Beni Stabili, il peso degli immobili Tim. I piani sul mattone di Milano

Il mattone non tira più come un tempo, ma per Leonardo Del Vecchio è ancora un buon business, specialmente se riguarda Milano, città in cui Beni Stabili ha effettuato lo scorso anno acquisizioni per 221 milioni di euro (di cui 130 milioni in esclusiva), e il lancio del progetto “The Sign” da 9.500 metri quadrati di Via Schievano, da cui ci si attende un rendimento superiore al 7%. Quanto ai numeri da poco approvati, Beni Stabili, che il patron di Luxottica controlla al 50,098% tramite Foncier des Regions di cui è primo azionista col 28,4% (dopo aver apportato al gruppo francese la propria quota di controllo del gruppo italiano nel 2007), ha chiuso il 2017 con un utile in calo a 101,7 milioni di euro dai 106 milioni dell’anno precedente, ma i risultati sono apparsi nel complesso in linea con le attese, con un buon utile netto (grazie a minori oneri finanziari, in calo di 2 milioni di euro) “compensato da minori rivalutazioni per la svalutazione del portafoglio retail (15 milioni, contro attese pari a zero) che sarà oggetto di cessione” come notano gli analisti di Equita.

Un portafoglio, per inciso, che dovrebbe comprendere la sede di Coin Excelsior in Galleria del corso, a Milano, più altre strutture a Vigevano, Beinasco (Torino), Nerviano e Montenero di Bisaccia, per un valore complessivo di oltre 200 milioni di euro. Non solo: gli affitti lordi a parità di perimetro (204,8 milioni contro 204,2 milioni attesi) sono apparsi positivi e “sostenuti da una vivace attività di affitto” (la percentuale di occupazione ex Telecom Italia sale al 95,1% dal 93,1% dei primi 9 mesi del 2017), con tutte le iniziative di sviluppo che stanno registrando pre-affitti in aumento e Milano (64% del patrimonio) che “si conferma il motore della crescita (affitti a parità di perimetro +2,4%, valutazioni non Telecom Italia +5,4%)”.

Meno convinti della bontà dei numeri sono invece gli uomini di Goldman Sachs, che oggi hanno limato il target price da 62 a 60 centesimi di euro per azione (rispetto agli oltre 66 centesimi a cui tratta il titolo attualmente in borsa), mantenendo il consiglio “sell” (vendere il titolo), dopo aver ridotto le stime sull’utile per azione del 5% per quest’anno e del 8% per il 2019. Nel frattempo a riportare Beni Stabili sotto i riflettori è l’annuncio del prossimo lancio di un’emissione non garantita di obbligazioni “senior” decennali non convertibili per un importo atteso di 300 milioni. L’emissione sarà riservata ad investitori istituzionali e verrà quotata al Luxembourg Stock Exchange. Parte dei proventi derivanti dalle nuove obbligazioni saranno destinati al rifinanziamento dei debiti in essere, tra i quali spicca l’indebitamento riconducibile alle “Notes due 2019” che pagano un interesse del 3,5% e sono state emesse per complessivi 250 milioni di euro.

Non è la prima volta che Beni Stabili lancia un’operazione di “liability management”, avendo lo scorso ottobre già emesso un bond a sette anni per 300 milioni di euro a tasso variabile e pari a soli 15 punti sopra il midswap, pari al 1,625% annuo all’emissione. Finalità comune delle due operazioni è non solo la riduzione del costo del funding, ma anche l’allungamento della vita media del debito di Beni Stabili, al momento pari a quasi 6 anni. Pur “consapevoli della negativa esposizione ai tassi” gli uomini di Equita Sim ritengono che Beni Stabili offra “un profilo rischio/rendimento interessante, considerando che a una valutazione ragionevole (dividend yield pari al 4,8%, sconto sul patrimonio netto 2018 del 23%) si associano una forte execution e l’esposizione a un settore in buon salute e difensivo”.

Parole che in parte riecheggiano il giudizio formulato dai colleghi di Mediobanca Securities, secondo cui l’esposizione del 23% ad immobili locati a Telecom Italia, rende il business della società di Leonardo Del Vecchio “il più simile a un bond tra le Siiq italiane e quindi il più esposto al prossimo aumento dei tassi di interesse”. Gli uomini di Equita notano tuttavia come l’obiettivo di ridurre al 20% tale esposizione entro il 2020 sia stato quasi raggiunto con tre anni di anticipo rispetto ai piani e che come sia stato ceduto un ulteriore 9% delle quote della Sicaf a cui fanno riferimento i 150 immobili (sui 220 in portafoglio) apportati da Telecom Italia, valutati 1,5 miliardi.

Pur ribadendo di voler mantenere il controllo (51%) della Sicaf, Beni Stabili, concludono gli analisti di Equita, intende continuare a cedere asset al ritmo di circa 80 milioni di euro l’anno. Cessioni che, assieme a quelle delle quote della Sicaf, saranno preziose anche per fornire liquidità da investire in ulteriori acquisti, ancora una volta soprattutto a Milano, il cui peso dovrebbe salire all’80% del portafoglio. Vi è dunque spazio per vedere acquisti fino al 14% del patrimonio, ossia per circa 200 milioni, in linea dunque col valore del portafoglio retail che finirà a breve sul mercato. Su quali immobili si appunteranno gli occhi degli uomini di Leonardo del Vecchio?

Luca Spoldi