Comprare casa a New York? "Ora conviene". Parla il "boss del real estate"

Dal 2010 a New York, il broker italiano Andrea Pedicini è diventato un punto di riferimento per molti investitori italiani che si affacciano nel mercato immobiliare della Grande Mela.

Trentasei anni, di Pordenone, Andrea ha nel curriculum una formazione tutta italiana e un’esperienza professionale internazionale. Dopo una laurea con lode in Economia presso l’Università Ca’Foscari di Venezia, nel 2006 inizia la sua carriera professionale in KPMG, multinazionale della consulenza e revisione contabile.

Nel 2010 arriva a New York, per diventare Business Development Manager di una boutique firm nel settore immobiliare e nel 2016 passa a Citi Habitats, una delle principali realtà d’intermediazione immobiliare delle Grande Mela, dove ancora oggi segue una clientela internazionale composta soprattutto da imprenditori, manager d’azienda ma anche attori e atleti professionisti.

Nel guidare e consigliare i suoi clienti, Andrea segue con attenzione le dinamiche immobiliari di New York, anticipandone spesso i tempi, come successo ad esempio per la zona di Long Island City, che sta conoscendo oggi un boom immobiliare senza precedenti e su cui Andrea aveva puntato già dal 2014.

Amazon ha scelto Long Island City, la zona del Queens, a NY, come suo secondo quartiere generale, cambiando gli scenari del mercato immobiliare nella Grande Mela. In realtà, tu già nel 2014 avevi iniziato a studiare Long Island City e incoraggiato molti tuoi clienti italiani ad investire in questa zona. In che modo questa area è cambiata e cosa ci si aspetta in futuro?
"In forte controtendenza rispetto al resto della città, che attraversa oggi una fase recessiva, la zona di Long Island City, in Queens, sta vivendo uno sviluppo immobiliare senza pari. Dal 2010 infatti, 12.000 nuove unità residenziali sono state immesse nel mercato, la maggior parte delle quali proprio negli ultimi anni, e circa altre 9.000 sono attese nei prossimi anni. Se il colosso di Seattle investirà 5 miliardi di dollari e 25.000 nuovi impiegati, il sindaco di New York Bill De Blasio, ha annunciato un primo intervento da 180 milioni di dollari, rivolto soprattutto al miglioramento delle scuole presenti nel quartiere, come pure del sistema fognario. Io ho personalmente iniziato a studiare Long Island City nel 2014.  Allora mi colpirono infatti due cose: l’assenza di personalità di questo quartiere e le enormi potenzialità. Ho subito intuito un certo fermento immobiliare, e che qualcosa sarebbe cambiato presto. Così, ho iniziato a consigliare alcuni miei clienti italiani a investire proprio a Long Island City, un quartiere che, vale la pena ricordare, dista soli 5-10 minuti di metro da Manhattan".

 

Trattandosi di un’area poco battuta dagli italiani, cosa hai fatto per convincerli ad investire in questa zona?
"All’inizio non è stato facile fare passare l’idea che Long Island City potesse rappresentare un buon investimento. Ricordo gli sguardi allibiti di alcuni clienti, già solo a sentirne il nome, che è effettivamente fuorviante perché fa pensare più a Long Island che a New York City, due aree completamente diverse. Quelli che mi hanno dato fiducia però, e hanno colto l’opportunità, oggi godono di ritorni significativamente più alti rispetto anche ad alcune aree di Manhattan. Ricordiamoci che oggi a Long Island City un monolocale si può acquistare ancora attorno ai 650 mila dollari e il potenziale di rivalutazione da qui ai prossimi anni è ancora notevole".

Di recente, hai chiuso due trattative importanti a New York. Puoi darci alcuni dettagli?
"La prima, riguarda la vendita in blocco di 21 appartamenti nel quartiere di Battery Park a Manhattan. Un affare da quasi 14 milioni di dollari, oggetto di una lunga e complessa negoziazione. Le 21 unità sono state cedute da un fondo immobiliare da me rappresentato e fanno parte del Downtown Club Condominium, uno dei palazzi storici di Downtown Manhattan, tra Wall Street e Battery Park. Nella seconda vendita invece, ho rappresentato il venditore di un loft a Nolita, sulla Bowery. Il loft, acquistato a fine 2013 per circa $1,850,000 e venduto quest’anno a $2,525,000, è stato oggetto di una completa ristrutturazione, che ho avuto il piacere di seguire personalmente".

