobiliare in Italia e quale schema contrattuale utilizza lei per proteggere gli acquirenti stranieri?

«L’esperienza acquisita in oltre venticinque anni di attività professionale nel settore mi ha portato ad elaborare uno schema contrattuale, da utilizzare in sede di proposta di acquisto, che costituisce un modo di procedere sicuramente innovativo – rispetto a quello tradizionale – volto ad una maggior tutela dell’acquirente. Questo approccio prevede, tra le altre cose, una valutazione (legale ed urbanistica) preliminare e non eseguita – come spesso avviene – successivamente all’accordo raggiunto con il venditore. Ho inoltre messo a punto uno schema che prevede un deposito fiduciario di una somma di denaro presso il notaio – in maniera analoga a quanto avviene con il meccanismo dell’escrow americano – con l’obbligo di quest’ultimo di svincolare i fondi solo al verificarsi di determinate condizioni. L’acquirente, dunque, non versa alcuna somma contestualmente alla proposta di acquisto (come avviene di solito) non assumendosi, in tal modo, il rischio delle difficoltà connesse alla restituzione del denaro nell’ipotesi di un contenzioso. Va detto che, purtroppo, questo approccio non è sempre ben accolto da parte del venditore, il quale vorrebbe la rapida conclusione dell’affare ed un impegno “al buio” dell’acquirente senza aver ancora esaminato la documentazione urbanistica e l’effettivo stato dell’immobile».