Che contesto trova oggi chi vuole investire nel mercato immobiliare della Grande Mela?
"Long Island City a parte, a New York siamo ormai ripiombati in pieno ‘buyer’s market’, e a gestire il gioco è oggi il compratore, a spese ovviamente del venditore. Per un investitore, il contesto attuale rappresenta un’ottima occasione d’acquisto, a maggior ragione se si presenta sul mercato con la disponibilità liquida per chiudere la transazione in 30-45 giorni. Calano, infatti, sia i prezzi, sia il numero di transazioni e si aprono interessanti occasioni di acquisto. La congiuntura attuale è data da tre elementi principali: il graduale aumento dei tassi d’interesse inaugurato dalla Federal Reserve un paio d’anni fa; le nuove misure fiscali promosse da Trump a fine 2017, che hanno significativamente limitato le deduzioni fiscali sulle tasse locali (statali e cittadine); e infine un inventario di mercato che ha toccato livelli record. Tutto ciò ha fatto sì che il rapporto di forza tra venditore e compratore si ribaltasse completamente a favore di quest’ultimo, anche ai livelli più bassi del mercato, un dato questo particolarmente indicativo".

Quali sono i prezzi medi e le condizioni di acquisto?
"A Manhattan, nel terzo trimestre del 2018, i prezzi medi sono calati del 3% rispetto allo stesso trimestre del 2018 e di circa il 5% rispetto al trimestre precedente. Il numero di proprietà sotto il milione di dollari tolte dal mercato perché invendute ormai da troppo tempo, è quasi triplicato dall’inizio dell’anno rispetto ai dati registrati nei due anni precedenti, e nel terzo trimestre del 2018 il numero di transazioni concluse è calato del 10% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Le condizioni attuali d’acquisto mi ricordano molto quelle del biennio 2011-2012, quando sconti significativi sui prezzi richiesti erano all’ordine del giorno, soprattutto nel caso di acquisti ‘all-cash’ che non richiedono l’emissione di un mutuo".

Dal 2010 vivi a New York ed oggi sei un punto di riferimento per molti investitori italiani oltreoceano. Che consigli daresti a chi vuole investire a New York?
"Premesso che nel contesto odierno c’è la possibilità di concludere affari interessanti quasi ovunque, le aree principali su cui puntare sono due, oltre a long Island city di cui abbiamo già parlato: il Financial District a Manhattan e Williamsburg a Brooklyn. Il primo, ha ormai abbandonato la tradizionale connotazione “finanziaria”, per diventare invece molto più residenziale. Al 20 Pine Street, ad esempio, un mini-loft con vista sul Palazzo della Borsa si acquista a circa $800,000. A pochi blocchi ha aperto il secondo Eataly, solo un paio di anni fa e il quartiere si sta popolando di ristoranti e negozi di ottimo livello. Williamsburg a Brooklyn, perché dopo i fasti degli ultimi 10 anni, oggi va invece incontro ad un’inversione di tendenza a livello di prezzi, causata soprattutto dalla temporanea interruzione della linea L della metro che durerà circa un paio d’anni per consentirne l’ammodernamento. Qui c’è la possibilità di avvantaggiarsi rispetto a questa situazione, soprattutto nei cosiddetti new developments (i palazzi di più recente costruzione) dove i costruttori hanno più fretta di vendere e sino quindi disposti a offrire maggiori incentivi al compratore. Ho pochi dubbi che alla riapertura della linea L della metro, il quartiere conoscerà una nuova “primavera” e i prezzi riprenderanno a salire. Infine, Long Island City per le sue enormi potenzialità e per il cambiamento a cui si sta preparando con l’arrivo di Amazon".